Firma Kowalskiego wykonała roboty, ale nie dostała pieniędzy. Inwestor nie ma zaś bladego pojęcia, że pracowała u niego na budowie. Nie chce więc płacić. Bo niby dlaczego ma to robić. Już raz bowiem dał pieniądze na ten cel, tyle że wykonawcy.

To nie są rzadkie przypadki. Na tym tle dochodzi często do sporów sądowych. Z reguły dotyczą one wypłaty wynagrodzenia na podstawie wcześniej zawartych umów o roboty budowlane, o których mówi kodeks cywilny.

Z założenia kodeksowe uregulowania mają chronić podwykonawców. Taki więc firma podwykonawcza może żądać zapłaty zarówno od inwestora, jak i wykonawcy, a ci odpowiadają za to solidarnie. Tyle teorii.

W praktyce coraz częściej zwraca się uwagę na to, że brakuje równowagi między stronami umowy o roboty budowlane.

Przepisy faworyzują bowiem podwykonawców. Pozbawiają zaś inwestorów jakiejkolwiek ochrony przed obowiązkiem zapłaty za zobowiązania osób trzecich. Ten nawet gdy odmówi, na ogół ma marne szanse obrony. Sądy idą bowiem na rękę podwykonawcom, a nie inwestorom.

Z wyroków Sądu Najwyższego wynika, że już sama wiedza inwestora o potrzebach realizacyjnych inwestycji lub świadomość, że na budowie znajdują się niezgłoszeni podwykonawcy, wystarczy, by ponosił on odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane.

Mówi o tym m.in. słynna uchwała siódemkowa Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III CZP 6/08).

Problem dostrzegł Senat i przygotował projekt nowelizacji kodeksu cywilnego. Jego autorem jest senacka Komisja Praw Człowieka, Praworządności i Petycji.

Parlamentarzyści chcą ograniczyć odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Tak jak dziś będzie on odpowiadał solidarnie z wykonawcą. Senatorowie zaproponowali jednak, by wprowadzić jeszcze dodatkowy warunek.

Chcą mianowicie, by inwestor odpowiadał za zapłatę wynagrodzenia podwykonawczej firmie, tylko gdy wcześniej wyraził pisemną zgodę na zawarcie umowy o roboty budowlane wykonawcy z podwykonawcą. Niby jest to już dziś oczywiste, ale nie do końca.

Obecnie bowiem przepisy nie regulują tej kwestii wprost. Dlatego w razie sporów wszyscy sięgają najpierw po kodeks, a potem po orzecznictwo sądowe, a te, jakie jest, to wiadomo.

Jeżeli wspomniany projekt wejdzie w życie, a wszystko wskazuje na to, że tak będzie, bez wątpienia wpłynie na wyroki sądowe. I  jest szansa, że będą one częściej korzystne dla inwestora.

Obecnie projekt jest po pierwszym czytaniu i trwają nad nim prace w komisji sejmowej.

Nowe rozwiązania mają dotyczyć umów zawieranych po wejściu w życie nowelizacji.

Co ciekawe, pomysłodawcą tego projektu nie była grupa polityków, ale Spółdzielnia Mieszkaniowa Projektant z Rzeszowa.

Skorzystała ona z instytucji petycji i zwróciła się do senatorów z prośbą o zajęcie się tym problemem i przygotowaniem tej zmiany.

A senacka komisja podjęła pałeczkę i taki projekt powstał.

W ocenie Projektanta zmiana ta przywróciłaby równowagę pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego.

Przy okazji zwróciła ona uwagę, że spółdzielnie mieszkaniowe jako inwestorzy mają jeszcze bardziej pod górkę.

Z jednej strony art. 18 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje im na rozliczenie kosztów budowy sześć miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. W tym czasie muszą np. zwrócić osobom, które kupiły lokale, nadwyżkę wpłat.