Więcej pracy dla banków i pośredników

Od 22 lipca obowiązuje nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która istotnie zmienia sposób sprzedaży hipotek.

Nowością dla pośredników jest obowiązek wydawania klientom, jeszcze przed rozpoczęciem świadczenia usługi, informacji o firmie, o tym, z jakimi bankami współpracuje, kto płaci pośrednikowi wynagrodzenie (klient czy bank), czy świadczy usługi doradcze oraz jaka jest procedura reklamacyjna. – Informacja ta musi mieć formę trwałego nośnika i będzie wydawana klientom w formie papierowej lub wysyłana w formie PDF na wskazany przez klienta adres mailowy – mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni. – Część banków udostępnia nam narzędzia umożliwiające przygotowanie formularzy zgodnych z zapisami ustawy na bieżąco, jednak część wzięła ten obowiązek na siebie, a to oznacza, że przygotowanie takiego formularza zajmie kilka dni. Dla ekspertów kredytowych będzie to utrudnienie i skomplikowanie pracy – dodaje ekspertka.

Jawne wynagrodzenia

Nowością jest też obowiązek ujawnienia na tym etapie wysokości wynagrodzenia, jakie pośrednik otrzyma od banku za doprowadzenie transakcji do końca. Obowiązek ten budzi wiele obaw pośredników, ponieważ pokazanie klientom wynagrodzenia może skłaniać ich do pomijania pośrednika przy składaniu wniosków. Klienci mogą bowiem liczyć na niższą cenę w banku bez pośrednictwa eksperta kredytowego. – Tymczasem cena kredytów u pośrednika jest tożsama z ceną bezpośrednio w banku. Pośrednik, pozyskując klienta i doprowadzając go do umowy kredytowej, wykonuje pracę pracownika banku w oddziale – argumentuje Dmowska.

– Przy większości ofert kredytowych, podobnie jak przed ustawą, klienci mogą uzyskać niższą marżę, jeśli skorzystają z dodatkowych produktów, np. karty kredytowej. Wtedy ustawa nakazuje przekazanie dodatkowego formularza dla oferty bez tzw. cross-sellu. Klient otrzymuje więc zwykle aż sześć formularzy, bo na wszelki wypadek zwykle składa wnioski do trzech banków – mówi Adrian Jarosz, prezes Expandera.

Każdy formularz to kilka stron informacji. Daje to ogromną liczbę stron dodatkowych dokumentów, które w zamyśle ustawodawcy powinny ułatwiać porównanie ofert, ale niestety nie zawsze tak jest.

– Teoretycznie formularze powinny wyglądać tak samo w różnych bankach, ale w rzeczywistości nieco się różnią. Porównywanie ofert i przeanalizowanie obszernej dokumentacji nadal więc wymaga dużo zachodu i wciąż potrzebna jest pomoc eksperta finansowego – dodaje Jarosz.

Uzyskanie kredytu hipotecznego zawsze trwało około miesiąca. – Teraz zapewne będzie podobnie. Co prawda banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, ale zanim wniosek zostanie złożony, zwykle trwa kompletowanie dokumentów przez klienta. Ten etap się teraz wydłuży. W przeszłości zdarzało się wydawanie wstępnej decyzji kredytowej bez kompletu wymaganych dokumentów (należało je dostarczyć, aby uzyskać ostateczną decyzję). Teraz podpis i datę na wniosku klient składa, dopiero gdy ma komplet dokumentów – tłumaczy Jarosz.

Samo uzyskanie kredytu nie stało się trudniejsze, bo wymagane przez banki dokumenty do wyliczenia zdolności kredytowej się nie zmieniły. Ale więcej jest dokumentów, które banki i pośrednicy muszą przekazać klientowi. – Liczba odrzuconych wniosków raczej istotnie nie wzrośnie, gdyż banki już teraz dużo rygorystyczniej podchodzą do kompletności wniosków i załączonych do nich dokumentów. Ci, którzy w przeszłości otrzymywali negatywną decyzję z powodu braku dokumentów, teraz pewnie w ogóle nie złożą wniosku. Może się zdarzyć, że już na etapie rozpatrywania bank poprosi o jakiś dodatkowy dokument i jeśli klient nie zdąży go dostarczyć, część banków odrzuci wniosek, ale niektóre go cofną. To drugie rozwiązanie jest dużo korzystniejsze dla klienta, bo odrzucony wniosek może negatywnie wpływać na skoring. To ważne, gdyby klient po jakimś czasie uzyskał wymagane dokumenty i chciał ponownie wnioskować o kredyt – zaznacza prezes Expandera.

– W bankach pojawił się element tzw. preweryfikacji wniosku i dokumentacji klienta, aby zapewnić możliwość wydania decyzji na czas. Może to skutkować zwiększeniem ilości pracy zarówno pośredników, jak i banków, a finalnie wydłużeniem całego procesu. Znikną też decyzje warunkowe, ułatwiające i przyśpieszające do tej pory procesy w bankach – mówi Dmowska.

Eksperci Grupy Deweloperskiej Geo uważają, że z powodu dodatkowych obowiązków banków i pośredników kredyty hipoteczne mogą nieco zdrożeć, ale klientom ustawa znacznie ułatwi cały proces, dlatego zmiany nie powinny wpłynąć negatywnie na liczbę przyznawanych kredytów.

Kłopotliwe regulacje

Ustawa reguluje także działalność pośredników kredytowych, stawia przed nimi konkretne wymagania, potrzebny jest też wpis do specjalnego rejestru prowadzonego przez KNF. Będzie on dokonywany na wniosek pośrednika. – Jednym z załączników do wniosku będzie potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej w kwocie 616 zł. Kwestia opłaty skarbowej budzi emocje, bo ustawa milczy w kwestii pobierania opłaty za wpis do rejestru. Przewiduje jedynie taką opłatę za wpis do rejestru pośrednika kredytu konsumenckiego oraz instytucji pożyczkowej. Opłata w kwocie 616 zł wynika z wytycznych KNF, która uznała, że podstawą prawną dla pobrania opłaty w takiej, a nie innej wysokości jest ustawa o swobodzie działalności gospodarczej w powiązaniu z ustawą o opłacie skarbowej. To stanowisko wątpliwe i według mojej wiedzy KNF skierowała stosowną prośbę do MF o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska – mówi Maciej Raczyński, radca prawny w kancelarii RSP Raczyński Skalski & Partners.

Pośrednik kredytu hipotecznego musi zgłosić wszystkie podmioty, które w ramach prowadzonej przez siebie działalności wykonują czynności pośrednictwa w zakresie kredytu hipotecznego.

Ostateczną liczbę podmiotów, które dokonać muszą wpłaty, poznamy za jakieś sześć–siedem miesięcy, po upływie okresu przejściowego, w którym pośrednik kredytu hipotecznego będzie musiał złożyć wniosek o wydanie zezwolenia i wpis do rejestru zarówno siebie, jak i swoich agentów. – Szacuję, że mówimy o łącznej kwocie na poziomie co najmniej 5–6 mln zł. W moim przekonaniu w przypadku utrzymania przez KNF i MF stanowiska co do pobierania opłaty w kwocie 616 zł od wpisu każdego agenta pośrednika kredytu hipotecznego, pośrednicy z pewnością przerzucą tę opłatę na agentów – mówi Raczyński.

Co ciekawe, ustawa nie dopuszcza używania dla określenia działalności pośrednika kredytu hipotecznego nazwy „doradca", „doradztwo", jeżeli jest on pośrednikiem powiązanym. Z kolei definicja pośrednika powiązanego w ustawie jest sformułowana tak, że de facto żaden pośrednik, nawet mimo braku powiązań kapitałowych ani właścicielskich z żadną instytucją finansową, nie jest pośrednikiem niepowiązanym. ©?

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: m.rudke@rp.pl