– Ceny na rynku nieruchomości jeszcze spadną. Nie należy jednak liczyć na drastyczne zmiany. Możliwe są obniżki o kilka procent. Jednak to, co zyskamy dzięki niższej cenie, możemy stracić przez wyższą marżę kredytową. Banki podwyższają je, aby zredukować wzrost zdolności kredytowej, wynikający z niższych stóp procentowych – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander. – W najbliższym czasie czeka nas spowolnienie gospodarcze, czyli okres, w którym banki nie chcą ułatwiać dostępu do kredytów. Na początku roku możemy więc obserwować wzrosty marż. Banki mogą również zaostrzać politykę kredytową.

Dobrą wiadomością jest natomiast to, że – przynajmniej teoretycznie – możliwa do uzyskania kwota kredytu może rosnąć, gdyż spada stawka WIBOR, a więc i oprocentowanie kredytów hipotecznych.

– WIBOR spadł od końca sierpnia ub.r. o niemal 1 pkt proc., z 5,12 proc. do 4,14 proc. Taka zmiana, przy niezmienionej marży, spowodowałaby wzrost dostępnej kwoty kredytu o niemal 33 tys. zł – z 300 tys. do 333 tys. zł. Niestety banki częściowo eliminują ten element wyższymi marżami – podkreśla Jarosław Sadowski.

Agata Chrzanowska, dyrektor marketingu bankowości hipotecznej w Banku Millennium, przyznaje, że od jakiegoś czasu widać rosnące marże. – Obserwujemy też zaostrzenie polityki kredytowej, konieczność posiadania przez klientów wyższego wkładu własnego, co powoduje zmniejszenie dostępności kredytów. Przewidujemy, że ten trend się utrzyma – mówi Agata Chrzanowska. – Z drugiej strony branża budowlana walczy o klientów niskimi kosztami wykonawstwa i próbą dopasowania się do ich zdolności kredytowej. Dodając do tego spadające stopy procentowe, bezpośrednio wpływające na koszty kredytu, można się pokusić o pewien optymizm, prognozując, co wydarzy się na rynku.

Co zrobią bankowcy

Małgorzata Pruś z Departamentu Rozwoju Oferty Klienta Indywidualnego w BNP Paribas Banku uważa, że rok 2013 będzie trudny na rynku kredytów mieszkaniowych. – W pierwszej połowie roku czeka nas spowolnienie wywołane co najmniej kilkoma czynnikami. Podstawowym jest spadek tempa wzrostu gospodarczego i związana z tym bezpośrednio pogarszająca się sytuacja na rynku pracy. Już dziś informacje o zwolnieniach w firmach uznawanych do tej pory za bezpiecznych i stabilnych pracodawców budzą obawy u potencjalnych kredytobiorców. Na szczęście, zdaniem większości ekonomistów, osłabienie to nie powinno trwać długo i już druga połowa roku powinna przynieść w tej kwestii poprawę – prognozuje Małgorzata Pruś.

Dodaje, że pozytywnie na rynek kredytowy wpłyną obniżające się stopy procentowe.

– Równocześnie nie należy się spodziewać drastycznej podwyżki marż, które zgodnie z zapowiedziami banków powinny pozostać w 2013 r. na podobnym poziomie co obecnie. Zmiany te powinny zaprocentować zwiększeniem zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców – uważa Małgorzata Pruś.

Agnieszka Pilarek, dyrektor Departamentu Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank PBC, twierdzi, że w 2013 r. marże i prowizje powinny się utrzymywać na zbliżonym poziomie jak dziś, choć lekka korekta jest możliwa.

– Natomiast obniżeniu może ulec maksymalna kwota kredytu oferowana przez banki w relacji do wartości nieruchomości, co jest ściśle powiązane ze spadkiem cen na rynku mieszkaniowym. A to z kolei może się przełożyć na wzrost kosztów kredytu lub ewentualnie konieczność posiadania większego wkładu własnego – wyjaśnia Agnieszka Pilarek.

Rekomendacje i bezrobocie

Małgorzata Pruś uważa, że dla przyszłych kredytobiorców są też dobre wiadomości na nowy rok. – Zgodnie z zapowiedziami Komisji Nadzoru Finansowego, w pierwszych miesiącach 2013 roku czeka nas złagodzenie zapisów rekomendacji dotyczących zasad liczenia zdolności kredytowej, wydawanych bankom przez nadzór finansowy – mówi Małgorzata Pruś. – Zgodnie z zapowiedziami planowana jest zmiana dwóch podstawowych ograniczeń: odejście od sztywnego wskaźnika relacji rat kredytowych do dochodów, co narzucała rekomendacja T, oraz określonego rekomendacją S maksymalnego, dopuszczalnego okresu kredytowania, jaki można uwzględnić przy liczeniu zdolności kredytowej, który ma zostać wydłużony lub zniesiony. Zgodnie z obecnymi zasadami klient musi wykazać się bez względu na faktyczny okres kredytowania zdolnością do spłaty kredytu w 25 lat – przypomina Małgorzata Pruś.

Agnieszka Pilarek zwraca uwagę, że z punktu widzenia potencjalnych nabywców sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo korzystna.

– Nadpodaż mieszkań, w głównej mierze na rynku pierwotnym, powoduje, że kupujący mają możliwość negocjacji cen, które zresztą już są stosunkowo niskie. Z drugiej jednak strony napływają coraz mniej optymistyczne informacje na temat ogólnego spowolnienia gospodarczego i rosnącego bezrobocia – podkreśla Agnieszka Pilarek.

Z badań Deutsche Banku PBC wynika, że Polacy zapytani o plany finansowe na 2013 rok zamierzają przede wszystkim oszczędzać, a znacznie ostrożniej zaciągać kredyty.

– Jednak na ich faktyczne wybory z pewnością będą miały wpływ różne czynniki. Po pierwsze, faktyczna kondycja polskiej gospodarki i sytuacja na rynku pracy. Po drugie, decyzje regulatora dotyczące zmian w rekomendacji T i w konsekwencji rekomendacji S, które mogą wpłynąć na ożywienie na rynku kredytowym i mieszkaniowym. I wreszcie – uruchomienie programu rządowego „Mieszkanie dla młodych" oraz dopłat do budownictwa energooszczędnego – podkreśla Agnieszka Pilarek.

Bez „Rodziny..."

Zdaniem Agnieszki Krawczyk, dyrektor biura Departamentu Finansowania Klientów Indywidualnych w PKO BP, w 2013 r. można się spodziewać stopniowego wyhamowania na rynku kredytów hipotecznych.

– Niepewna sytuacja gospodarcza potęguje ostrożność klientów przy zaciąganiu zobowiązań. Istotny wpływ na spowolnienie ma również fakt wygaszenia programu „Rodzina na swoim" (RNS). Natomiast brak ostatecznych założeń, a także oficjalnego terminu startu programu „Mieszkanie dla młodych" (MDM), który ma zastąpić RNS, uniemożliwia dziś dokonanie oceny wpływu programu na rynek mieszkaniowy – twierdzi Agnieszka Krawczyk.

Zwraca uwagę, że MDM ma jednak tę słabość – w porównaniu z RNS – że obejmuje jedynie nieruchomości z rynku pierwotnego, co znacznie ogranicza liczbę potencjalnych odbiorców dopłat.

– Każda z form dofinansowania jest swego rodzaju wsparciem dla osób nabywających nieruchomość, ale sam program może co najwyżej przyczynić się do zachowania bieżącego stanu rynku. Bez istotnej poprawy sytuacji gospodarczej nie ma możliwości, aby rynek mieszkaniowy wykazał ożywienie – zaznacza dyrektor Krawczyk.

Agata Chrzanowska podkreśla, że likwidacja programu RNS pozbawia klientów szansy na tani kredyt, a rządowy program MDM to tymczasem tylko ogólna koncepcja, której wejście w życie poprzedza długa droga legislacyjna.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise

Czeka nas fatalny rok – zarówno dla deweloperów, jak i dla rynku kredytów hipotecznych. Mieszkania są dziś po prostu za drogie. Potencjalni klienci albo nie posiadają zdolności kredytowej, albo nie chcą w znaczący sposób obciążać swoich dochodów wysoką ratą kredytu. Na rynku czeka nas marazm. Będą dominować bezpieczne, wymuszone sytuacją zakupy mieszkań. Domy prawie nie będą się sprzedawać. Nie będzie więc ani chętnych na zakup inwestycyjny, ani na ryzykowne wejście w kredyt hipoteczny, kiedy nie mamy gwarancji zatrudnienia. A ta na rynku pracy to dziś raczej rzadkość. Co zrobią kupujący bez „Rodziny na swoim"? Jeszcze mniej będzie transakcji sprzedaży.

Krzysztof Pietraszkiewicz: Czynszówki ratunkiem na malejącą zdolność kredytową Polaków