Uproszczenia w formalnościach budowlanych

Istotnych zmian w prawie dotyczącym rynku nieruchomości w 2020 r. nie było zbyt wiele. Największa z nich dotyczyła prawa budowlanego. Weszły te w życie zmiany w przepisach planistycznych oraz reprywatyzacyjnych.

Chudy projekt i pięć lat na skargę

19 września zaczęła obowiązywać nowela prawa budowlanego. Wprowadza ona pięcioletni termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę i na użytkowanie. Wcześniej nieważność tych decyzji można było stwierdzić wiele lat po tym, gdy budynek powstał i był użytkowany.

Nowe przepisy odchudziły również projekt budowlany. Teraz dzieli się go na: zagospodarowanie działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i techniczny. Pierwsze dwa są obowiązkowymi załącznikami do wniosku o pozwolenia na budowę, ostatni otrzymał charakter czysto techniczny. Jest sporządzany jedynie na użytek inwestora. Zmniejszyła się też liczba wymaganych egzemplarzy projektu budowlanego dołączanego do wniosku z czterech do trzech.

Nowe przepisy ograniczyły także liczbę stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zmieniła się bowiem definicja obszaru oddziaływania obiektu. Co jest niewątpliwie korzystne dla inwestorów, ale już nie dla właścicieli (użytkowników wieczystych) sąsiednich nieruchomości. Obecnie będą stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, pod warunkiem że planowana inwestycja spowoduje ograniczenia w zabudowie jego nieruchomości. Wcześniej prawo budowlane mówiło o ograniczeniach w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Jest to pojęcie o wiele szersze niż pojęcie zabudowy. Dzięki temu właściciel sąsiedniej działki mógł być stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę także w wypadku, gdy wykazał innego typu uciążliwości związane z planowaną inwestycją niż tylko ograniczenia zabudowy własnej działki, np. dochodziło do imisji.

Nowelizacja wprowadziła również abolicję dla starych samowoli budowlanych. Inwestorzy, którzy przed 20 laty postawili nielegalnie budynek, mogą teraz wyprostować jego sytuację. W tym celu właściciel obiektu (zarządca) może zgłosić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, a ten z urzędu rozpocznie postępowanie. W jego trakcie nałoży obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, w tym: oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego, ekspertyzy technicznej, czy obiekt nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie. Powiatowy inspektor sprawdzi kompletność dokumentów legalizacyjnych i wyniki ekspertyzy technicznej. Przy braku zastrzeżeń wyda decyzję legalizacyjną pozwalającą korzystać z obiektu bez starania się o pozwolenie na użytkowanie.

Koniec reprywatyzacji

Na jesieni ub.r. weszła w życie jeszcze jedna istotna zmiana dotycząca warszawskich reprywatyzacji. Chodzi o dwie nowelizacje ustaw: o gospodarce nieruchomościami oraz o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych.

Nowe przepisy wydłużają listę okoliczności niepozwalających zwrócić nieruchomości dawnemu właścicielowi, który stracił ją po II wojnie światowej. Katalog odmów jest tak szeroki, że de facto ustawa kończy temat zwrotów nieruchomości. Zakazują zwrotu całej kamienicy, nawet jeżeli jest w niej zajęte tylko jedno mieszkanie, a mieszka w nim dziki lokator. Nie wolno oddać także nieruchomości, których chociażby mały fragment został oddany na cel publiczny, np. na parking czy park. Zakazują także zwrotu reprywatyzowanych kamienic z lokatorami.

Nowe przepisy przewidują też, że środkami odzyskanymi przez komisję weryfikacyjną na ten cel miałby dysponować Fundusz Reprywatyzacji, a nie warszawski ratusz. Dzięki temu zdaniem rządu nie będzie już blokował wypłaty odszkodowań przyznanych lokatorom przez komisję weryfikacyjną. Wcześniej decyzje wydane w tej sprawie były zaskarżane przez ratusz do sądu, co blokowało wypłatę pieniędzy.

Z kolei 31 października weszły w w życie uregulowania ułatwiające inwestorom, prawnikom geodetom dostęp online do planów. W wielu wypadkach przepisy trzeba wdrożyć jeszcze w życie. Ułatwienia są więc jedynie na papierze.

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowelizacja prawa geodezyjnego i kartograficznego. Nakłada ona na samorządy obowiązek tworzenia cyfrowych danych niezbędnych do planowania i zarządzania gruntami.

Nowe przepisy określają, w jakim formacie dane przestrzenne muszą być udostępnione przez gminy. Uwolnione dane geodezyjne i kartograficzne będzie można bezpłatnie pobierać online w formie map numerycznych w skali 1:10 000 czy ortofotomap. Dostępne staną się także dane pomiarowe LIDAR, numeryczne modele terenu, dane o osnowach geodezyjnych oraz podstawowe informacje o działkach i budynkach (bez danych osobowych).