Zarządcą nieruchomości wspólnoty była od 2001 r. spółka z o.o. we Wrocławiu, zarządzająca przeszło 720 wspólnotami mieszkaniowymi. W 2014 r. inspektor nadzoru budowlanego nałożył na wspólnotę i zarządcę obowiązek naprawy stanu technicznego zabytkowego budynku, który zagraża bezpieczeństwu ludzi. Wzniesiony w 1906 r., nie był remontowany. Kontrole stwierdziły zagrożenie dla przechodniów z powodu obluzowania dachówek. Instalacja elektryczna groziła powstaniem pożaru. Naprawy wymagał dach, część stropów piwnicy i schodów, kanalizacja sanitarna i wodna. Wymieniono jedynie spękane okładziny schodów i zabrano się do wykonania wentylacji, instalacji odgromowej i do remontu dachu. Wykonanie pozostałych obowiązków wspólnota uzależniła od uzyskania kredytu bankowego. Nadzór budowlany uznał, że zwłoka w realizacji nakazu utrzymuje stan zagrożenia, i nałożył 4 tys. zł grzywny na każdego z członków zarządu zarządzającej spółki oraz 40 tys. zł grzywny na wspólnotę.

W zażaleniu do dolnośląskiego wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego we Wrocławiu trójka członków zarządu spółki przekonywała, że nie ma podstaw do odpowiedzialności zarządcy nieruchomości. Zarządca nie uchylał się od wykonania obowiązku. Opracowano dokumentację projektowo-kosztorysową remontu budynku, podpisano umowę z wykonawcą. Wspólnota nie zgodziła się jednak na zaciągnięcie kredytu, uchwaliła przeprowadzenie remontu etapami i uzależniła jego wykonanie od zgromadzenia 100 proc. środków na pokrycie tego wydatku z opłat na fundusz remontowy. Działania wspólnoty nie mogą obciążać członków zarządu zarządcy, którzy uczynili wszystko co możliwe, aby doprowadzić do wykonania nakazu – twierdzili autorzy zażalenia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu troje członków zarządu spółki zarządzającej nieruchomością podbudowało te stwierdzenia argumentacją prawną. Zarzucili dowolną ocenę, że powierzenie zarządu nieruchomością czyni członków zarządu osobami bezpośrednio odpowiedzialnymi za wykonanie obowiązku, chociaż nie mają oni instrumentów prawnych ani faktycznych, które by to umożliwiały. Nakazu nie udało się wykonać z przyczyn niezależnych od zarządcy.

Sąd dał jednak pierwszeństwo argumentom organów nadzoru budowlanego i oddalił skargę. Ocenił, że prawidłowo uzasadniono wybór grzywny jako środka egzekucyjnego. Nie ustalono też, ażeby zachodziły nadzwyczajne okoliczności. Stan zagrożenia budynku ujawniono w 2009 r. Od tej pory było dość czasu na zebranie środków na remont. Wspólnota sama zrezygnowała z ubiegania się o kredyt i podjęła uchwałę o wykonywaniu remontu etapami. W razie niewykonywania nakazu organu nadzoru budowlanego najpierw w celu przymuszenia nakłada się grzywnę na osoby bezpośrednio do tego zobowiązane, w tej sprawie na zarządcę nieruchomości. Zaniedbania wspólnoty uzasadniają z kolei nałożenie grzywny na wspólnotę.

sygnatura akt: II SA/Wr 239/16, II SA/Wr 240/16