Fundusze inwestujące w nieruchomości, tzw. REIT, to zdaniem ekspertów świetne rozwiązanie dla osób, które chcą inwestować w nieruchomości, ale np. nie mają funduszy na pojedynczą nieruchomość. Przypominają inwestycję w mieszkania na wynajem. Są też niezłą inwestycją długoterminową. A brak mieszkań na wynajem w Polsce jest coraz bardzie odczuwalny. Tymczasem nie doczekaliśmy się jeszcze ustawy regulującej działalność REIT w Polsce. Czy to się zmieni?
Po co nam REIT
Od kilku lat przygotowywany jest projekt ustawy, który miałby uregulować zasady działania funduszy inwestujących w Polsce w nieruchomości. Ustawa docelowo ma zwiększyć możliwości i atrakcyjność inwestowania i podejmowania działalności w sektorze rynku nieruchomości mieszkalnych na wynajem, a także zwiększyć zaangażowanie kapitału krajowego na tym rynku.
– Gorąco kibicuję ustawodawcy, aby kompleksowa ustawa oparta na najlepszych, przetestowanych w praktyce wzorcach została uchwalona i weszła w życie jak najszybciej – mówi „Rzeczpospolitej” Łukasz Malinowski, inwestor i entuzjasta GPW, ETF i nowoczesnych rozwiązań inwestycyjnych.
Szanse na szybkie uchwalenie ustawy wydają się jednak niewielkie. Wprawdzie Rada Ministrów powołała specjalny międzyresortowy zespół do opracowania regulacji o REIT, ale impetu wystarczyło tylko na jedno spotkanie. Zespołowi przewodziła była wiceminister rozwoju Anna Kornecka. Od tego roku schedę po niej przejął wiceminister Piotr Patkowski – i ślad po zespole oraz jego pracach zaginął. Tymczasem ceny najmu szybują pod niebo, a mieszkań dostępnych na rynku jest bardzo mało.
Czytaj więcej
Nieruchomości komercyjne służą uzyskiwaniu regularnych dywidend w długim horyzoncie. Polski kapitał instytucjonalny i indywidualny wciąż nie może z tego korzystać – potrzebna jest ustawa o REIT-ach.
Eksperci rynku nieruchomości chcieliby przenieść do Polski skuteczne rozwiązania z innych krajów. Rządowe projekty rozwoju mieszkalnictwa pod wynajem nie powiodły się. A funduszom gotowym do finansowania w ten rynek resort finansów nie chce dać szansy.
„Dotychczasowe prace zespołu uwidoczniły zgodną opinię Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Narodowego Banku Polskiego oraz Banku Gospodarstwa Krajowego, że przedmiot działalności firm inwestujących w najem nieruchomości nie może podnosić ryzyka wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, dlatego rozwiązania należy wprowadzać z dużą ostrożnością” – odpisało biuro prasowe MF w odpowiedzi na pytania „Rzeczpospolitej”.
Jak zauważają inwestorzy, ich działalność może właśnie rozwiązać problemy rynku najmu, a przede wszystkim problemy wynajmujących.
– Niestety, w porządku prawnym Rzeczypospolitej Polskiej brakuje rozwiązania ustawowego w tym zakresie. Dochodzi więc do dzikiego funkcjonowania funduszy zagranicznych, które wykupują całe osiedla, przeznaczając je na wynajem, np. w Trójmieście – podkreśla Łukasz Malinowski. – Bezpośrednim skutkiem tego rodzaju działań jest zmniejszenie dostępności mieszkań dla nabywców regularnych oraz zwiększenie cen na rynku – tłumaczy nasz rozmówca.
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
Podmioty prowadzące działalność typu REIT powinny być spółkami akcyjnymi z obowiązkiem notowania na Giełdzie Papierów Wartościowych. Powinny mieć rozproszony akcjonariat, żeby uniknąć ryzyka tworzenia z REIT wehikułów optymalizacji podatkowej. Wreszcie – jak wylicza ją eksperci Business Centre Club – powinny mieć określony kapitał minimalny. Ekspert podkreśla, że dywidenda powinna być wypłacana na poziomie min. 80–90 proc. dochodu za ostatni rok. Przedmiotem inwestowania byłyby wszelkie rodzaje nieruchomości generującej dochody z najmu, w tym nieruchomości handlowe, biurowe, mieszkania, magazyny.
Ustawa powinna zawierać zastrzeżenia o minimalnej liczbie nieruchomości, w tym wymagać posiadania przynajmniej pięciu nieruchomości na terenie Polski.
Zachęty dla chętnych
Okazji można szukać w sferze podatkowej. System REIT może korzystać z przywilejów podatkowych. W innych krajach stosuje się różne rozwiązania. Niemcy, Węgry, Stany Zjednoczone preferują zwolnienia z opodatkowania na poziomie REIT. Holandia i Hiszpania stosują korzystne stawki opodatkowania zero proc. Często stosowane jest zwolnienie z opodatkowania zysków kapitałowych. Poszukujący inwestycji długoterminowych dostają możliwość inwestowania z zyskiem. Wynajmujący zaś mają większe szanse na dach nad głową.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Łukasz Bernatowicz, radca prawny i ekspert BCC
Spodziewamy się oczywiście szybkich i sprawnych prac nad projektem ustawy, wsłuchania się w głos ekspertów i przedsiębiorców, aby uniknąć błędów tak często popełnianych wcześniej, kiedy przy okazji prac nad innymi ustawami nie zwracano uwagi na apele fachowców. Prace zespołu ruszą do przodu, kiedy przewodniczący będzie miał wolę procedowania projektu. My jesteśmy gotowi do pracy i merytorycznego wsparcia. Wiele założeń przyszłej ustawy jest już gotowych. Potrzebna jest wola polityczna, aby rozpocząć prace.
