Reklama

Drożeją kredyty hipoteczne: jaka rata za jakie mieszkanie

Średnie ceny ofertowe nieruchomości są dziś wyższe niż przed rokiem o ok. 2 proc. Drożeją też kredyty.

Publikacja: 07.06.2016 17:09

Drożeją kredyty hipoteczne: jaka rata za jakie mieszkanie

Foto: Bloomberg

Reklama

- Choć zakup mieszkania na kredyt jest coraz droższy i trudniejszy, to wciąż sytuacja jest lepsza niż dwa- trzy lata temu. Wszystko dzięki rekordowo niskim stopom procentowym - podkreśla Marcin Drogomirecki, ekspert portalu nieruchomości Morizon.pl. - Dzięki temu przeciętną miesięczną ratę kredytu zaciągniętego na zakup trzypokojowego lokum w dużym polskim mieście można oszacować na 1457 zł - podaje. Tak wynika z szacunków Lion's Banku i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Trudniej o kredyt

- Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w maju tego roku osiągnęła poziom 82 pkt - mówi Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. - Indeks ma w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby się liczyć potencjalny nabywca mieszkania - wyjaśnia.

I dodaje, że aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z dziesięciu największych miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 6,1 proc.). - Trudno nie zauważyć, że od ponad roku zakup mieszkania na kredyt staje się coraz droższy. Wynika to z rosnących marż kredytowych - dziś to prawie 2,1 proc. wobec niecałych 1,8 proc. w analogicznym okresie przed rokiem - podaje Bartosz Turek.

- Do tego dochodzi także niewielki, ale jednak wzrost cen nieruchomości. Z danych portalu Morizon.pl wynika, że średnie ceny ofertowe są dziś wyższe niż przed rokiem o 2 proc. - dopowiada Marcin Drogomirecki.

Analitycy podkreślają, że kredyt jest dziś nie tylko droższy, ale też trudniejszy do zdobycia. - Banki powinny wymagać co najmniej 15-proc. wkładu własnego, a w rządowym programie "MdM", pozwalającym uzyskać odpowiednik wkładu, pieniądze na ten rok skończyły się już ponad dwa miesiące temu - przypomina Bartosz Turek. - Trzeba też pamiętać, że na banki nałożono nie tylko podatek, ale też wiele nowych obowiązków, co powoduje, że nie chcą już tak chętnie udzielać kredytów hipotecznych z niskimi marżami. W efekcie trzyosobowa rodzina z miesięcznym dochodem 5 tys. zł netto mogła w maju pożyczyć na mieszkanie około 357 tys. zł. To o ponad 100 tys. zł mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Reklama

Trzy pokoje za 1457 zł miesięcznie

- Z jakimi ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat ( mając 20-proc. wkład własny) na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z dziesięciu największych polskich miast, trzeba się liczyć z ratą na poziomie 972 zł (średnia dla badanych miast) - podaje Bartosz Turek. - W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 583 zł miesięcznie, a w przypadku trzypokojowych lokali - na 1457 zł miesięcznie - szacuje.

Analityk zastrzega jednak, że w poszczególnych miastach wyniki te byłyby bardzo zróżnicowane. - Najwyższe raty trzeba płacić w Warszawie. Zadłużając się w stolicy na trzy pokoje, trzeba oddawać do banku przeciętnie 2207 zł miesięcznie - mówi Bartosz Turek. - Przy wyborze dwóch pokoi ratę można oszacować na 1472 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki - na 883 zł miesięcznie - dodaje.

I podkreśla, że na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. - Kupując tam kawalerkę na kredyt, trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 420 - 440 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 700 - 730 zł, a trzech - około 1050 - 1100 zł - podaje.

Jak to liczono

- Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście, wzięliśmy pod uwagę trzy główne czynniki - wyjaśnia Bartosz Turek. - To szacunkowa wartość mieszkań - jedno-, dwu - i trzypokojowych w dziesięciu badanych miastach. Obliczyliśmy ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości - 30 mkw. dla kawalerki, 50 mkw. - dla mieszkania dwupokojowego i 75 mkw. - dla trzech pokoi - podaje analityk Lion's Banku.

Ważna jest też wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu. (Średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care, wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji. Do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma jak najszybciej uchwycić ewentualne zmiany stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej decyduje przeważnie na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej. Analitycy założyli, że kredyt jest udzielany na 30 lat w systemie rat równych, wkład własny wynosi 20 proc. - Na podstawie danych obliczonych w ten sposób stworzyliśmy indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dotyczące kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego w dziesięciu badanych miastach i odnosi się do wyniku ze stycznia 2013 roku - wyjaśnia Bartosz Turek. - Wyniki są prezentowane jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z dziesięciu największych polskich miast jest o 20 proc. wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt - dodaje.