Mieszkając na parterze, płaci się za windę

Za konserwację windy płaci osoba, która mieszka na parterze i z niej nie korzysta. Podobnie jest w wypadku siłowni czy sztucznego jeziorka na terenie osiedla mieszkaniowego: bez względu na to, czy się ćwiczy, czy spaceruje nad wodą, płacić trzeba. Takie są zasady.

Przyjemności słono kosztują

Deweloperzy nie mogą narzekać. Mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Mimo to wszelkimi sposobami starają się uatrakcyjnić swoje oferty sprzedaży mieszkań. Proponują osiedlowe baseny, siłownie czy też park na osiedlu z jeziorkiem.

Ich klienci, kupując mieszkanie z dodatkowymi atrakcjami, nie zastanawiają się specjalnie nad tym, że te przyjemności będą w przyszłości kosztować. I to słono kosztować.

O  utrzymaniu nieruchomości wspólnej w dużej wspólnocie (minimum osiem lokali) mówi ustawa o własności lokali. Zgodnie z art. 14 tej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat,

Oznacza to, że basen, siłownia czy winda są częścią nieruchomości wspólnej. Wszyscy właściciele lokali mają więc obowiązek składać się na ich utrzymanie. Nie ma więc znaczenia, że właściciel nigdy nie korzysta z windy, bo mieszka na parterze.

Wspomniana ustawa mówi również, że na wydatki związane z nieruchomością wspólną składają się ponadto: remonty i bieżąca konserwacja‚ utrzymanie porządku i wywóz nieczystości‚ płace członków zarządu‚ ubezpieczenia‚ podatki i inne opłaty publicznoprawne‚ jeżeli nie pokrywają ich sami właściciele lokali.

Na zaliczkę składają się też opłaty za media‚ antenę zbiorczą i windę oraz na fundusz remontowy, jeśli wspólnota taki posiada.

Zaliczki przez cały rok

Właściciele lokali płacą zaliczki przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu otrzymują od zarządu pisemną informację, ile wpłacili na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające.

Wysokość zaliczki zależy od posiadanego przez właściciela udziału w nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym jest ona większa. Więcej zapłaci więc właściciel dużego mieszkania, a miej kawalerki, większy ma bowiem przyporządkowany do swojego lokalu udział w nieruchomości wspólnej.

Zasada ta nie sprawdza się w przypadku właścicieli lokali użytkowych. Jeżeli prowadzą oni działalność, która powoduje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa może podnieść im zaliczkę bardziej niż innym.

Sami też właściciele decydują, w jakiej wysokości mają płacić zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę. Zdarza się, że zarząd sam podnosi wysokość miesięcznych zaliczek. Nie ma jednak do tego prawa, ponieważ są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, a na takie musi być zgoda wspólnoty.

Zarząd nie decyduje

Zarząd może tylko zaproponować właścicielom, aby ci podjęli uchwałę, że należy wpłacać więcej niż dotychczas.

Właściciele mogą takiej uchwały nie podjąć. Jeśli jednak ustalą za niską kwotę, to później prawdopodobnie będą musieli dopłacać.

Jeśli właściciele odmawiają podjęcia uchwały obligującej ich do podniesienia kosztów koniecznych, np. kosztów remontu, którego zaniechanie może być groźne dla bezpieczeństwa osób lub mienia, to zarząd może żądać, aby sąd rozstrzygnął tę kwestię i zobowiązał do tego właścicieli. Wtedy oświadczenie woli właścicieli zastępuje orzeczenie sądowe.

A co z nadpłatą

Po zakończeniu roku kalendarzowego każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków) i czy wpłacone kwoty były wystarczające.

Rozliczenie jest dostarczane na piśmie i przygotowuje je zarząd. Najczęściej wręcza je po rocznym zebraniu wspólnoty (czyli w pierwszym kwartale roku). Niedopłatę właściciel lokalu ma obowiązek uiścić, a  nadwyżka może zostać przeznaczona na przyszłe zaliczki. Wspólnota musi jednak podjąć uchwałę w tej sprawie. Bez niej zarząd nie będzie miał prawa dysponować nadpłatami.

Musi oddać je właścicielom. Nadpłata z tytułu kosztów utrzymania poszczególnych lokali stanowi własność ich właścicieli. Tak uznał m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. IACa 1309/00). Każdy z nich więc sam decyduje, czy te pieniądze mają zostać mu zwrócone, czy też zaliczone na poczet przyszłych należności.