Czy można rozwiązać umowę użytkowania wieczystego?

W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, użytkownikowi przysługuje też zwrot pieniędzy zapłaconych na poczet opłat rocznych, oczywiście tylko za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji, lecz zwrot nie może być wyższy niż wartość prawa użytkowania wieczystego określona na dzień rozwiązania umowy.

[b] Co robić, jeśli gmina nie zgodzi się na rozwiązanie umowy?[/b] W doktrynie nie brakowało na ten temat kontrowersji. Wśród przepisów kodeksu cywilnego o użytkowaniu wieczystym (art. 232-243) nie ma bowiem przepisu, który stanowiłby wprost, że użytkownik wieczysty może się zrzec swojego prawa. Na podstawie ugn użytkowania wieczystego zrzec się mogą tylko państwowe lub samorządowe osoby prawne (art. 16 ust. 1 ugn). Część prawników dopuściła jednak taką możliwość dla innych osób prawnych czy fizycznych. Jako podstawa prawna wskazywany był m.in. art. 233 kodeksu cywilnego, który użytkownikowi wieczystemu przyznaje prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym. Do czynności polegających na rozporządzeniu prawem należy m.in. zrzeczenie się tego prawa.

Stanowisko to znalazło ostatecznie poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (m.in. uchwała z 19 maja 2006 r., sygn. III CZP 26/06, postanowienie z 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, uchwała z 8 września 1992 r., sygn. III CZP 89/92).

W jednym z orzeczeń (III CZP 26/06) SN stanął na stanowisku, że zrzeczenia się użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa. Zdaniem Sądu zastosować tu można przez analogię art. 246 k.c. dotyczący zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego, np. służebności. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (a użytkowanie wieczyste musi być ujawnione w kw), do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie tego prawa z księgi. SN uznał jednocześnie, że skoro do ustanowienia użytkowania wieczystego zachowana być musi forma aktu notarialnego (art. 158 w związku z art. 234 i 237 k.c.), to również zrzeczenie się użytkowania wymaga tej formy.

W przypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego użytkownik zrzeka się jednocześnie prawa własności budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie, gdyż jest to prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 par. 2 kc). Innymi słowy własność budynku bez własności gruntu możliwa jest tylko wtedy, gdy budynek stoi na gruncie w użytkowaniu wieczystym.

Nie ma natomiast jednoznacznego przepisu, który odpowiadałby na pytanie, czy przy zrzeczeniu użytkownik traci automatycznie prawo do wynagrodzenia za pozostawione na gruncie budynki i urządzenia. Art. 33 ugn przewiduje wynagrodzenie tylko w przypadku wygaśnięcia umowy na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu. Zrzeczenie nie byłoby zatem podstawą do wysuwania roszczeń o wypłatę wynagrodzenia. Analogicznie należałoby przyjąć w przypadku opłat za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 3a ugn).