Niemcy: Chińczycy opanowują rynek nieruchomości

172 metry wysokości, widok z okien na panoramę miasta, ogród na dachu i konsjerż: we Frankfurcie nad Menem piętro po piętrze rośnie kąsek dla bardzo bogatych inwestorów. „Grand Tower" ma być najwyższym budynkiem mieszkalnym w Niemczech i synonimem czterech kątów w luksusie. Gotowych jest dopiero kilka kondygnacji – w stanie surowym, a sprzedane są już niemal wszystkie mieszkania. Rzucili się na nie głównie zagraniczni kupcy, przede wszystkim z Azji, przyznała niedawno agencja JLL Residential.

Przez inwestujących w nieruchomości, bogatych klientów z całego świata, trudna sytuacja mieszkaniowa w Niemczech staje się jeszcze bardziej podbramkowa. Przynajmniej dla normalnego zjadacza chleba. Jak wynika z badania stowarzyszenia niemieckich banków hipotecznych, w 2017 r. co drugie euro inwestowane w nieruchomości wartości powyżej 10 mln euro pochodziło od zagranicznych inwestorów. Łącznie w nieruchomości zainwestowano w ubiegłym roku w Niemczech ponad 59 mld euro – niemal trzy razy więcej niż w 2010.

Eldorado na rynku nieruchomości

Dla inwestorów operujących globalnie Niemcy są prawdziwym eldoradem: oznaczają bezpieczeństwo prawne, stabilność polityczną i silną gospodarkę. Do takiego bezpiecznego portu w burzliwych czasach brexitu, Trumpa i Co. inwestorzy chętnie zaglądają. – Dla zagranicznych inwestorów nie ma niczego lepszego niż niemiecki, punktualnie płacący czynsz najemca – mówi szef niemieckiego stowarzyszenia najemców Lukas Siebenkotten. Swoje dokładają niskie odsetki od depozytów, które zmuszają inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomościach.

Obok Amerykanów grupą, która szczególnie rzuca się w oczy, są bogaci Chińczycy. Rosnąca liczba zamożnych w Chińskiej Republice Ludowej i coraz bardziej liczna klasa średnia szukają możliwości lokowania swoich pieniędzy. W kraju jednak ceny nieruchomości są niebotyczne. W Pekinie i Szanghaju mieszkanie w centrum kosztuje ponad 10 tys. euro za metr kwadratowy, normalne są też ceny w granicach 15-18 tys. euro. Wobec takich sum nawet najdroższe niemieckie metropolie są prawdziwą okazją. Według dziennika "Handelsblatt" w ubiegłym roku ceny za metr kwadratowy mieszkania własnościowego w Hamburgu wynosiły około 3800 euro, w najdroższym Monachium – blisko 6 tys. euro.

Ponadto na Dalekim Wschodzie Niemcy tradycyjnie cieszą się dobrą opinią. – Od dłuższego czasu obserwujemy, że Chińczycy są bardzo aktywni na niemieckim rynku mieszkaniowym – mówi Sven Carstensen z agencji nieruchomości Bulwiengesa we Frankfurcie. Według berlińskiej agencji Rubina Real Estate, w 2016 r. Chińczycy zainwestowali za granicą rekordową sumę 33 mld dolarów, ponad 50 proc. więcej niż rok wcześniej.

Tendencja rośnie. – W 2022 r. do klasy średniej będzie się zaliczało w Chinach 76 proc. społeczeństwa kraju, czyli ponad 550 mln ludzi – tłumaczy Carsten Heinrich z Bulwiengesa. W miastach takich jak Pekin czy Szanghaj nieruchomość mogą kupić tylko rodziny na własny użytek. – Logiczne, że inwestorzy rozglądają się za alternatywami – dodaje Heinrich.

Nieufność do własnego kraju

Jest jeszcze jeden powód, dlaczego Chińczycy wolą inwestować w nieruchomości poza granicami swego kraju: nowa klasa średnia coraz mniej ufa kwitnącej chińskiej gospodarce i woli lokować pieniądze za granicą. Dlatego też rząd coraz bardziej utrudnia swoim obywatelom transfer gotówki za granicę. Od dawna obowiązuje przepis, że każdy Chińczyk może wymienić rocznie na zagraniczną walutę maksymalnie 50 tys. dolarów. Dlatego członkowie rodzin łączą siły, żeby wspólnie kupić nieruchomość w innym kraju. Z obawy, że będzie następował dalszy odpływ kapitału, Pekin nakłada coraz to nowe ograniczenia, w tym transfer pieniędzy poprzez specjalny region administracyjny – Hongkong.

Jakoś jednak nie powstrzymuje to Chińczyków od inwestowania w Niemczech, Australii czy USA. W Niemczech faworyzowanymi celami zakupów są Frankfurt, Berlin, Monachium i Hamburg. Są to metropolie znane na świecie i silne gospodarczo. – Niektórzy maklerzy specjalnie nastawiają się już na azjatyckich klientów, uwzględniając ich kulturową specyfikę – mówi ekspert z Bulwiengesa Carstensen.

Nawet jeżeli Chińczy są tylko jedną z grup inwestorów: dokładają swoją cegiełkę do tego, że popyt na nieruchomości w niemieckich metropoliach nieustannie rośnie. Przy tym inwestorzy z Dalekiego Wschodu kupują nie tylko luksusowe obiekty, ale są też aktywni na szerokim rynku. W minionych czterech latach liczba zapytań ze strony chińskich klientów wzrosła ponad dwukrotnie, stwierdza makler Heinrich. Dużym zainteresowaniem cieszą się zwłaszcza mieszkania jedno i dwupokojowe w cenie od 250 tys. do 400 tys. euro.

Swoimi wysokimi wymaganiami inwestorzy z Kraju Środka kształtują też rynek nowo budowanych mieszkań. Ten i tak jest ukierunkowany na wypłacalnych klientów, a nie na przeciętnego zjadacza chleba. – W centrach aglomeracji miejskiej powstaje uderzająco dużo drogich a małych mieszkań – konstatuje firma doradcza EY.