Czekamy na wyniki sprzedaży mieszkań w III kwartale, na razie mamy raporty spółek notowanych na giełdzie i Catalyst, a te wskazują na spadek sprzedaży większości firm po szczytach odnotowanych w I i II kwartale. Z jednej strony wiemy o kłopotach z podażą, z drugiej zastanawiamy się, kiedy popyt zacznie się zmniejszać – bo może np. robi się tak drogo, że część klientów wypada po prostu z rynku. Jaka jest pana opinia?

Rzeczywiście, w III kwartale mieliśmy spadek sprzedaży kwartał do kwartału, ale rok do roku to był wzrost o ponad 20 proc. Ponadto wyniki deweloperów istotnie się różnią, bo Robyg miał rok do roku wzrost o 136 proc., a Ronson spadek o 31 proc. Ta pierwsza spółka ma po prostu bardzo duży bank ziemi i najłatwiej jej sterować ofertą. Dzisiaj największym problemem rynku nie jest popyt – bo ten jest silny, tylko mała dostępność gruntów pod zabudowę i długotrwałe procedury administracyjne. Kto ma duży bank, może szybko reagować. Oferta mieszkań sukcesywnie spada. W Warszawie dziś to około 5 tys. mieszkań, podczas gdy trzy lata temu praktycznie dwukrotnie więcej przy niższej sprzedaży.

Od dawna obserwujemy trend rosnących cen przy wysokiej sprzedaży, a im dłużej to trwa, tym częściej tropi się bańkę. Czy pan dostrzega ryzyko mocnego przegrzania rynku? Czy ten popyt jest zdrowy, czy w jakiś sposób ryzykownie stymulowany?

Myślę że subiektywnie każdy z nas odczuwa, że robi się drogo. Z punktu widzenia oceny, czy to już jest bańka czy nie, ważny jest fakt, że w zdecydowanej większości wzrost cen nie jest pochodną wzrostu marż deweloperów, tylko kosztów budowy, a te są niezależne i mają charakter globalny, związany z sytuacją na rynku surowców itd.

Istotny jest również wzrost cen działek, co wynika nie tylko ze zwiększonego popytu, ale też z problemów z planami miejscowymi, przedłużającymi się procesami administracyjnymi. Dziś największy problem deweloperów to zakup gruntu, na którym można szybko zacząć budować. Jeśli zaś gruntów nie ma dużo, a specustawa nie działa, to ceny rosną.

Zwiększyły się także koszty ogólne deweloperów – z powodu wzrostu płac.

Reasumując, nie jest tak, że deweloperzy na fali popytu sprzedają mieszkania z marżami po 50 proc. Co prawda część pokazuje wysokie wyniki, ale to pochodna tego, że inwestycje budowane są na gruntach kupionych wcześniej, po niższej cenie. Ale kiedy firmy dzisiaj kupują działki, muszą się liczyć z niższymi rentownościami.

Nie ma zatem przesłanek, by mówić o bańce.

Od zawsze było tak, że za popyt odpowiadają osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby oraz inwestorzy. Wcześniej lokowano w najmie, dziś duża część to zakupy o charakterze tezauryzacyjnym. Mówi się, że dopóki stopy procentowe są niskie, to popyt na mieszkania jest wysoki. Niedawno stopy zostały w Polsce podniesione pierwszy raz od prawie dekady. To relatywnie niewielka podwyżka, ale jednak. Jaka musiałaby być, żeby na dobre przełożyć się na popyt?

Nawet po podwyżce stopy referencyjnej z 0,1 do 0,5 proc. różnica między inflacją a tą stopą sięga 5 pkt proc. Myślę, że każdy odczuwa inflację, a przez brak innych instrumentów do inwestowania dużo osób kupuje właśnie mieszkania celem ochrony wartości oszczędności. Dużo się mówi o zakupach inwestorów z rynku PRS, ale dziś popyt inwestycyjny to głównie inwestorzy indywidualni. Wydaje się nieuniknione, że stopy procentowe będą rosły, co będzie ograniczało w pewien sposób popyt inwestycyjny. Szczególnie że w mojej ocenie inwestorzy indywidualni na rynku najmu będą odczuwali coraz mocniejszą konkurencję z ofertą funduszy PRS, które oferują o wiele szerszy zakres usług. Dużo zależy od tego, w jakim tempie te podwyżki stóp będą następowały.

PRS jest oskarżany o to, że hurtowe zakupy powodują, iż i tak szczupła oferta jest dla inwestorów indywidualnych jeszcze mniejsza, a przez to ceny rosną. Wskazuje się także na kłopoty Berlina, gdzie niedawno odbyło się referendum w sprawie wywłaszczenia części funduszy PRS, które mają odpowiadać za windowanie czynszów.

W moim odczuciu oskarżenia są niezasadne. Nie jest tak, że zakupy funduszy przyczyniają się do istotnego wzrostu cen mieszkań w Polsce. Po pierwsze, to inwestorzy indywidualni od kilku lat odpowiadają za około 35 proc. zakupów mieszkań. Jeśli więc w Warszawie rocznie sprzedaje się 25 tys. mieszkań, to co roku 8 tys. przypada na inwestorów prywatnych zainteresowanych wynajmowaniem. Tymczasem całkowite zasoby inwestorów instytucjonalnych w stolicy można szacować na około 3 tys. mieszkań i wzrosną one, według aktualnych zapowiedzi, do 8 tys. Jest to więc kropla w morzu tego, co kupują inwestorzy indywidualni.

Po drugie, znaczna część obiektów, które fundusze zamawiają u deweloperów, to nie są mieszkania, tylko obiekty budowane na gruntach o przeznaczeniu usługowym. Można więc powiedzieć, że PRS odpowiada za zwiększanie zasobu mieszkaniowego w Polsce. Ze względu na tak dramatyczny brak gruntów pod inwestycje można się spodziewać, że projekty na potrzeby PRS będą realizowane właśnie na takich działkach.

Co do porównań z Berlinem, tam udział najmu to 85 proc., a w Warszawie na milion mieszkań około 170 tys. jest wynajmowanych, z czego, jak mówiłem, 3 tys. przez inwestorów instytucjonalnych. To są rynki zupełnie nieporównywalne. Nawet jeśli w Polsce inwestorzy PRS będą się dynamicznie rozwijać, to nie ustanowią monopolu. Fundusze dostarczają produkt, który jest potrzebny na rynku. Nie dlatego, że kogoś nie stać na zakup mieszkania. Część osób po prostu wybiera taki styl życia.

CV

Marcin Jański

od 2019 r. jest szefem działu mieszkaniowego i inwestycji alternatywnych w CBRE Poland. Karierę rozpoczął w Arcadia Group, gdzie był odpowiedzialny za rozwój sieci detalicznej w Polsce i na Węgrzech. W 2004 r. dołączył do Cushman & Wakefield, gdzie zaczynał jako lider zespołu i został associate w dziale inwestycyjnym. Od 2008 r. jest partnerem spółki Crownway Investments w Polsce, gdzie odpowiada zarówno za transakcje inwestycyjne, jak i deweloperskie.