Spór trwa a tracą na tym osoby, które chcą sprzedać lub kupić mieszkanie w starym budynku. Wszystko przez obowiązującą od 11 września ubr. nowelizację ustawy o własności lokali, która wprowadziła zmiany w zasadach badania samodzielności lokali. - Efekt jest taki, że mamy bałagan. Każdy interpretuje przepisy po swojemu. A to utrudnia sprawne przeprowadzenie transakcji sprzedaży - twierdzi notariusz Mirosław Kupis. - Naruszenie zaś przepisów ustawy skutkuje nieważnością umowy przenoszącej własność lokalu - dodaje.

Problematyczny przepis

Nowelizacja z 2017 r. dodała ust. 1a do art. 2 ustawy o własności lokali. Przewiduje on, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma - z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) i pozwoleniem na użytkowanie. Bez sprawdzenia tych wymogów żaden rejent nie sporządzi aktu notarialnego. Tymczasem w wypadku wielu starszych budynków nie zachowały się żadne pozwolenia w archiwach.

- Z art. 2 ust.1a ustawy nie wynika, kto ma sprawdzać zgodność z planem i pozwoleniami - uważa Mirosław Kupis. - Starostwie uważają, że notariusze i sądy wieczystoksiegowe, a rejenci i sądy, że starostowie. I koło się zamyka - mówi. - Moim zdaniem to nie notariusz powinien szukać pozwoleń, tylko urzędnik powiatowy, który ma dostęp do archiwów, a gdy nie ma w nim pozwoleń może powołać np. biegłego, który to ustali - dodaje.

Różne interpretacje

Inaczej uważa jednak Związek Powiatów Polskich.

- Zaświadczenie wydane przez starostę odnosi się wyłącznie do aspektów technicznych. To notariusz jest zobowiązany odmówić ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu w przypadku sprzeczności z miejscowym planem lub innymi wskazanymi w przepisach dokumentam. - uważa Grzegorz Kubalski, dyrektor biura Związku Powiatów Polskich.

Swoje stanowisko w tej sprawie zajęła też Krajowa Rada Notarialna oraz Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Wskazują, że jest to obowiązek starostów. Ich zdaniem zgodność zamierzonego wyodrębnienia lokalu z planem i decyzjami administracyjnymi powinien stwierdzać organ o najszerszej wiedzy o inwestycjach budowlanych i najlepszych kompetencjach. Jest on też najczęściej organem administracji architektoniczno-budowanej, na którego terenie uzyskano pozwolenie na budowę. Taka interpretacja jest zgodna też z założeniami nowelizacji ustawy o własności lokali.

Wystarczy tylko inwentaryzacja

Niektóre miasta z problemem starych budynków potrafiły sobie poradzić, np. Urząd Miasta w Poznaniu.

- Jeżeli kamienicę wybudowano np. w 1905 r. a takich w Poznaniu mamy wiele, to nie ma szans, by zachowało się pozwolenie na budowę czy użytkowanie. Art. 81a par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje zaś, że w razie wątpliwości co do faktów interpretacja powinna być na korzyść obywatela - tłumaczy Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu. - Dlatego dla budynków, które nie mają dokumentacji wydajemy zaświadczenia na podstawie inwentaryzacji budowlanej, którą dostarcza zainteresowany uzyskaniem takiego zaświadczenia. Sporządza ją na jego koszt osoba z uprawnieniami budowlanymi, która opisuje stan faktyczny budynku – wyjaśnia Bogdan Dąbrowski. - Nie widzę powodu, by takiej osobie nie wierzyć. Ma przecież odpowiednie przygotowanie zawodowe - dodaje.

- Notariusze mogą się na naszych zaświadczeniach opierać. Nie muszą badać zgodności z pozwoleniami. Dla nich to trudne, bo nie mają dostępu do archiwów. Podobną praktykę mieliśmy przed zmianą przepisów ustawy o własności lokali. Jest ona zdecydowanie najwłaściwsza - podkreśla mec. Dąbrowski.

W myśl przepisów

Co oznacza samodzielność

Do obrotu prawnego może być dopuszczone mieszkanie, które jest samodzielne. Mówi o tym art. 2 ustawy o własności lokalu. Zgodnie z nim:

- lokal to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z orzecznictwa wynika też, że samodzielność lokalu nie może wiązać się z koniecznością korzystania z innego lokalu. Musi być bowiem do niego swobodny dostęp.

- Wyodrębnienie lokalu musi być zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (a gdy go nie ma – z warunkami zabudowy) oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem. Ma być też zgodne z pozwoleniem na użytkowanie.