Czekamy na wyniki sprzedaży mieszkań w III kwartale, na razie mamy raporty spółek notowanych na giełdzie i Catalyst, a te wskazują na spadek sprzedaży większości firm po szczytach odnotowanych w I i II kwartale. Z jednej strony wiemy o kłopotach z podażą, z drugiej zastanawiamy się, kiedy popyt zacznie się zmniejszać – bo może np. robi się tak drogo, że część klientów wypada po prostu z rynku. Jaka jest pana opinia?
Rzeczywiście, w III kwartale mieliśmy spadek sprzedaży kwartał do kwartału, ale rok do roku to był wzrost o ponad 20 proc. Ponadto wyniki deweloperów istotnie się różnią, bo Robyg miał rok do roku wzrost o 136 proc., a Ronson spadek o 31 proc. Ta pierwsza spółka ma po prostu bardzo duży bank ziemi i najłatwiej jej sterować ofertą. Dzisiaj największym problemem rynku nie jest popyt – bo ten jest silny, tylko mała dostępność gruntów pod zabudowę i długotrwałe procedury administracyjne. Kto ma duży bank, może szybko reagować. Oferta mieszkań sukcesywnie spada. W Warszawie dziś to około 5 tys. mieszkań, podczas gdy trzy lata temu praktycznie dwukrotnie więcej przy niższej sprzedaży.
Od dawna obserwujemy trend rosnących cen przy wysokiej sprzedaży, a im dłużej to trwa, tym częściej tropi się bańkę. Czy pan dostrzega ryzyko mocnego przegrzania rynku? Czy ten popyt jest zdrowy, czy w jakiś sposób ryzykownie stymulowany?
Myślę że subiektywnie każdy z nas odczuwa, że robi się drogo. Z punktu widzenia oceny, czy to już jest bańka czy nie, ważny jest fakt, że w zdecydowanej większości wzrost cen nie jest pochodną wzrostu marż deweloperów, tylko kosztów budowy, a te są niezależne i mają charakter globalny, związany z sytuacją na rynku surowców itd.
Istotny jest również wzrost cen działek, co wynika nie tylko ze zwiększonego popytu, ale też z problemów z planami miejscowymi, przedłużającymi się procesami administracyjnymi. Dziś największy problem deweloperów to zakup gruntu, na którym można szybko zacząć budować. Jeśli zaś gruntów nie ma dużo, a specustawa nie działa, to ceny rosną.
