[b][i] Jak liczyć amortyzację w budynku na wynajem jako mieszkanie, gdy jest 4 współwłaścicieli nieruchomości - dwa spokrewnione małżeństwa? Jedno małżeństwo ma 2 x po 5% i drugie małżeństwo 2 x po 45%. Jeżeli oddamy w podnajem małżeństwu, które ma 10% udziału własności, to co z amortyzacją? Czy lepiej, gdy każdy ma wynajmować swoją część i liczyć cząstkową amortyzację? Przed wynajmem chcemy wycenić domek przez rzeczoznawcę.[/i][/b]

[b]Odpowiada Edyta Koślacz, certyfikowana księgowa, ProPIT Biuro rachunkowe, [link=http://www.propit.com.pl]www.propit.com.pl[/link]: [/b]

Z pytania wynika, że wynajmowany jest cały budynek będący przedmiotem współwłasności i każdy ze współwłaścicieli wynajmuje swoją określoną jego część. Prawdopodobnie zostanie spisana jedna umowa najmu, gdzie po stronie wynajmującego zostaną wskazane cztery osoby.

W takiej sytuacji występowałoby czterech podatników podatku dochodowego – po dwoje współmałżonków z każdego małżeństwa. Przypuszczalnie osoby te nie zajmują się najmem nieruchomości w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz występują jako prywatne osoby fizyczne. Skoro mowa jest o amortyzacji, to prawdopodobnie jako formę opodatkowania współwłaściciele chcą wybrać podatkową księgę przychodów i rozchodów. Prowadzący taką ewidencję płacą podatek od dochodu, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami ich uzyskania. Kosztem jest m.in. amortyzacja mieszkania.

Jeżeli zawarta umowa wymienia czterech wynajmujących, to każdy z nich powinien prowadzić swoją indywidualną księgę przychodów i rozchodów i rozliczać w niej proporcjonalnie przypadającą na jego osobę część przychodów z najmu i proporcjonalną część amortyzacji ujmować w kosztach.

Każde z małżeństw może też prowadzić po jednej ewidencji, tzn. zamiast czterech ksiąg jest możliwość prowadzenia tylko dwóch. Chodzi o to, że jeśli małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągają przychody z najmu, podnajmu dzierżawy czy poddzierżawy nieruchomości, która jest przedmiotem ich wspólnej własności, wówczas mogą złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła tylko przez jednego z nich.

Zatem każde z dwóch małżeństw może złożyć oświadczenie, że dochody z przypadającej im ogólnej powierzchni nieruchomości (a więc 10 i 90 proc.) będą rozliczane tylko przez męża bądź tylko przez żonę. Oświadczenie takie należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności nieruchomości. Wskazane oświadczenie należy składać corocznie, jeżeli małżonkowie będą chcieli rozliczać się w przedstawiony powyżej sposób.

Wyżej przedstawiona forma rozliczenia dochodu jest odstępstwem od ogólnej zasady, która zakłada, że w przypadku osiągania przychodów ze wspólnej własności, przychody z udziału każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Zasadę proporcjonalności stosuje się także do rozliczania kosztów uzyskania przychodów oraz wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Powyższe regulacje wynikają z art. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)[/link] – dalej ustawy o PIT.

Gdyby każdy z małżonków prowadził swoją ewidencję dla potrzeb rozliczania dochodu z najmu odpowiednio w kosztach podatkowych, u każdego ze współwłaścicieli powinna być odzwierciedlona ich wysokość proporcjonalna do posiadanych udziałów. Nie oznacza to jednak, że wysokość amortyzacji byłaby ustalana proporcjonalnie. W przedstawionej sprawie proporcjonalnie należy bowiem ustalić wartość początkową nieruchomości. Odpisy amortyzacyjne będą naliczane nie od wartości początkowej całego budynku, a od wartości początkowej ustalanej osobno przez każdego ze współwłaścicieli, w takiej proporcji, w jakiej udziały współwłaścicieli odpowiadają własności budynku. Załóżmy, że podatnicy ustalają wartość początkową domu wg osobiście wykonanej wyceny z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia budynku. Wartość domu wynosi np. 400 tys. zł. Każdy z małżonków z pierwszego małżeństwa winien przyjąć jako wartość początkową domu w swoich ewidencjach wartość 20 tys. zł (400 tys. x 5%). Odpowiednio każdy ze współmałżonków z drugiego małżeństwa powinien w prowadzonej ewidencji środków trwałych przyjąć wartość początkową w wysokości 180 tys. zł. (400 tys. zł. x 45%).

Stosownie do treści art. 22g ust. 11 ustawy o PIT, jeżeli składnik majątku (tu: nieruchomość) stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową takiej nieruchomości ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku. Zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Innymi słowy, gdyby każdy ze współwłaścicieli prowadził odrębną ewidencję wówczas:

- u jednego i drugiego współmałżonka z pierwszej pary małżonków wartość początkowa nieruchomości zostałaby ustalona w wysokości 5% np. ceny nabycia lub kosztu wytworzenia lub też wartości wynikającej z wyceny,

- u jednego i drugiego współmałżonka z drugiej pary małżonków wartość początkowa nieruchomości zostałaby ustalona w wysokości 45% np. ceny nabycia lub kosztu wytworzenia lub też wartości wynikającej z wyceny.

Jeżeli zaś małżeństwa postanowią, że dochody z najmu będą rozliczane tylko przez jednego ze współmałżonków, wówczas wartość początkowa winna być określona następująco:

- w pierwszym małżeństwie wartość początkowa nieruchomości powinna wynosić 10% ceny nabycia lub kosztu wytworzenia lub też wartości wynikającej z wyceny,

- w drugim małżeństwie wartość początkowa nieruchomości powinna wynosić 90% ceny nabycia lub kosztu wytworzenia lub też wartości wynikającej z wyceny.