Pandemia znacząco wpłynęła na rynek nieruchomości – dla jednych segmentów okazała się katalizatorem, innym mocno dokuczyła. Biura oczywiście działają, ale praca zdalna wciąż jest szeroko stosowana, a dyskusja o tym, jak docelowo będzie świadczona, trwa. Tymczasem CA Immo to inwestor skupiony praktycznie wyłącznie na biurach – czy to dobra taktyka?

Rynek biurowy lepiej zniósł pandemię niż hotele, gastronomia czy handel. Nasi najemcy generalnie nie mieli problemów z płynnością finansową, a więc my nie mieliśmy większych problemów ze ściągalnością czynszów czy rotacją klientów. Naszym zdaniem kluczowe jest utrzymywanie bliskiego kontaktu z najemcami. W najtrudniejszym okresie oferowaliśmy im większą elastyczność, jak również wsparcie finansowe, ale to były pojedyncze przypadki.

W Polsce – a ściślej w Warszawie – nasz portfel o wartości ponad 550 mln euro liczy 170 tys. mkw., a średni wskaźnik komercjalizacji sięga 90,5 proc. Jesteśmy zadowoleni z wyników operacyjnych, w I połowie br. podpisaliśmy 14 umów najmu zarówno z nowymi, jak i dotychczasowymi najemcami, wynajmując niemal 9 tys. mkw. Byliśmy też aktywni na rynku inwestycyjnym, jesienią ub.r., czyli w środku pandemii, kupiliśmy biurowiec Postępu 14 na Mokotowie, wynajęty w 91 proc., m.in. przez AstraZeneca Poland. To pierwsza transakcja poza ścisłym centrum Warszawy, ale dostrzegamy potencjał i atrakcyjność Mokotowa po tym, jak zabudowa staje się zrównoważona, a komunikacja poprawia.

Również w ujęciu globalnym, w tym nietypowym i ciężkim z uwagi na pandemię roku 2020, wszystkie aktywności realizowaliśmy bez większych przeszkód. Dzięki wysokiej jakości portfelowi, doskonałej strukturze najemców i konsekwentnej działalności deweloperskiej w Niemczech możemy pochwalić się solidnymi wynikami wzrostu. Z silnym bilansem i dobrym zasobem gotówki i jej ekwiwalentów nadal się rozwijamy. Dodatkowo posiadamy też duże rezerwy gruntów, które są jednymi z najbardziej pożądanych w strefach dynamicznego rozwoju urbanistycznego (Niemcy).

Jaki jest obecnie stopień wykorzystywania biur w Warszawie?

W I połowie tego roku było to 25–30 proc., a obecnie około 30–35 proc. Z jednej strony zauważalny jest wzrost liczby osób pracujących w biurowcach, ale z drugiej wciąż czekamy na rozwój wydarzeń – czy będzie IV fala wzrostu zachorowań, czy będą restrykcje, jak zareaguje gospodarka.

Czy w takim razie najemcy nie oczekują większej elastyczności, nie będą redukować zajmowanej powierzchni?

Firmy cały czas pracują nad strategiami, dlatego rzeczywiście nie są skore do podpisywania umów na dłuższe okresy, wybierają raczej umowy trzyletnie niż pięcioletnie. Z naszej perspektywy oznacza to wyższe czynsze efektywne, ale w związku z tym stosujemy mniej zachęt czy też mniejszy jest nasz udział przy adaptacji biura.

Co do trendów, jesteśmy w przededniu badania najemców w skali całej naszej międzynarodowej grupy. Na razie możemy wspierać się dostępnymi analizami np. agencji doradczych, a wśród nich dominuje opinia, że generalnie zapotrzebowanie na powierzchnię biurową się nie zmniejszy, a rola biur i pracy stacjonarnej pozostanie kluczowa. Można spodziewać się, że najemcy będą oczekiwali większej elastyczności i zapewne więcej będzie popularnych obecnie przestrzeni coworkingowych.

Wspomniał pan o zakupie biurowca na Mokotowie – można się domyślać, że to efekt negocjacji rozpoczętych jeszcze przed pandemią. Czy są inne nieruchomości na celowniku?

Podobnie jak w latach ubiegłych, nadal realizujemy plan rotacji kapitału, w ramach którego sprzedajemy nieruchomości nieposiadające znaczenia strategicznego. Wpływy z ich sprzedaży przeznaczamy na działalność deweloperską (głównie w Niemczech) albo na zakup biurowców, które mają potencjał wzrostu wartości. Celem jest trwałe podniesienie jakości naszego portfela i efektywności zarządzania, dlatego nasza strategia zakłada inwestowanie w najwyższej jakości biurowce w stolicach państw naszego regionu.

Na bieżąco przeglądamy polski rynek, gdzie aktywnie poszukujemy możliwości zainwestowania, ale z oczywistych względów nie mogę podać teraz żadnych konkretów. Wierzymy, że idzie ku lepszemu, a sytuacja sektora biurowego stabilizuje się i niedługo powróci do pełnej normalności i wzrostu. Kupowaliśmy nie tylko w Polsce, nabyliśmy też dwa biurowce w Berlinie, a także oddaliśmy dwa własne projekty deweloperskie w Berlinie i Monachium. Łącznie w 2020 r. portfel CA Immo powiększył się o ponad 80 tys. mkw. W stolicy Niemiec ruszyliśmy też z kolejnym projektem deweloperskim.

Rynek warszawski robi się trochę ciasny, pandemia wstrzymała deweloperską machinę i będziemy mieć lukę podażową. Czy przyszedł czas na wyjście poza stolicę – zwłaszcza że Polska ma silne rynki regionalne?

To prawda, że miasta regionalne przyciągają deweloperów i inwestorów lokujących swoje środki w nieruchomości, niemniej strategia CA Immo jest jasna – koncentrujemy się na stolicach państw. Wyjątkiem są Niemcy, gdzie rynek jest zdecydowanie inny.

Działalność deweloperską prowadzicie praktycznie wyłącznie w Niemczech, pozwalając sobie na pewne odstępstwa, jak w Bukareszcie czy Pradze. Czy w Warszawie możliwe są własne projekty?

Nie planujemy takiej działalności w Warszawie, niemniej poważnie analizujemy możliwość „odświeżenia" warszawskiego portfela. Posiadamy nieruchomości, które mogłyby zyskać na rewitalizacji. Myślę, że w najbliższym czasie będziemy mogli ogłosić szczegóły.

CA Immo realizuje duże inwestycje mieszkaniowe w Monachium. Nie kusiłby was rozwijający się w Polsce rynek instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS)?

Działalność deweloperska naszej firmy w Niemczech wynika z jej historii inwestycyjnej, w wyniku której przejęła w 2008 r. ogromne i świetnie zlokalizowane tereny w kilku niemieckich miastach, również przeznaczone pod mieszkaniówkę. Projekt w Monachium jest jednym z nich, jest w fazie uzyskiwania warunków zabudowy. Jak sądzę, CA Immo przeprowadzi cały proces deweloperski i najprawdopodobniej przeznaczy go na sprzedaż zgodnie z przyjętą strategią skoncentrowaną na budowaniu portfela biurowego.

CV

Andrzej Mikołajczyk

z CA Immo związany jest od 20 lat, od 2011 r. jest członkiem zarządu i dyrektorem zarządzającym firmy w Polsce. Współtworzył lokalne struktury CA Immo i uczestniczył w budowaniu portfela aktywów, zwiększając jego wartość do 550 mln euro. Poza zarządzaniem warszawskim biurem ściśle współpracuje z europejskimi zespołami CA Immo. Ukończył zarządzanie w Sheridan College w Toronto, dyplom magistra uzyskał w Polish Open University.