Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Rzeszowie uwzględnił skargę inwestorki na decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy. Spór w sprawie dotyczył budowy dziewięciu budynków garażowo-gospodarczych.

A zaczął się, gdy kobieta pod koniec stycznia 2021 r. wystąpiła do burmistrza o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji. Urzędnicy przeanalizowali sytuację i ustalili, że działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej przez gminną drogę wewnętrzną, która nie spełnia wymagań technicznych, ponieważ jej szerokość jest zmienna i wynosi ok. 2,8 m do 3,8 m. Ponadto wskazali, że nowo planowana zabudowa nie kontynuuje istniejącego zagospodarowania.

Na tej podstawie burmistrz odmówił ustalenia warunków zabudowy, gdyż jego zdaniem planowana inwestycja nie spełnia wymogu przewidzianego prawem, tj. niezapewnienia skomunikowania planowanego zamierzenia inwestycyjnego z drogą publiczną.

Inwestorka nie zgadzała się z takim rozstrzygnięciem. W odwołaniu podnosiła, że działka nie jest drogą wewnętrzną.

Nic to jednak nie dało. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przypomniało, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich warunków przewidzianych prawem. A zgodziło się, że inwestycja nie spełnia warunków określonych art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie kolegium dostęp do drogi publicznej rozumieć należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny. Tymczasem nawet gdyby przyjąć, że działka inwestorki jest drogą wewnętrzną, to jej parametry drogowe są niezgodne z obowiązującymi w tym zakresie regulacjami.

Kobieta poskarżyła się do sądu administracyjnego i wygrała. Rzeszowski WSA przypomniał, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Sąd zauważył, że w świetle orzecznictwa pojęcie tzw. dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w tym przepisie, należy rozumieć szeroko. Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy w szerokim rozumieniu pojęcia „działka sąsiednia”.

Z kolei art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy uzależnia ustalenie warunków zabudowy od dostępu do drogi publicznej. Niemniej w ocenie WSA wystarczający do przyjęcia, że działka ma dostęp do drogi publicznej, jest sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. Przy czym jej szerokość w żadnym wypadku nie może być kryterium wykluczającym posiadanie przez działkę objętą wnioskiem dostępu do drogi publicznej.

Ponadto zwrócił uwagę, że sąsiednie działki charakteryzuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, z budynkami gospodarczymi i garażami związanymi z tą zabudową. I choć wniosek skarżącej nie obejmuje budynków mieszkalnych, to są to z nimi związane budynki garażowo-gospodarcze. Wobec tego budynki takie, w ujęciu „dobrego sąsiedztwa”, stanowią kontynuację funkcji, gdyż nie pozostają w sprzeczności z istniejącą zabudową. Nie ma znaczenia, że chodzi o dziewięć budynków garażowo-gospodarczych. Wyrok nie jest prawomocny.

Sygn. akt II SA/Rz 1609/21