Fundusz to nie jest klient lubiany przez dewelopera

Rynek dużych inwestorów profesjonalnie i długoterminowo zarządzających pokaźnymi portfelami mieszkań na wynajem jest w powijakach. Zdaniem ekspertów splot kilku czynników może napędzać popyt na wynajem. Jednym z głównych problemów może być jednak podaż.

Sprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach w ostatnich latach rosła w tempie blisko 19 proc. rocznie. Chociaż spodziewane jest schłodzenie tendencji, deweloperzy nadal wolą sprzedawać mieszkania inwestorom indywidualnym, niż budować całe bloki dla funduszy.

Nie czas na upusty

Jednym z pierwszych inwestorów, którzy zdecydowali się zainwestować w mieszkania na wynajem, jest Bouwfonds. Już latem 2016 r. firma zabezpieczyła swój pierwszy projekt, wchodząc w sojusz ze spółką Matexi. Deweloper od razu szykował budynek ze 193 lokalami na warszawskiej Woli jako projekt dla specjalizującego się w najmie podmiotu. Później Bouwfonds kupił trzy budynki w Krakowie – dwa ze 150 lokalami na wynajem i jeden na akademik – wchodzące w skład inwestycji Apartamenty Novum, której deweloperami są Hines i Heitman.

– W pozyskaniu projektu w Warszawie i Krakowie miał udział REAS, ale sami też mamy swoje źródła, znamy rynki i deweloperów, prowadzimy rozmowy – mówi Dariusz Węglicki, doradca zarządu funduszu Bouwfonds Investment Management w Polsce. Zdaniem menedżera boom na rynku pierwotnym nie będzie trwał wiecznie i z czasem deweloperzy spojrzą na inwestorów instytucjonalnych łaskawszym okiem.

Echo Investment od pewnego czasu buduje mieszkania dla platformy Resi4Rent zarządzanej przez swoich głównych akcjonariuszy. Deweloper specjalizuje się w inwestycjach wielofunkcyjnych, gdzie jest miejsce na biura, handel oraz na mieszkania prywatne i wynajem. W tym roku Echo ma ruszyć z budową 1,25 tys. mieszkań na wynajem – w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.

Vantage Development sprzedał dwa bloki we Wrocławiu zbudowane na zamówienie funduszu prowadzonego przez BGK Nieruchomości.

– Sprzedaż całego bloku ze 133 mieszkaniami w 2015 r. była pierwszą tego typu transakcją we Wrocławiu. Wciąż otrzymujemy zapytania od podmiotów zainteresowanych budową mieszkań na wynajem – mówi Joanna Kubiak, dyrektor działu sprzedaży i marketingu Vantage Development. – Jednak w 2017 r. ani w I kwartale br. nie odnotowaliśmy transakcji pakietowych w rozumieniu sprzedaży powyżej 30 mieszkań jednemu podmiotowi. W minionym roku odnotowaliśmy transakcje sprzedaży kilku lokali jednemu odbiorcy, a wysoki popyt umożliwił realizację planu sprzedaży w całości dzięki transakcjom z klientami indywidualnymi – podkreśla.

Robyg też korzysta z dużego zainteresowania przeciętnych Kowalskich. – Oczywiście, zdarza się, że zgłaszają się do nas instytucje, które są zainteresowane nabyciem większych pakietów lokali, ale z naszej perspektywy nie są to atrakcyjne transakcje, bo kupujący oczekują upustów – mówi Zbigniew Okoński, prezes Robygu. Są też inne powody, że deweloper nie jest skory do takich transakcji. – Perspektywa tego, że w ramach osiedla jeden blok będzie przeznaczony całkowicie na wynajem, nie jest pozytywnie odbierana przez klientów – mówi Okoński.

Murapol także zawiera transakcje pakietowe na relatywnie niewielką skalę. – Pojawia się coraz więcej klientów, którzy kupują po 5, 10, 15 mieszkań. Rekordzista w ubiegłym roku nabył jednorazowo 28 lokali. Popyt zgłaszany przez nabywców inwestycyjnych czasem nawet przekracza pulę lokali, jaką możemy przeznaczyć dla tej grupy klientów, i wtedy musimy odsyłać ich z kwitkiem – mówi prezes Nikodem Iskra.

Trend może się zmienić

– Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie sprzyja inwestorom instytucjonalnym. Z założenia są oni gotowi kupić projekt lub jego część na wcześniejszym etapie realizacji, ale przy cenie pakietowej niższej od ceny jednostkowej przy sprzedaży prowadzonej detalicznie – mówi Katarzyna Kotkowska, dyrektor działu doradztwa i analiz w Cushman & Wakefield. – Ze względu na obecną sytuację ekonomiczną popyt na mieszkania jest ogromny, w związku z tym znacząco skrócił się czas, w jakim deweloperzy sprzedają lokale. Dlatego transakcje pakietowe nie są dla nich korzystne finansowo. W klasycznym modelu deweloperzy są w stanie dynamicznie podnosić ceny w trakcie realizacji inwestycji – dodaje.

Ekspertka wskazuje, że dotychczas w Polsce zawarto niewiele transakcji pakietowych. – Częściej mamy do czynienia z projektami B2R, czyli budową aparthoteli przez deweloperów. Wydaje się jednak, że biorąc po uwagę cykle gospodarcze, wzrastające koszty budowy, zmiany w VAT oraz ewentualne zamknięcie rachunków powierniczych, jest tylko kwestią czasu, kiedy zobaczymy transakcje zakupu całych budynków przez inwestorów – dodaje.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 89% artykułu