W 2004 r. kupiliśmy z żoną mieszkanie w budynku z 1910 r., który składa się z sześciu samodzielnych lokali. Stan techniczny obiektu jest zły, trzeba więc dokonać remontu części wspólnych. Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej podjęto odpowiednią uchwałę. Wstępny koszt remontu zarządca określił na kwotę ok. 190 tys. zł. Wspólnota zamierza starać się o kredyt. Jednak tu zrodził się problem, bowiem każdy członek wspólnoty zobowiązany będzie do spłaty zobowiązań zgodnie z określonymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Tymczasem w latach 1984 – 2005 r. władze miasta dokonały sprzedaży wszystkich sześciu mieszkań najemcom. W ramach tej sprzedaży zostały określone udziały dla każdego z lokali. Okazało się jednak, że nieprawidłowo została określona powierzchnia użytkowa poszczególnych mieszkań, a także udziały nieruchomości wspólnej dla każdego z lokali.W ramach sprzedaży mieszkań nabywający ponieśli wszelkie koszty z tym związane (przygotowanie wniosku do notariusza, koszty notarialne, sądowe).I tu rodzi się pytanie: która ze stron powinna ponieść koszty związane z procedurą sprostowania nieprawidłowo określonych powierzchni użytkowych poszczególnych lokali oraz udziałów w nieruchomości wspólnej? Czy koszty te ma ponosić wspólnota mieszkaniowa, czy organ, który nieprawidłowo dokonał sprzedaży? Czy sprawę można skierować na drogę postępowania sądowego i kto będzie stroną, wspólnota czy zarządca nieruchomości działający w imieniu wspólnoty? (nazwisko do wiadomości redakcji)
– Przedstawiona sytuacja występuje masowo. Jej podłożem jest niefrasobliwe podejście urzędników instytucji publicznych do wyznaczania wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej sprzedawanych lokali. Nabywcy, kupując mieszkanie, nie mają świadomości rangi prawidłowo określonych udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie zdają sobie też sprawy z konsekwencji finansowych, które może wywołać wadliwe określenie udziałów. Świadomość tę miał ustawodawca, wprowadzając stosowne przepisy w ustawie o własności lokali. W ustawie tej sposób określania wysokości udziałów opisany został jasno i jednoznacznie.
Wprowadzony został wymóg określania wysokości udziałów na podstawie stosownej dokumentacji technicznej oraz norm technicznych regulujących sposób obliczania powierzchni użytkowej. Osobami kompetentnymi do przygotowywania takiej dokumentacji są architekci oraz budowlańcy posiadający stosowne uprawnienia.
Ustawodawca nie przewidział jednak konieczności egzekwowania wprowadzonego przepisu i narzucania wymogu jego przestrzegania, szczególnie od instytucji publicznych, które były i są największym sprzedawcą nieruchomości lokalowych.
Dokumentacja przygotowywana na potrzeby określania wysokości udziałów realizowana jest często z pominięciem wszelkich norm obowiązujących w tym zakresie.
