Wyjątkowo dobry czas na rynku biurowym

Jak bardzo zmienił się rynek biur w ostatnich latach? Można mówić o rewolucji?

Rewolucja to za mocne słowo. Rynek ewoluuje i dojrzewa, jest znacznie bardziej stabilny niż kilka lat temu. Dotyczy to warunków komercyjnych i standardu budynków. Poprzeczka jest ustawiona wysoko, deweloperzy nie schodzą poniżej określonych standardów. Nowe obiekty są wyposażane w najnowocześniejsze, proekologiczne systemy, które ograniczają koszty eksploatacyjne i poprawiają komfort najemców. Zmiany idą w dobrym kierunku i są przewidywalne. Dzięki temu rynek rozwija się w sposób harmonijny i jest bezpieczny dla wszystkich jego uczestników.

Ale to najemcy wciąż dyktują warunki.

To się zaczyna zmieniać. Wynika to z luki podażowej, z którą będziemy mieli do czynienia w najbliższych dwóch latach. Zdecydowana większość nowych biurowców, zwłaszcza w Warszawie, zostanie oddana do użytku w 2020 r. Popyt wciąż rośnie, więc wniosek jest prosty - zacznie brakować nowej przestrzeni biurowej. Problemy mogą mieć przede wszystkim klienci zainteresowani wynajęciem dużej powierzchni. To oni odczują najbardziej ograniczoną podaż atrakcyjnych powierzchni. Dlatego proces poszukiwania siedziby należy rozpocząć przynajmniej z rocznym wyprzedzeniem. Warto skorzystać ze wsparcia profesjonalnej firmy doradczej, która ma szeroką wiedzę o możliwościach, jakie daje rynek. Dzięki temu oszczędza się czas i pieniądze.

Sytuacja ograniczonej nowej podaży otwiera przed rynkiem nowe możliwości.

To szansa dla właścicieli starszych, mniej atrakcyjnych budynków. Jeżeli zainwestują w rewitalizację i modernizację obiektów, mogą skorzystać z tej luki i znaleźć klientów, którzy zainteresują się ich ofertą. Warto wykorzystać ten moment na rynku. Taka szansa może się nie powtórzyć.

Jakie zachęty stosują właściciele biur, by przyciągnąć najemców?

Są tu dwa aspekty - indywidualna oferta dla najemcy oraz działania właścicieli budynków skierowane do wszystkich najemców.

W pierwszym kluczową rolę pełni doradca. Analizuje potrzeby klienta i problemy, z którymi boryka się w obecnym biurze. Po zebraniu informacji przedstawia pakiet szytych na miarę rozwiązań. Dobry doradca nigdy nie bazuje na jednej propozycji. Przedstawia kilka możliwości. Po dokonaniu wyboru przez klienta przystępuje do negocjacji z właścicielami budynków. Dysponują oni budżetem na wsparcie dla nowych najemców. Doradca uwzględnia priorytety i założenia finansowe klienta i wie, jak wykorzystać te budżety w możliwie najbardziej efektywny sposób.

Drugi aspekt to ogólnodostępne rozwiązania, dzięki którym właściciele budynków podnoszą ich atrakcyjność, zwiększając poziom lojalności najemców. Zakres pakietu usług dodatkowych zależy od kreatywności deweloperów. Instalują w budynkach wypożyczalnie rowerów i tworzą infrastrukturę dla rowerzystów (szatnie, prysznice, suszarnie), tworzą kluby fitness i przedszkola, zapraszają najemców na imprezy, pikniki rodzinne i wspólne oglądanie meczów, przed świętami wynajmują osoby do pakowania prezentów. Aktywizują w ten sposób najemców i sprawiają, że budynki żyją, również po godzinach pracy.

Do oferty trafiają coraz to nowocześniejsze biurowce. Czy oznacza to, że najemcy będą się coraz częściej przeprowadzać w poszukiwaniu najlepszych siedzib? Widać taką wędrówkę najemców?

Luka podażowa, o której wspomniałem, może im ten ruch mocno utrudnić. Zwróciłbym uwagę na inny aspekt, czyli rynek pracy, który wymusza zmianę w podejściu firm do standardu biura. Coraz trudniej pozyskać wartościowych pracowników. Ci najlepsi są rozchwytywani i ich oczekiwania rosną. Jednym z kluczowych kryteriów wyboru pracy, oprócz wynagrodzenia i profilu stanowiska, jest siedziba biura. Dobra lokalizacja, wysoki standard i funkcjonalna, a przy tym ciekawa aranżacja biura to wizytówka firmy. Biuro stało się jednym z kluczowych komponentów strategii employer brandingu, czyli budowania marki pracodawcy. To logiczne. Którego pracodawcę wybierze kandydat, mając do wyboru nowoczesne, prestiżowe biuro przy stacji metra w centrum i dwudziestoletnią, nieremontowaną przestrzeń w odległej, zakorkowanej dzielnicy miasta? W obecnych czasach dobrych pracodawców nie stać na biuro niskiej jakości.

Które regiony Polski są najbardziej perspektywiczne dla rozwoju biur? Są miasta, które dopiero zyskują na znaczeniu?

Odpowiedzią na to pytanie jest mapa ekspansji Nuvalu. Rynki regionalne mają dla nas strategiczne znaczenie. W ostatnich miesiącach otworzyliśmy biura w Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Aktywność deweloperów jest tam największa. Dostrzegamy też rosnący potencjał Łodzi. Inwestorzy są coraz bardziej aktywni również w mniejszych miastach, takich jak Lublin czy Białystok. To dobra informacja dla lokalnych firm. Możliwość przeniesienia biura do nowoczesnego budynku to dla nich szansa na uzyskanie dominującej pozycji na rynku pracy.

Istotnym czynnikiem wspierającym rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w regionach jest obecność inwestorów z sektora BPO/SSC/IT/R&D, który w ostatnich latach wyjątkowo dynamicznie się rozwija. W obliczu dużego bezrobocia bardzo istotna jest dostępność pracowników. Dla części firm ten aspekt ma kluczowe znaczenie przy wyborze lokalizacji.

Największym rynkiem biurowym jest Warszawa. Czy do walki o najemcę, poza Wolą i Służewcem, stają kolejne dzielnice?

Wola wciąż dominuje na mapie inwestycji biurowych i to się nie zmieni w najbliższych latach. To pokazuje, jak ogromne znaczenie ma dla inwestycji tego typu dobra infrastruktura komunikacyjna. Eksplozja nowych projektów na Woli zbiegła się z uruchomieniem drugiej linii metra. W promieniu 1,5 km od ronda Daszyńskiego powstaje kilkanaście nowych inwestycji, które dostarczą na rynek 600 tys. mkw. nowej powierzchni. Przykłady to spektakularny Varso Tower (najwyższy budynek w Unii Europejskiej – 310 m), The Warsaw Hub, Spinnaker Office Tower czy Mennica Legacy Tower. Unikatowym projektem istotnie zmieniającym warszawską tkankę miejską jest EC Powiśle. Perspektywiczne są okolice ronda Radosława. HB Reavis planuje na Burakowskiej pionierską inwestycję B14, jej losy z pewnością będą obserwowali inni deweloperzy. Praga musi jeszcze poczekać. Oprócz Konesera i Bohemy przy Szwedzkiej (w tym przypadku i tak przeważa część mieszkaniowa i handlowa) po prawej stronie Wisły nie ma nowych projektów biurowych. Dostrzegamy jednak potencjał okolic Stadionu Narodowego, będziemy się im przyglądać. Istotnym atutem tej lokalizacji jest bliskość centrum i dostęp do metra.