Biuro z widokiem na Neptuna

Mała liczba nowoczesnych biurowców zmusza przedsiębiorców do poszukiwania alternatywnych miejsc, w których mogliby prowadzić swoją działalność. Dzięki temu w całej Polsce powstają ciekawe projekty aranżacji starych obiektów na potrzeby biurowe. Ten segment rynku coraz prężniej rozwija się także na terenie Trójmiasta. Trudno jednak znaleźć tutaj całe kamienice, które zmieniły się w oazy białych kołnierzyków. Trójmiejscy inwestorzy inwestują częściej w pojedyncze lokale.

– Na rynku wciąż brakuje obiektów, które przekształcono z funkcji mieszkaniowej na biurową. Dużym problemem może być znalezienie takiego lokalu do kupna. Znacznie łatwiej jest z wynajmem takiej powierzchni – podkreśla Marek Janta, dyrektor regionalny gdańskiego oddziału Metrohouse. – Ze względu na bardzo dobrą lokalizację lokali w starych kamienicach cieszą się one bardzo dużą popularnością. Jak wiadomo, w Trójmieście brakuje nowych dobrze zlokalizowanych biurowców, więc te w kamienicach są świetną alternatywą.

Jednocześnie Marek Janta zaznacza, że w przypadku takich lokali dużym problemem mogą być miejsca postojowe dla pracowników i klientów. Wiąże się to z tym, że najwięcej takich obiektów można znaleźć na gdańskiej Starówce. – Można tutaj spotkać kamienice, które w dużej części są przerobione na biura, np. przy ul. Długiej, czego zwykły turysta nie jest w stanie dostrzec. Podaż takich lokali jest niewielka, a ich właściciele częściej decydują się na wynajem, z którym raczej nie ma problemu, a stawki najmu są godziwe – ocenia Marek Janta.

Duża część biur w budynkach starszego typu mieści się przy ul. Grunwaldzkiej we Wrzeszczu i przy al. Niepodległości w Sopocie oraz przy ul. Świętojańskiej w Gdyni. W tych lokalizacjach łatwiej znaleźć nieruchomości wystawione na sprzedaż.

[srodtytul]Droższe niż mieszkania[/srodtytul]

Dzisiaj wśród ofert można znaleźć m.in. lokal wymagający odświeżenia w samym centrum miasta, przy ul. Szerokiej. Nieruchomość o powierzchni 128 mkw. firma Metrohouse wystawiła z ceną 1,05 mln zł, czyli 8,2 tys. zł za mkw. Na parterze budynku znajduje się pomieszczenie z witryną o pow. 17 mkw., a na pierwszym piętrze część biurowa. Według pośredników ze względu na dogodną lokalizację jest to także idealny lokal dla firmy prowadzącej działalność usługową.

– Ceny biur wystawionych na sprzedaż w starych kamienicach są porównywalne do stawek, które trzeba zapłacić za mieszkanie. Nieruchomości biurowe w dobrych lokalizacjach mogą być jednak droższe od mieszkań nawet o 30 proc. Sytuacja wygląda bardzo podobnie, jeżeli chodzi o lokale przeznaczone do wynajęcia. Stawki za lokum na pierwszym czy drugim piętrze są nieco wyższe od cen za mieszkanie. Jeżeli chodzi o lokale z witrynami na parterze, to trzeba się liczyć z dopłatą do każdego metra kwadratowego nawet 200 – 250 zł – podkreśla Marek Janta.

Mimo wygórowanych stawek ceny te, jak zaznacza Michał Kosiedowski z firmy Partnerzy Nieruchomości, i tak są w kamienicy niższe o około 30 proc. niż cena wynajęcia podobnej powierzchni w typowych, komercyjnych biurowcach.

– W Trójmieście cena za metr kwadratowy w biurowcach wynosi około 60 zł plus media. W kamienicy zaś cena metra wynosi 40 – 45 zł. Zależy ona od stopnia atrakcyjności, piętra, lokalizacji i wyposażenia. Warunkiem podstawowym jest posiadanie wejścia od ulicy i sieci teleinformatycznej. Lokale z wejściem od podwórka są tańsze i nie ma na nie większego zapotrzebowania. W Śródmieściu Gdańska, centrum Oliwy czy Wrzeszcza ceny w kamienicach wynoszą 40 –45 zł za metr. Oferty w cenie 50 zł za metr nie są już tak atrakcyjne dla klientów – ocenia Michał Kosiedowski.

Aby kupić lokal o powierzchni 119 mkw. w samym sercu gdańskiej Starówki, trzeba w biurze nieruchomości Anders zapłacić 1,25 mln zł, czyli około 10,5 tys. zł za mkw. Pośrednik podkreśla jednak, że nie jest to wygórowana kwota za siedmiopokojowe lokum w tak dobrym punkcie komunikacyjnym, tym bardziej że podaż takich nieruchomości jest bardzo mała.

Na rynku dużo łatwiej znaleźć nieruchomości przeznaczone do wynajęcia. Wśród ofert można znaleźć wysoki, stylowy lokal o powierzchni 113 mkw. z 12-metrową werandą od strony ulicy. Nieruchomość mieści się w kamienicy z 1920 roku, a za pośrednictwem agencji Partnerzy zająć ją można już za 4 tys. zł miesięcznie, czyli ok. 35 zł za mkw. W tym samym biurze można znaleźć też mniejszy lokal, liczący 90 mkw., z wejściem bezpośrednio od ul. Grunwaldzkiej. Jego cena to 3,1 tys. zł za miesiąc.

[srodtytul]Brakuje małych[/srodtytul]

Znaczna liczba ofert to obiekty o dużych powierzchniach. W agencji Partnerzy można jednak znaleźć ofertę lokalu o powierzchni 36 mkw. za 215 tys. zł. Tak małe nieruchomości, chociaż są najczęściej poszukiwane przez osoby prowadzące małe firmy, należą do rzadkości.

– Najbardziej poszukiwane są lokale średniej wielkości, tj. od 50 do 60 mkw. Takich ofert jest jednak najmniej. Standardowy metraż lokali w kamienicach wynosi 100 – 110 metrów kwadratowych – mówi Michał Kosiedowski.

Lokal przeznaczony na biuro, a także wejście i klatka schodowa muszą być zawsze wyremontowane. – Właściciele posiadający lokale w starych kamienicach w atrakcyjnych dla działalności biurowej lokalizacjach, jednak nie wyżej niż na drugim piętrze, coraz częściej decydują się na remont mieszkania i przystosowanie go na potrzeby biura – ocenia Kosiedowski. – Wiąże się to przede wszystkim z położeniem dodatkowego okablowania i sieci teleinformatycznej. Nakład poniesiony na dostosowanie lokalu zwróci się, gdyż zazwyczaj nie trzeba go meblować, a można w ten sposób uzyskać wyższą cenę za wynajęcie. Zresztą wynajęcie mieszkania np. przy ulicy Grunwaldzkiej w Gdańsku jest dziś coraz trudniejsze, bo nawet studenci coraz rzadziej decydują się na mieszkanie w takim hałasie.

[ramka][srodtytul]Opinia: Przemysław Szkutnik, analityk firmy Ober-Haus[/srodtytul]

Wskaźnik wynajętych powierzchni biurowych w ciągu ostatniego półrocza był gorszy od zakładanego. Jeszcze kilka miesięcy temu sądzono, że niewynajęte powierzchnie w nowoczesnych biurowcach będą stanowić zaledwie 5 proc., a w budynkach starszych ok. 10 proc. Tymczasem kryzys finansowy i gospodarczy zmusił najemców do weryfikacji swoich potrzeb. Wiele firm, które zgłaszały chęć wynajęcia dużych powierzchni w nowoczesnych budynkach biurowych, zmniejszyło swoje zapotrzebowanie o ok. 30 – 40 proc., a wiele jest też takich, które w ogóle zrezygnowały z planów rozwojowych i odstąpiły od wynajmu nowych powierzchni.