[b]Mamy coraz większy kłopot z terminowym płaceniem w naszej wspólnocie. Niektórzy członkowie wspólnoty mówią wprost, że zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości są dla nich za wysokie. Co możemy zrobić w takiej sytuacji? Jaka wysokość zadłużenia powinna skłaniać nas do działań windykacyjnych? Kiedy je rozpocząć? Jaka powinna być kolejność?[/b]

[i](nazwisko do wiadomości redakcji)[/i]

[b]Odpowiada Janusz Gdański,ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami[/b]

– [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/link] nie przewiduje żadnych ulg w opłatach obciążających właścicieli lokali. Każdy musi w pełni pokrywać koszty utrzymania swojego lokalu oraz ma obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do posiadanego udziału (reguluje to art. 13 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jeśli którykolwiek członek wspólnoty nieterminowo reguluje swoje zobowiązanie, to powstaje zadłużenie, które obciąża wspólnotę (art. 17). Nie wszyscy członkowie wspólnot, szczególnie tych, które powstały w wyniku wykupywania lokali przez najemców, to rozumieją.

To, że jakiś członek lub członkowie wspólnoty nierzetelnie wpłacają zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz nieterminowo pokrywają koszty mediów dostarczanych do lokali, stawia wspólnotę w bardzo trudnej sytuacji. Brak środków uniemożliwi realizację koniecznych prac remontowo-konserwacyjnych, a dostawcy mediów i usług doliczą sobie odsetki od nieterminowych wpłat.

Wspólnota nie może tolerować dłużników i działania windykacyjne powinny być podejmowane niezwłocznie po powstaniu zadłużenia. Uważam, że już po miesiącu dłużnik powinien otrzymać wezwanie do zapłaty, po kolejnym miesiącu – wezwanie przedsądowe, a następnie sprawa powinna być skierowana do sądu w trybie art. 15 ust. 2 (postępowanie upominawcze, szybkie i stosunkowo niedrogie).

Jeśli członek wspólnoty długotrwale zalega z opłatami, to wspólnota ma prawo, w trybie procesu, żądać sprzedaży lokalu dłużnika na licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1). Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 2).