VAT: Odsprzedaż mediów nie jest transakcją związaną z nieruchomościami

Wspólnota mieszkaniowa rozpoczęła swoją działalność 9 grudnia 2014 r. Tworzą ją właściciele 90 lokali mieszkalnych. Wspólnota działa zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Pośredniczy ona w dostawie mediów do lokali będących własnością właścicieli (zimna woda, ścieki, ciepło na potrzeby c.o. i podgrzania wody). Wspólnota tłumaczyła, że odsprzedając właścicielom zakupione uprzednio w tym celu towary i usługi związane wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik VAT. Korzysta przy tym ze zwolnienia podmiotowego w VAT.

Wspólnota zapytała, czy po zmianie art. 113 ustawy o VAT od 1 stycznia 2014 r. powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w tym przepisie, sprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnioną przedmiotowo z VAT.

Po analizie przepisów fiskus uznał, że tak. W jego ocenie w świetle obowiązującego od 1 stycznia 2014 r. zmienionego art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, przy wyliczeniu limitu sprzedaży uprawniającego do korzystania ze zwolnienia wspólnota powinna uwzględnić czynności związane z dostawą mediów (tj.: zimnej wody, ścieków, c.o. i podgrzania wody) do lokali mieszkalnych.

Wspólnota nie zgadzała się z taką interpretacją ustawy o VAT. Zaskarżyła ją, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uwzględnił jej skargę. Wyjaśnił, że ze zmiany stanu prawnego 1 stycznia 2014 r. wynika, iż do ustalenia granicznej kwoty 150 000 zł, poza obrotem opodatkowanym, należy przyjąć także obrót z wybranych czynności dotychczas zwolnionych. Zmiana ta dostosowywała przepisy krajowe do wymogów określonych w dyrektywie 112 (art. 288).

Zdaniem WSA kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia spornej sprawy ma wykładnia zawartego w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a pojęcia „transakcje związane z nieruchomościami", której wynik decyduje o zakresie zastosowania tej normy. W przypadku uznania, że opisane przez skarżącą czynności są transakcjami związanymi z nieruchomością, istotna będzie także ocena, czy czynności te można kwalifikować jako transakcje pomocnicze.

WSA zwrócił uwagę na cechy charakterystyczne związku usługi z nieruchomością. Zauważył, że ustawodawca posłużył się szerszym pojęciem „transakcje", ale nie wskazał przykładowych rodzajów usług. Takich konkretnych transakcji nie wymienia też art. 288 dyrektywy 112.

W ocenie WSA niewątpliwie czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie chodzi tu o każdy związek. Ma to być związek ścisły (bezpośredni), który polega m.in. na tym, że nieruchomość musi być nieodzownym i konstytutywnym elementem transakcji. W okolicznościach faktycznych sprawy nie mają istotnego znaczenia aspekty techniczne i funkcjonalne, charakteryzujące analizowaną transakcję. Sąd zgodził się ze skarżącą, że przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji. Takim podstawowym elementem świadczenia są bowiem: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością. W konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

WSA uznał za nieistotne to, czy opisane transakcje mają charakter pomocniczy. Niemniej wskazał, że sporne czynności nie są elementem działalności ubocznej wspólnoty. Dlatego zgodził się z fiskusem, że tego rodzaju czynności skarżącej, jako będące stałym i niezbędnym elementem jej działalności, nie mogą być uznane za transakcje pomocnicze.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 19 maja 2016 r. (I SA/Po 2427/15).

Komentarz eksperta

Konrad Misiewicz, doradca podatkowy z kancelarii Olesiński i Wspólnicy

Interpretacja art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT zaprezentowana przez sąd jest prawidłowa. Organ błędnie uznał, że za „transakcje związane z nieruchomościami", o których mowa w ww. regulacji, należy uznać wszystkie czynności, które w jakimś stopniu wiążą się z korzystaniem z nieruchomości, a w szczególności dostawę mediów i odbiór nieczystości.