Warunki techniczne budynków: inwestorzy mogą stracić miliony

Chodzi o rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozbieżności między podpisanym a notyfikowanym aktem dotyczą m.in. zasad sytuowania obiektów od granicy działki. Przedstawiciele środowiska deweloperskiego przecierają oczy ze zdumienia i liczą straty. Resort budownictwa twierdzi, że miał prawo zmienić zdanie.

Kosztowna niespodzianka

Chodzi m.in. o brzmienie § 13 rozporządzenia – dotyczącego zapewnienia światła w nowych budynkach. Wersja przesłana do notyfikacji miała ułatwić i ujednolicić sposób wyznaczania nowego budynku od budynków sąsiednich – eliminując m.in. problem różnych grubości ścian, które przy obliczaniu przesłaniania liczono po wewnętrznym licu ściany. Po nowemu liczyć miano po licu zewnętrznym. W finalnej wersji rozporządzenia zmiany jednak zniknęły. Zdecydowano, że zostaje tak, jak było.

– Tymczasem projektanci i architekci projektowali budynki w oparciu o nowe przepisy. Niezakładane przez nikogo zmiany powodują, że teraz muszą przeprojektować budynki, aby je dostosować do nowych wymagań. A to może oznaczać konieczność zmian całych układów – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

I zapewnia, że nie jest to problem teoretyczny,

– Jeden z naszych inwestorów przeliczył na swoim projekcie, że powierzchnia mieszkań w wyniku tych zmian zmniejszyła się mu o 1,5 proc. Przy budynku o 10 000 mkw. powierzchni użytkowo mieszkalnej oznacza to jakieś 150 mkw. Biorąc pod uwagę, że średnia cena mkw. to 8 tys. zł, łatwo policzyć, że stracił 1,2 mln zł – wskazuje Płochocki.

W ocenie związków branża nie miała podstaw przypuszczać, że minister nie podpisze notyfikowanej wersji. Z § 12 rozporządzenia w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji wynika bowiem, że jeżeli po uzgodnieniu projektu z KE wprowadza się istotne zmiany, akt podlega ponownie notyfikacji. A takiej ścieżki nie było.

Resort wskazany paragraf czyta inaczej. Szymon Huptyś, rzecznik Ministerstwa Infrastruktury, tłumaczy, że decyzja o rezygnacji z nowelizacji jakiegoś przepisu jest możliwa na każdym etapie procesu legislacyjnego. W sprawie projektu rozporządzenia uznano, że część zmian pierwotnie przewidzianych w § 2 i § 13 wymaga dodatkowej analizy i na tym etapie nie będzie nowelizowana.

Planowanie inwestycji

– Deweloperzy założyli, że w notyfikowanym akcie nie dojdzie do zmian, a w każdym razie nie bez uprzedzenia – komentuje Anna Woźniakowska-Dębiec, adwokat w Kancelarii Gardocki i Partnerzy. – Zmiana w §13 była istotna. Nie przesądzając, czy ministerstwo powinno ponowić procedurę notyfikacji czy nie, oficjalna zapowiedź zmian i wycofanie się z nich kosztuje dziś branżę. Projekty budowlane muszą spełniać wymagania obowiązujące w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. To wymaga dostosowywania działań inwestycyjnych do wprowadzanych zmian z wyprzedzeniem – dodaje

– Opowiadamy się zdecydowanie przeciwko takim arbitralnym i jednocześnie niekorzystnym zmianom regulacji prawnych. Wprowadzanie w tej fazie procesu legislacyjnego zmian w projekcie, które nie są uzasadnione żadnymi obiektywnymi przesłankami, a jednocześnie pozostają w sprzeczności z pierwotnym kierunkiem zmian, uderza w zasadę zaufania obywateli do władzy publicznej – puentuje Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD.

Przedstawiciele branży podkreślają, że warunki techniczne – razem z prawem budowlanym, ustawą o planowaniu – to elementarz.

etap legislacyjny: czeka na wejście w życie