Nie musisz się zgadzać na podwyżkę

[b]RZ: Pod koniec ubiegłego roku wielu użytkowników wieczystych dostało informacje o podwyżkach opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntów, na których stoją ich domy lub budynki, w których mają mieszkania. Podwyżki sięgały nawet kilkuset procent dotychczasowej należności. Skąd wzięły się tak duże skoki w wysokości opłat?[/b]

[b]Małgorzata Zamorska:[/b] Właściciel gruntu może podnosić wysokość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste na dwa sposoby: podwyższając stawkę opłaty w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości bądź weryfikując wartość nieruchomości, od której nalicza się opłatę. Zasadą jest jednak naliczanie opłaty od nowej wartości przy zachowaniu dotychczasowej stawki. Wysokie podwyżki, o których mowa, zwykle mają związek z aktualizacją wartości gruntu.

[b]Jak często takie podwyżki mogą być dokonywane? Od czego zależy wysokość nowej opłaty?[/b]

Aktualizacja wartości gruntu i opłaty może być dokonywana nie częściej niż raz w roku, i to tyko wtedy, gdy wzrośnie lub obniży się wartość rynkowa nieruchomości. Wysokie podwyżki mają związek z tym, że gminy dokonują przeszacowania wartości gruntów raz na kilka lub nawet kilkanaście lat. Jeżeli zatem ktoś od kilku lat nie miał zmienianej opłaty za użytkowanie wieczyste, musi się liczyć z koniecznością jej wzrostu.

[b]Z jakiego powodu?[/b]

W ostatnich latach ceny nieruchomości znacząco wzrosły i pomimo korekty w ostatnim czasie nadal oscylują na dużo wyższym poziomie, niż miało to miejsce np. w 2000 r. Nową opłatę wylicza się poprzez pomnożenie dotychczasowej stawki procentowej (np. 1 proc.) przez nowo określoną wartość gruntu. Wartość gruntu wyceniana jest przez powołanego przez gminę rzeczoznawcę majątkowego, który bierze pod uwagę przede wszystkim średnie ceny podobnych nieruchomości w okolicy.

Trzeba jednak podkreślić, że wyceny te często są zawyżone. Jeżeli zatem użytkownik wieczysty nie zgadza się z zaproponowaną mu nową opłatą, powinien ją zakwestionować w trybie przewidzianym ustawą z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

[b]W jaki sposób powinien to zrobić?[/b]

Po pierwsze, trzeba wyjaśnić, że pismo gminy z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste nie jest decyzją administracyjno-prawną, jak sądzi większość osób. Gmina nie działa w tym przypadku jako podmiot władzy publicznej, lecz jako właściciel gruntu, który oddał go w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy cywilnoprawnej. Aktualizacja opłaty jest więc niczym innym niż zwykłą ofertą, którą można przyjąć lub odrzucić.

Gmina, zamierzając zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można się zapoznać z operatem szacunkowym.

W razie niezaakceptowania nowych warunków użytkownik wieczysty może w ciągu 30 dni od dnia otrzymania pisma przekazać sprawę do rozstrzygnięcia przez samorządowe kolegium odwoławcze (SKO). Nie jest to typowe odwołanie od decyzji, lecz szczególny środek prawny. Następnie od rozstrzygnięcia SKO wieczysty użytkownik może z kolei odwołać się do sądu powszechnego i dopiero jego prawomocne orzeczenie jest wiążące co do wysokości nowej opłaty rocznej.

[b]W jaki sposób wieczysty użytkownik może przedstawiać swoje racje? Jak skutecznie bronić się przed podwyżką?[/b]

W postępowaniu przed SKO czy sądem zwykle nie wystarczą ogólne twierdzenia użytkownika wieczystego, że wycena gminy jest zawyżona bądź że nie uwzględnia określonych uwarunkowań, np. ogólnie niższych cen nieruchomości czy niedostatecznej infrastruktury związanej z nieruchomością.

Pomimo iż to gmina ma wykazać istnienie przesłanek do aktualizacji opłaty, w praktyce zwykle niezbędne jest zlecenie przez użytkownika wieczystego wykonania na swój koszt odrębnej wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Celowym też będzie wykazanie błędnych założeń w wycenie opracowanej dla gminy, np. przyjęcie do porównania działek o niewłaściwych parametrach, tj. działek lepiej wyposażonych, przeznaczonych na inne cele itp.

Rzeczoznawca, który będzie opracowywał kontr wycenę, zeznaje również zwykle jako świadek, wykazując ew. nieścisłości pierwotnej wyceny. Należy jednak dodać, że bywają trudności ze znalezieniem rzeczoznawcy, który zgodzi się wystąpić w sporze z gminą. Gminy są bowiem dla wielu rzeczoznawców jednym z ważniejszych klientów.

[ramka][srodtytul]Użytkowanie wieczyste, czyli co?[/srodtytul]

>> Użytkowanie wieczyste jest prawem do gruntu przyznanym na okres do 99 lat przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (np. gminę, powiat).

>> Użytkowanie wieczyste daje szerokie uprawnienia. Użytkownik wieczysty może działkę zabudować, może ją sprzedać lub darować. Prawo to jest także dziedziczne.

>> Praktyczna różnica pomiędzy własnością gruntu i użytkowaniem wieczystym sprowadza się jedynie do konieczności uiszczania opłaty za użytkowanie wieczyste. Podatek od nieruchomości płaci się bowiem taki sam w obu przypadkach.? Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania dzielą się na opłatę pierwszą – naliczaną przy ustanowieniu tego prawa oraz opłaty roczne – uiszczane przez cały okres, na jaki prawo to zostało ustanowione.

>> Wysokość opłaty ustalana jest przy zastosowaniu określonej stawki procentowej, która w zależności od przeznaczenia gruntu wynosi od 0,3 do 3 proc. wartości gruntu. W przypadku budynków mieszkalnych stojących na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego stawka ta wynosi 1 proc., w przypadku zaś gruntów komercyjnych zasadą jest stawka w wysokości 3 proc.

[b]Warto wiedzieć [/b]

[srodtytul]Jak obniżyć opłatę?[/srodtytul]

[b]Czy warto kwestionować wysokość nowej opłaty za wieczyste użytkowanie?[/b]

>> Nie warto kwestionować nowej opłaty, gdy nie ma się żadnych argumentów. O ile jednak po konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym dojdziemy do wniosku, że nowa opłata jednak jest mocno zawyżona, wówczas warto skorzystać z możliwości zbadania sprawy przez niezależny organ, szczególnie przez sąd powszechny.

>> Istotne dla wieczystych użytkowników jest, że za okres prowadzenia sprawy przed samorządowym kolegium odwoławczym oraz przed sądem nie nalicza się odsetek od określonej w ofercie nowej kwoty opłaty rocznej, ale opłatę uiszcza się w dotychczasowej wysokości.

>> Co do wysokości nowej opłaty strony mogą się porozumieć w drodze ugody. Jeżeli do niej nie dojdzie, SKO wyda orzeczenie, w którym określona zostaje wysokość nowej opłaty.

>> O ile orzeczenie nie uwzględnia oczekiwań wieczystego użytkownika, może on w ciągu 14 dni złożyć sprzeciw, który jest równoznaczny z przekazaniem sprawy pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego. Szanse wykazania swoich racji są tu zwykle większe. Minusem jest z kolei konieczność uiszczenia przez wieczystego użytkownika opłaty sądowej w wysokości 5 procent roszczenia, czyli 5 proc. od spornej opłaty rocznej.

[b] Czy niezależnie od kwestionowania nowej wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania można liczyć na jakiś upust?[/b]

>> Bonifikaty od opłat z tytułu użytkowania wieczystego mogą być przyznawane np. zarządzeniem wojewody lub uchwałą rady gminy m.in. osobom, które wykorzystują nieruchomość na cele mieszkaniowe.

>> Zarządzenia lub uchwały określają wówczas zasady generalne skierowane do ogółu adresatów.

>> Istnieje także możliwość otrzymania bonifikaty przez osoby, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.