Operator mieszkaniowy może wypowiedzieć najem tylko w ściśle określonych przypadkach

W przepisach o Krajowym Zasobie Nieruchomości przewidziano możliwość wypowiedzenia najmu przez operatora np. w razie zalegania z czynszem lub rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu przez najemcę. Po rozwiązaniu najmu z opcją trzeba jednak zwrócić najemcy wpłaconą przez niego część ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległego czynszu.

Publikacja: 19.09.2017 02:00

Operator mieszkaniowy może wypowiedzieć najem tylko w ściśle określonych przypadkach

Foto: Fotolia.com

Anna Puszkarska

- Czy w sytuacji, gdy najemca skorzysta z możliwości zawarcia umowy najmu z prawem do nabycia własności mieszkania, a operator mieszkaniowy wypowie mu umowę, będzie musiał zapewnić tej osobie inny lokal?

Nie. W art. 83 ust. 2 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej ustawa o KZN) przewidziano, że umowa najmu może być wypowiedziana przez operatora mieszkaniowego tylko w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej ustawa o ochronie praw lokatorów), czyli gdy najemca:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali bądź

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności - pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Takie ograniczenie przesłanek i możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez operatora przy najmie bez opcji trwa 15 lat, a przy najmie z opcją - 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. W art. 92 ustawy o KZN zastrzeżono, że w razie rozwiązania najmu z opcją i opróżnienia mieszkania operator mieszkaniowy wypłaca byłemu najemcy kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu. Zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania.

Operator nie musi natomiast zapewniać innego lokalu byłemu najemcy. Zgodnie z art. 84 ustawy o KZN w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie do najmu stosuje się przepisy rozdziału 2b ustawy o ochronie praw lokatorów. Chodzi tu o dodane ustawą o KZN regulacje dotyczące najmu instytucjonalnego lokalu. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego (por. także art. 25d pkt 4 ustawy o ochronie lokatorów). Ustawą o KZN zmieniono także definicję najmu okazjonalnego lokalu, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Po zmianie, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

podstawa prawna: art. 83 ust. 2, art. 84, art. 92 ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (DzU z 2017 r. poz. 1529)

podstawa prawna: art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 19a ust. 1, art. 19f-19j, art. 25d pkt 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 1610 ze zm.)