Ustawa deweloperska: Najpierw lokal, potem pieniądze dla dewelopera

Szykuje się duży lifting ustawy deweloperskiej. „Rzeczpospolita" poznała założenia przepisów, nad którymi pracuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). To nowelizacja ustawy deweloperskiej. Co się zmieni? Mają być zlikwidowane otwarte rachunki powiernicze nieposiadające ani gwarancji bankowej, ani ubezpieczenia. Lepiej będą też chronione pieniądze kupującego przed bankructwem banku. Umowa deweloperska obejmie nie tylko mieszkanie, ale i miejsce postojowe w garażu podziemnym.

Rachunek pod nóż

Zgodnie z propozycją UOKiK kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym będzie mógł wpłacać pieniądze na rachunek zamknięty (pieniądze otrzyma deweloper po zakończeniu inwestycji) albo otwarty (pieniądze wypłaca się w miarę postępu robót) posiadające gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Oznacza to, że znikną otwarte rachunki nieposiadające zabezpieczenia.

Zdaniem UOKiK dziś rachunek otwarty bez zabezpieczenia nie chroni wystarczająco klientów dewelopera w razie jego upadłości.

Podobnego zdania jest Longina Kaczmarek, miejski rzecznik konsumentów w Szczecinie.

– Propozycja UOKiK idzie w dobrym kierunku. Deweloper jest profesjonalistą, który zawsze sobie poradzi. To kupujący jest słabszą stroną, którą należy chronić. To rozwiązanie jest zdecydowanie dla niego lepsze – uważa Longina Kaczmarek.

Deweloperzy ostro protestują. Ostrzegają, że zmiana doprowadzi do fali bankructw małych rodzinnych przedsiębiorstw.

– Na rynku zostaną duże międzynarodowe firmy – alarmuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przeważająca większość deweloperów korzysta bowiem z otwartych rachunków bez zabezpieczenia.

– Małe i średnie firmy nie mają tak dużego kapitału, by same mogły sfinansować inwestycję, a żaden bank nie da im kredytu na całość – tłumaczy Marek Poddany, deweloper.

I dodaje, że otwarte rachunki świetnie się sprawdzają.

– Do tej pory nikt się na nie nie skarżył. Po co więc je likwidować? – zastanawia się Marek Poddany.

Deweloperzy tłumaczą, że w efekcie zostaną tylko zamknięte rachunki powiernicze. Rachunki otwarte z ubezpieczeniem oraz gwarancją bankową będą tak jak dziś istnieć tylko na papierze.

– Obecnie żadna firma ubezpieczeniowa ani bank nie posiadają takich produktów w swojej ofercie i raczej nie zanosi się, by je wprowadziły, bo to się im nie opłaca – potwierdza dyrektor Płochocki.

Mieszkanie i garaż w jednej umowie

Projekt założeń przewiduje, że ustawa deweloperska będzie chroniła nabycie nie tylko mieszkania, ale także miejsca postojowego w garażu podziemnym. Podobnie będzie z nabyciem boksów rowerowych, udziałów w działce, po której biegnie osiedlowa ulica.

Oznacza to, że kupujący mieszkanie z miejscem postojowym w pakiecie lub z udziałem w ulicy będzie podpisywał jedną umowę deweloperską (notarialną) na mieszkanie, udział w garażu czy drodze, a nie – jak to się dzieje dziś – odrębne umowy.

– Garaż jest lokalem użytkowym, a nie mieszkalnym, nie widzę więc powodu, aby jego nabycie podlegało takiej samej ochronie co mieszkanie – uważa dyrektor Płochocki.

Ustawa deweloperska obejmie także zakup gotowych mieszkań. Dziś się jej do nich nie stosuje.

Kaucja za rezerwację

UOKiK chce również wprowadzić uregulowania w umowach rezerwacyjnych, których wymagają banki kredytujące zakup mieszkania.

Dziś na ich temat przepisy nic nie mówią. Deweloperzy mają więc pełną swobodę w ustalaniu ich treści. Projekt przewiduje, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie zależało od woli kupującego i dewelopera. Deweloper będzie się zobowiązywał wyłączyć na określony czas lokal (dom) ze swojej oferty. Klient natomiast zapłaci opłatę rezerwacyjną w wysokości 1 proc. ceny nabycia mieszkania. Ma ona mieć charakter kaucji, która w razie zawarcia umowy deweloperskiej zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu (domu). Wówczas pieniądze zostaną przekazane na rachunek powierniczy. Gdyby natomiast doszło do rozwiązania umowy, pieniądze mają wrócić do klienta dewelopera. Jeżeli do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy przedsiębiorcy, ten będzie musiał zwrócić kaucję w podwójnej wysokości.

– Dobrze, że ustawa deweloperska będzie regulowała zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Od dawna o to zabiegaliśmy – mówi Marek Poddany. – Diabeł jednak tkwi w szczegółach. Trudno więc teraz ocenić te propozycje – dodaje Poddany.

Według dyrektora Płochockiego opłata rezerwacyjna w wysokości 1 proc. ceny jest zdecydowanie za niska. Jego zdaniem powinno to być 5 proc.

Pod lupą banku

Projekt dokładnie określa też, co powinien sprawdzić bank u dewelopera, zanim wypłaci mu pieniądze klientów. Dziś taki obowiązek istnieje, ale przepisy nie precyzują, na czym polega. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce, by bank sprawdził tytuł prawny do gruntu, zgodność prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej z ustawą deweloperską, a także czy przedsiębiorca nie jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym albo upadłościowym. Gdy weryfikacja dewelopera okaże się negatywna, odmówi wypłaty pieniędzy.