Nie chcą pustych biur

– Większość sprzedanych w ubiegłym roku biurowców była wynajęta w całości lub blisko 100 proc., jak np. warszawskie Atrium City, Grzybowska Park, Marynarska Point czy budynek Whirlpool/Polar we Wrocławiu – wylicza Tomasz Trzósło z Jones Lang LaSalle.

Np. ostatnio spółki UBM Realitaetenentwicklung AG oraz CA Immo International, po podpisaniu dużej umowy najmu (16,5 tys. mkw.) w warszawskim Poleczki Business Parku przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, zaczęły prowadzić z potencjalnym inwestorem rozmowy o sprzedaży biurowca.

[srodtytul]Ryzykowna strategia[/srodtytul]

Fundusze nie chcą inwestować w puste biura, nawet jeśli dzięki temu mogłyby kupić biurowiec taniej, a obłożenie rzędu 60 – 70 proc. pozwalałoby na obsługę kredytu zaciągniętego na zakup biurowca przez inwestora. Z drugiej strony biurowców wynajętych całkowicie jest dziś niewiele na rynku.

– Przy obecnej obniżonej płynności rynku inwestycyjnego niektóre biurowce są wystawiane na sprzedaż przy 60 – 75 proc. wynajęcia. Deweloper liczy na to, że zanim uzgodni ostateczne warunki transakcji, uda mu się wynająć resztę powierzchni. Jednak taka strategia dziś jest ryzykowna, bo może stworzyć wrażenie, że sprzedawcy się spieszy – tłumaczy Joanna Kowalska-Szymczak z DTZ.

Niektórzy deweloperzy są nawet w stanie zaoferować bardzo atrakcyjne warunki firmom, byleby podpisać umowę najmu.

– Właściciele budynków intensyfikują poszukiwania najemców i uelastyczniają oferowane warunki najmu, gdy potrzebują sprzedać budynek

jak najszybciej, np. na skutek nacisków banku finansującego przedsięwzięcie – tłumaczy Tomasz Trzósło.

Sprzedający nie mogą sobie jednocześnie pozwolić na zbyt duże obniżki najmu, bo grozi to obniżeniem wartości biurowca. Bywa więc, że jeśli biurowiec ma puste pomieszczenia, często sprzedawca w umowie gwarantuje przychody z wolnej powierzchni. Oznacza to, że dotychczasowy właściciel sam podpisuje umowę najmu z nabywcą i tym samym sprzedaje w pełni wynajęty biurowiec.

[srodtytul]Ostrożne decyzje[/srodtytul]

Najlepiej, gdy deweloperowi chcącemu sprzedać biurowiec uda się pozyskać jednego dużego, stabilnego najemcę, o to jednak w obecnych czasach niełatwo. Do nielicznych przykładów można zaliczyć np. sprzedaż Harmony Office Center, kiedy to właściciel biurowca – spółka Harmony Office Center założona przez Eko-Park, a później przejęta przez Freed Investment – po podpisaniu umowy najmu z Bankiem Millennium zaczął szukać inwestora.

– Przed zakończeniem budowy udało się też sprzedać Deloitte House, gdyż biurowiec wynajęła w większości spółka Deloitte – zauważa Michał Ćwikliński z King Sturge.

Zapewnia, że w Polsce są aktywni inwestorzy chętni na zakup nieruchomości o podwyższonym ryzyku. Szukają biurowców, których wartość może znacznie wzrosnąć w krótkim czasie po przeprowadzeniu transakcji.

– Inwestorzy tacy przyglądają się m.in. biurowcom wynajętym tylko w części i czasem rozpoczynają poszukiwanie najemcy jeszcze przed przeprowadzeniem transakcji. Jednak w obecnych czasach takie sytuacje rzadko mają miejsce. Np. ponad rok temu fundusz inwestycyjny firmy ubezpieczeniowej Uniqua negocjował kupno biurowca budowanego przy Al. Jerozolimskich przez SGI Baltis, zanim jeszcze obiekt został wynajęty. Uniqua, negocjując umowę, planowała zajęcie części powierzchni przez spółkę ubezpieczeniową z grupy Uniqua – tłumaczy Ćwikliński.

Choć obecnie toczy się kilka rozmów między deweloperami a inwestorami, które zakończą się prawdopodobnie kolejnymi transakcjami, fundusze ciągle bardzo ostrożnie podejmują decyzje o kupnie biur.

– Pod koniec 2010 r. fundusze, zmuszone do poprawienia swoich wyników i powrotu do inwestowania po niemal dwuletniej przerwie prawdopodobnie zaczną kupować biurowce – uważa Jarosław Zagórski z Ghelamco Poland.

[ramka]DLA "RZECZPOSPOLITEJ"

[b]Robert Karniewski, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International[/b]

[b]Rz: Czy ciągle widać kryzys na rynku najmu biur?[/b]

[b]Robert Karniewski:[/b] Od trzeciego kwartału 2010 r. obserwujemy powolne ożywienie. Jeszcze niedawno firmy zawieszały decyzje dotyczące zawierania nowych umów lub redukowały metraż wynajmowanej powierzchni, co było widoczne zarówno w przypadku międzynarodowych korporacji, jak i większych rodzimych firm. Dziś coraz więcej moich klientów chce wrócić do rozmów wstrzymanych pod koniec 2008 czy w 2009 roku. W styczniu br. za naszym pośrednictwem sfinalizowano podpisanie pięciu umów najmu powierzchni biurowej na łączną powierzchnię blisko 11 tys. mkw. Luty zapowiada się jeszcze lepiej.

[b]Klienci chcą renegocjować umowy?[/b]

Tak, widać spore zainteresowanie renegocjowaniem umów. W efekcie obie strony zyskują – najemca oszczędności na czynszu bieżącym, a właściciel – przedłużenie umowy na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy. W ostatnim czasie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu. Również w 2010 r. blisko 30 proc. zawieranych umów będą stanowiły renegocjacje. Sytuacja ta będzie wynikać ze strategii funduszy inwestycyjnych, które jako właściciele nieruchomości są w stanie konkurować z deweloperem i zaakceptować dużo niższe stawki. Dodatkowo fundusze są również bardziej otwarte na umowy zawierane na krótsze okresy.