Brak jasnych przepisów i niejednolita praktyka organów to często recepta na problemy inwestycyjne. Nie inaczej jest w przypadku obrotu nieruchomościami znajdującymi się na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste o przeznaczeniu komercyjnym. Od 2015 roku duża część deweloperów mierzyć musi się z nigdzie nieuregulowaną procedurą uzyskiwania zgód właścicielskich na podział albo łączenie wieczystoksięgowe nieruchomości, których są użytkownikami. Co nie tylko istotnie utrudnia sprzedaż skomercjalizowanych budynków funduszom inwestycyjnym, ale i planowanie nowych obiektów, w tym tych wielofunkcyjnych.

O tym, jak rozwiązać ten pat, rozmawialiśmy podczas debaty zorganizowanej przez Nieruchomości Rzeczpospolitej. Wniosek z niej płynie jeden – potrzebne jest prawo, które określi jasne reguły postępowania.

Zwrot akcji

Wszystko zaczęło się od uchwały Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14. SN stanął wtedy na stanowisku, że niedopuszczalny jest podział nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego, ponieważ prowadziłoby to do nadmiernej ingerencji w prawo własności.

– Uchwała SN zapadła w bardzo specyficznym stanie faktycznym. Sąd bardzo chciał obronić interes Skarbu Państwa, a ukarać spółdzielnię, która w jego przekonaniu po prostu wyzbyła się zanieczyszczonego gruntu i w związku z tym unikała obowiązku jego remediacji. I niestety SN, zamiast użyć do tego skalpela, użył młotka i tym młotkiem spowodował, że wszyscy, którzy myślą o nabywaniu bądź zagospodarowaniu, bądź zbywaniu nieruchomości w wieczystym użytkowaniu, są w pewnym zawieszeniu – mówił Tomasz Stasiak, partner w kancelarii Wolf Theiss Poland.

– Po tej uchwale, choć nie zmieniły się przepisy, to z dnia na dzień zmieniła się całkowicie nie tylko praktyka obrotu nieruchomościami, ale i praktyka sądów wieczystoksięgowych, praktyka Skarbu Państwa, praktyka gmin, praktyka deweloperów i inwestorów. Wszystko, co przed tą datą się działo, zostało całkowicie zakwestionowane – wskazywał Mateusz Cieślak, adwokat z kancelarii Baker McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy.

Przypominając, że przed uchwałą SN nikt zgody właścicielskiej na podział, czy łączenie wieczystoksięgowe nie wymagał, ani o nią nie występował.

– Nie istniały żadne przepisy i nadal nie istnieją, które wymagałyby uzyskania takiej zgody – zaakcentował ponownie.

Niepewność inwestowania

Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, dyrektor operacyjna w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych (PINK), nie ukrywała, że problem dla rynku jest olbrzymi.

– Deweloper ma problem w procesie inwestycyjnym zarówno na etapie planowania, jak i w momencie wyjścia z inwestycji – akcentowała.

I tłumaczyła, że np. w sytuacji chęci sprzedaży jednego budynku wchodzącego w skład parku biurowego oczekiwanie na taką zgodę może znacząco opóźnić transakcję.

– Deweloperzy zgłaszali stowarzyszeniu, że średni okres uzyskania zgody to w dużych miastach w Polsce 12 do 18 miesięcy, bywało i 24, a rekordzista czekał dwa i pół roku – wyliczała Jachowicz.

Konieczność uzyskania „błogosławieństwa" od samorządu lub SP odbija się rykoszetem też na projektach mieszkaniowych.

– Wielu deweloperów komercyjnych buduje mieszkaniówkę i na przykład jeśli na jednej działce powstanie budynek mieszkalny i budynek handlowy, to okres oczekiwania na zgodę na podział wstrzymuje proces wyodrębniania lokali. Wstrzymuje to również możliwość przekształcenia tego gruntu we własność z mocy prawa – przypominała Jachowicz.

Problem ze zgodami nie dotyczy jedynie czasu, w jakim są wydawane. Właściciele gruntów często bowiem odmawiają udzielenia zgód, nie podając przy tym uzasadnienia swojej decyzji (co nie podlega procedurze odwoławczej). Są i takie sytuacje, gdy nie dochodzi do jakiejkolwiek reakcji na wniesiony przez dewelopera wniosek.

– Wielu deweloperów usłyszało odpowiedź od organu, że ten nie ma obowiązku wydawania dokumentów pod tytułem „zgoda", bo nie ma takiej decyzji administracyjnej – wskazywała Jachowicz.

Oś sporu

Co na to przedstawiciel miasta stołecznego Warszawy?

– Uważamy, że zgoda jest niezbędna – mówił Arkadiusz Kuranowski, dyrektor w biurze Mienia Miasta i Skarbu Państwa.

Podkreślając, że nie można zapominać, że użytkownik wieczysty jest związany ze Skarbem Państwa czy gminą konkretną umową, na konkretne użytkowanie nieruchomości.

– Tu jest początek wszelkich problemów, o których mówimy – wskazywał. – Trzeba pamiętać, że między właścicielem a użytkownikiem wieczystym jest jakieś porozumienie, jest konkretna umowa, na konkretne wykorzystania z konkretnymi opłatami właściciela. Właściciel, zawierając taką umowę, założył, że przez okres, i to długi okres, będzie miał konkretne dochody – podkreślał.

Wyjaśniając, że często podział nieruchomości zmierza również do zmiany celu użytkowania gruntu komercyjnego na mieszkaniowy, co istotnie obniża opłaty, jakie użytkownik wieczysty wnosi właścicielowi.

Powyższy argument zbiła przedstawicielka PINK.

– Procedury trwają długo nie tylko w przypadku mieszkaniówki, ale i parków biurowych. Te terminy, które podałam, dotyczyły inwestycji, które nie zakładały zmiany celu użytkowania – zaakcentowała Jachowicz.

Zdaniem dyrektora Kuranowskiego jest jednak przestrzeń do ustawowej regulacji tego problemu.

– Trzeba jednak bardzo delikatnie podejść do tego i pamiętać, żeby nie naruszyć równowagi między interesami użytkownika a właściciela – podkreślał przedstawiciel Warszawy.

– Absolutne minimum, jeśli chodzi o nowe przepisy, to stosowanie do zgód k.p.a. i uregulowanie przesłanek negatywnych – uważa mecenas Stasiak.

Płonne nadzieje

Wielu praktyków kres problemu ze zgodami upatrywało w zapowiadanym przez resort rozwoju kolejnym etapie likwidacji użytkowania wieczystego. Z informacji, jakie padły na debacie, wynika, że zaplanowane wygaszanie użytkowania nie wpłynie jednak na ten temat.

– Wpisany do wykazu prac legislacyjnych projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami wprost nie eliminuje z obrotu prawnego użytkowania wieczystego. Natomiast te zmiany przyczynią się do uregulowania mechanizmu odpłatności przy nabywaniu własności przez użytkowników wieczystych nieruchomości, które są wykorzystywane na cel komercyjny – poinformował Filip Syrkiewicz, zastepca dyrektora Departamentu Gospodarki Nieruchomościami, Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii.

– Być może w stosunku do tego projektu mamy zbyt daleko idące oczekiwania. Ten projekt nie tyle zmierza do likwidacji użytkowania wieczystego, ile jest pewną próbą udrożnienia przepisów, które mówią o kształtowaniu ceny w przypadku, gdy organ zdecyduje się na zbycie nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Tam nie jest przewidziane żadne roszczenie o wykup tej nieruchomości przez użytkownika wieczystego – doprecyzował Grzegorz Kubaszewski, naczelnik Wydziału Wykonywania oraz Ograniczania Praw do Nieruchomości, MRPiT.

Branża czeka więc na ruch ze strony kolejnego resortu.

– W Ministerstwie Sprawiedliwości trwają prace analityczne. Musimy wysłuchać drugiej strony. Interesy Skarbu Państwa i samorządu są równie ważne, co interesy deweloperów – zaakcentowała Anna Kampa, sędzia, naczelnik Wydziału Prawa Cywilnego w Departamencie Legislacyjnym Prawa Cywilnego w Ministerstwie Sprawiedliwości.

Przez pewien czas wspomniana uchwała SN wpływała również na temat podziałów geodezyjnych nieruchomości, choć sąd w żadnym miejscu do tej kwestii się nie odniósł.

– Podjęliśmy działania, które miały na celu rozpropagowanie właściwej praktyki przepisów. Wystąpiliśmy do organizacji zrzeszających organy samorządu terytorialnego gminnego, które podejmują decyzje w sprawie podziału geodezyjnego, aby na etapie postępowania objętego ustawą o gospodarce nieruchomościami nie żądały zgody właściciela, ponieważ nie wynika to z przepisów prawa. Wydaje się, że te działania przyniosły skutek – zadeklarował naczelnik Kubaszewski.