Reklama

Zadłużone mieszkanie od spadkobiercy

Znalazłem mieszkanie, które jest zadłużone, a na dodatek jego właścicielka umarła.

Aktualizacja: 12.05.2008 16:17 Publikacja: 12.05.2008 03:12

Reklama

Teraz jej córka – jak twierdzi, jedyna spadkobierczyni – ma sprawę w sądzie i za kilka miesięcy to od niej to zadłużone mieszkanie miałbym kupić. Jeżeli to zrobię teraz, czyli z długami, bez zakończenia postępowania spadkowego, kupię ten lokal taniej. Czy jest to możliwe w formie aktu notarialnego pod określonymi warunkami? Jak zadbać o bezpieczeństwo takiej transakcji?

A.G. (nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Magdalena Borawska, aplikant radcowski w Kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr

– Rozporządzanie nieruchomością wchodzącą w skład masy spadkowej jest możliwe dopiero po uzyskaniu przez spadkobiercę postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. W toku postępowania o stwierdzenie nabycia spadku sąd ustala krąg spadkobierców i dopiero w ramach tego postępowania potwierdzi, czy córka zmarłej właścicielki jest rzeczywiście jedyną spadkobierczynią.

Teraz możliwe jest zawarcie jedynie umowy zobowiązującej do sprzedaży mieszkania, na podstawie której strony zobowiązałyby się do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości po prawomocnym zakończeniu postępowania spadkowego.

Reklama

Nie jest natomiast możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości pod warunkiem.

Umowa zobowiązująca powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż tylko taka forma – w przypadku uchylania się przez sprzedającego od przeniesienia własności na rzecz kupującego – daje podstawę dochodzenia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przed sądem.

Przed podjęciem decyzji w sprawie ewentualnego nabycia mieszkania radzę sprawdzić kwoty oraz źródła zadłużenia. Jeżeli dla mieszkania prowadzona jest księga wieczysta, należałoby sprawdzić, czy w jej dziale IV nie widnieją żadne hipoteki oraz czy dział III księgi wieczystej nie zawiera wpisów praw lub roszczeń na rzecz osób trzecich. Proszę pamiętać, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką nabywca staje się współodpowiedzialny za spłatę długu zabezpieczonego daną hipoteką. W praktyce oznacza to, iż wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości pomimo jej sprzedaży przez dłużnika. Radzę też się upewnić, czy istnieją zaległości z tytułu czynszu i opłat na fundusz remontowy. Zobowiązująca umowa sprzedaży mieszkania powinna ponadto obligować sprzedającą do dostarczenia odpowiednich zaświadczeń wydanych przez gminę, stwierdzających brak zaległości z tytułu podatku od nieruchomości i ewentualnie opłat z tytułu prawa użytkowania wieczystego.

Przed kupnem mieszkania należy także dopilnować, aby wszystkie zameldowane w nim osoby zostały wymeldowane, ewentualnie uzyskać pełnomocnictwa od osób zameldowanych w mieszkaniu do dokonania odpowiednich czynności w ich imieniu.

Zobowiązująca umowa sprzedaży może przewidywać, że jeżeli do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania na rzecz kupującego długi obciążające lokal nie zostaną zaspokojone, kupujący będzie miał prawo zatrzymać część ceny stanowiącą ich równowartość na poczet spłaty należności w imieniu sprzedającej.

Jeżeli umowa zobowiązująca będzie przewidywała zapłatę zaliczki albo zadatku, ważne jest zabezpieczenie jego zwrotu na wypadek niezawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.