Sąd Apelacyjny w Warszawie przyznał częściowo rację wspólnocie mieszkaniowej procesującej się z deweloperem. Chciała odszkodowania za fuszerki, których ten przedsiębiorca się dopuścił.
W trakcie użytkowania budynku okazało się, że ma on liczne usterki. Ściany zewnętrzne oraz na klatkach schodowych były popękane, sufit w garażu podziemnym przeciekał, z elewacji odpadał tynk. Nieprawidłowo były wykonane kominy wentylacyjne oraz odwodnienie tarasów. Pojawił się też grzyb w budynku.
Wspólnota mieszkaniowa wezwała więc dewelopera do usunięcia usterek. Ten to zrobił, ale tylko częściowo. Właściciele mieszkań postanowili więc zmusić go w sądzie do usunięcia reszty wad. W tym celu część scedowała swoje uprawnienia z tego tytułu na wspólnotę mieszkaniową. Były to umowy ?przelewu wierzytelności z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne.
Następnie wspólnota wniosła pozew do Sądu Okręgowego w Warszawie. Żądała w nim 600 tys. zł – na tyle bowiem ekspert wycenił koszt usunięcia wszystkich usterek w budynku.
Sąd Okręgowy uznał jednak, że umowy cesji są nieważne. Zgodnie bowiem z art. 22 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty może podjąć samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd (np. odnośnie do kwestii finansowych) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Powinna zawierać zgodę na podjęcie takich działań oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.
Zdaniem SO zawarcie umów przelewu wierzytelności należy do czynności przekraczających zwykły zarząd. Oznacza to, że wcześniej właściciele powinni podjąć uchwałę udzielającą zgody na cesję i zawierającą pełnomocnictwa. A tej niestety nie było.
Wspólnota mieszkaniowa odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Warszawie i odniosła w nim zwycięstwo, choć tylko połowiczne. Dostała wprawdzie odszkodowanie, ale dużo niższe, niż chciała.
W ocenie Sądu Apelacyjnego w tym konkretnym wypadku doszło do skutecznego przeniesienia roszczeń z rękojmi. Właściciele lokali mieli prawo przelać na wspólnotę mieszkaniową swoje wierzytelności co do rękojmi za wady fizyczne i prawne budynku. Podjęcie uchwały w tym wypadku było całkowicie zbędne. Liczne wady budynku są bowiem związane z częściami wspólnymi nieruchomości, a nie mieszkaniami.
Z tego powodu Sąd Apelacyjny uznał, że roszczenia odszkodowawcze powinny zostać uwzględnione. Niemniej jednak nie powinna ona otrzymać odszkodowania w takiej wysokości, w jakiej żądała. Nie wszyscy bowiem właściciele mieszkań scedowali na wspólnotę swoje uprawnienia z tytułu roszczeń.
Znacznie więcej o biznesie, finansach oraz prawie
Okazało się, że osoby, które to zrobiły, dysponowały jedynie 31-proc. udziałami w nieruchomości wspólnej. Dlatego Sąd Apelacyjny postanowił zmniejszyć odszkodowanie dla wspólnoty do kwoty zaledwie 69 tys. zł.
sygn. akt II GSK 1264/15
