Budynki najwolniej tanieją w centrum

Nie zawsze jednak kilkunastoletni biurowiec musi ulec deklasyfikacji. Jak podają przedstawiciele firmy doradczej Knight Frank, w Warszawie można znaleźć budynki, które mimo swojego wieku znajdują się na liście biur klasy A.

– Jest to m.in. 11-letni Warsaw Financial Tower przy ul. Emilii Plater czy też postawiony w 2000 r. Warsaw Trade Tower u zbiegu ul. Chłodnej i Towarowej – twierdzi Arkadiusz Rudzki z Knight Frank.

[srodtytul]Drogie, choć niemłode[/srodtytul]

Teoretycznie czynsz w budynkach starszych będzie niższy w porównaniu z ofertą młodszych biurowców w tej samej lokalizacji. – Wysokość stawek nie jest jednak uzależniona tylko od wieku budynku, lecz także od popytu na biura na danym obszarze oraz od tego, kim są inni najemcy w budynku – mówi Monika Dmitruk z DTZ.

Przykładowo miesięczny czynsz wywoławczy w zwalnianych przez dotychczasowych najemców pomieszczeniach biurowca Metropolitan przy pl. Piłsudskiego wynosi 25 euro za mkw. Budynek ten został oddany do użytku w 2003 r., a więc prawie siedem lat temu. Tyle samo trzeba zapłacić w M76 przy ul. Marszałkowskiej, który również powstał w 2003 r. Są to stawki wyższe od ofertowych cen w dwuletnim Lumenie przy Złotych Tarasach (ok. 23,5 euro za mkw.).

Jednocześnie nie brak znacznie tańszych propozycji ze starszych budynków, ale znajdujących się w dobrych lokalizacjach. Miesięczny najem biur w 14-letnim Aktynie przy ul. Chmielnej kosztuje np. 17 – 19 euro za mkw., w dziewięcioletnim Bliskim Centrum przy ul. Żurawiej – 15,5 euro za mkw., a w Roma Office Center przy Nowogrodzkiej – 20 euro za metr.

Arkadiusz Rudzki zaznacza, że w centrum Warszawy spadek stawek czynszowych jest zdecydowanie wolniejszy niż w innych dzielnicach. – Starsze budynki mogą zaoferować potencjalnym najemcom niższe stawki niż nowoczesne projekty oddane do użytkowania w ciągu ostatnich kilku lat. Należy jednak pamiętać, że rozwiązania techniczne tych biurowców oraz efektywność powierzchni mogą odbiegać od dzisiejszych standardów na rynku. Niemniej są na pewno interesującą alternatywą dla nowoczesnych projektów – zauważa Rudzki.

[srodtytul]Liczy się technologia[/srodtytul]

Komfort korzystania z biurowca obniża się, gdy zarządca lub właściciel nie dba odpowiednio o urządzenia, w które nieruchomość jest wyposażona.

– Gdy budynek się starzeje, wzrasta ilość awarii i zniszczeń. Rosnąca liczba skarg to wyraźny sygnał, że czas podjąć działania naprawcze. Jednak po niezbędnej renowacji budynku cykl jego starzenia zaczyna się od początku – tłumaczy Monika Rajska-Wolińska z Colliers International.

W takich sytuacjach prędzej czy później klasa budynku spada oczko niżej. – Zgodnie z cyklem życia nieruchomości w pewnym momencie przychodzi czas na zburzenie istniejących budynków, gdyż sama działka, na których stoją, może się okazać więcej warta od nich – twierdzi Monika Rajska-Wolińska.

Jednak Monika Dmitruk zauważa, że starsze budynki niekoniecznie muszą stracić swoją klasę. Taki los nie spotka biurowców, których właściciele będą systematycznie wprowadzać nowe technologie, jeśli oczywiście pozwoli na to konstrukcja nieruchomości. Klasę A utrzymuje ciągle między innymi Orco Tower w Al. Jerozolimskich, zbudowany w 1996 r., gdyż przeszedł gruntowną rewitalizację na przełomie 2006 i 2007 r.

[ramka][srodtytul]Klasy budynków biurowych[/srodtytul]

N[b]owoczesna powierzchnia biurowa w Polsce według międzynarodowych standardów jest podzielona na cztery kategorie: A, B, C i D. Budynki klasy A mają najlepszą lokalizację oraz najwyższy standard. Oferują m.in.:[/b]

- dobry dostęp do biurowca i dogodną komunikację,

- dostęp do obiektów użyteczności publicznej (restauracje, sklepy, kafeterie),

- nowoczesne systemy grzewcze, klimatyzację z kontrolą wilgotności oraz podział na niekolidujące ze sobą strefy,

- podwieszane sufity i podnoszone podłogi lub możliwość ich instalacji,

- elastyczność aranżacji powierzchni,

- nowoczesne szybkobieżne windy,

- doświetlenie światłem słonecznym,

- parking podziemny z odpowiednim stosunkiem miejsc parkingowych do powierzchni biurowej,

- system zarządzania BMS (Building Management System),

- centralnie sterowaną infrastrukturę,

- system wykrywania oraz gaszenia pożaru,

- dwóch lub więcej operatorów telekomunikacyjnych,

- okablowanie telefoniczne, elektryczne oraz komputerowe,