Ustawa chroniąca nabywców nowych mieszkań ma wejść w życie w kwietniu 2012 r. Nie wiadomo jednak do końca, które inwestycje deweloperów będą musiały mieć rachunki powiernicze, a których nie obejmie nowe prawo. Czy dla tych, których sprzedaż deweloperzy ogłoszą w gazecie, ale nie wbiją łopaty przed wejściem w życie nowego prawa, też będą obowiązywały nowe zasady?

Paweł Kuglarz

: Ustawa, która wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r., zawiera właściwie tylko jeden przepis przejściowy. Dotyczy on właśnie obowiązku stosowania art. 4 ustawy, czyli zabezpieczeń (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa).

W myśl tego przepisu deweloper jest zobowiązany zaproponować te zabezpieczenia w przypadku osiedli, których sprzedaż rozpoczęła się po 29 kwietnia 2012 r. Powstaje jednak pytanie: co oznacza „rozpoczęcie sprzedaży"? Ustawa w art. 3 pkt 10 definiuje to jako podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczy dać ogłoszenie prasowe lub nawet internetowe z informacją, że rozpoczynają sprzedaż, nawet jeśli przedsięwzięcie jest tylko w planach, aby być zwolnionym z obowiązku stosowania rachunku powierniczego lub innych ustawowych zabezpieczeń.

Czy to słuszna interpretacja?

Błędna, gdyż firmy zapominają o drugiej części definicji, czyli „określonym przedsięwzięciu deweloperskim", a jest ono także w ustawie zdefiniowane w art. 3 pkt 6. Określa on przedsiewzięcie deweloperskie jako czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych.

Oznacza to, że nie wystarczy ogłosić sprzedaży mieszkań, tylko trzeba, aby deweloper wykazał, że nabył prawa do nieruchomości i posiada pozwolenie budowlane. Jeżeli deweloper rozpoczął inwestycje, poniósł już określone koszty, np. kupując ziemię, robiąc projekt budowlany i planując finansowanie z pieniędzy klientów bez rachunku powierniczego lub gwarancji, będzie mógł dokończyć tę inwestycję na dotychczasowych zasadach.

Natomiast z obowiązku dania klientowi ustawowego zabezpieczenia nie może być zwolniony deweloper, którego jedynym kosztem jest ogłoszenie prasowe. Inaczej prowadziłoby to do absurdalnej konsekwencji, że klient, pomimo wejścia w życie ustawy, nie korzystałby z ochrony swoich środków przez najbliższe pięć – dziesięć lat.

Myślę, że takie próby obchodzenia ustawy przez deweloperów będą jednak jednostkowe i zapewne spotkają się z odpowiednią reakcją Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Co trzeba zmienić w ustawie, aby zadziałała w praktyce?

Konieczna jest zmiana art. 4 i wprowadzenie, zgodnie z postulatem Fundacji na rzecz Rozwoju Kredytu Hipotecznego, samodzielnych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej. Po prostu spójnik „i" należy zastąpić spójnikiem „lub". Dzięki temu deweloper będzie mógł zaproponować klientowi jedną z czterech form zabezpieczeń: rachunek powierniczy zamknięty, rachunek powierniczy otwarty, gwarancję bankową, gwarancję ubezpieczeniową. Trzeba też poprawić art. 15 ustawy, z którego niektórzy mylnie wyprowadzają bezwględny obowiązek udzielania gwarancji, a reguluje on, choć nieporadnie, warunki tej gwarancji.

Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczy dać ogłoszenie prasowe lub nawet internetowe, że rozpoczynają sprzedaż, więc ustawa ich nie obejmie...

A jak należy poprawić zapisy dotyczące upadłości dewelopera?

Generalnie te przepisy wymagają moim zdaniem znacznego przeformułowania, m.in. w zakresie statusu i trybu działania zgromadzeń nabywców czy też braku możliwości zaskarżenia decyzji sędziego komisarza. Najpilniejsze jest jednak doprecyzowanie, że w przypadku upadłości dewelopera prawa dotychczasowych wierzycieli, którzy mają zabezpieczenie ustanowione przed wejściem w życie ustawy, np. w formie hipoteki, pozostają nienaruszone, czyli te osoby będą mogły zaspokoić się w ramach prawa odrębności. W przeciwnym razie doszłoby do naruszenia ich praw nabytych.

Czy zapisy o samym rachunku powierniczym są wystarczająco precyzyjne?

Przepisy o rachunku także powinny zostać doprecyzowane. Przede wszystkim ustawa w obecnym brzmieniu przewiduje kary więzienia za wypłaty z rachunku powierniczego wbrew ustawie, a nie ma kar za brak w ogóle rachunku powierniczego, choć jest to naruszeniem ustawy.

Potrzebny byłby przepis zakazujący wprost pobierania wpłat bez rachunku powierniczego i nakazujący zwrot takich wpłat pobranych bez zabezpieczenia klientowi z odsetkami ustawowymi. Rozwiązania takie stosowane są za granicą, np. w Austrii. Kara grzywny obok odpowiedzialności cywilnej byłaby wystarczająca. Poza tym brakuje powiązania pomiędzy wpłatami a wypłatami z rachunku powierniczego.

Kiedy te propozycje zmian wpłyną do Sejmu?

Uważam, że do końca lutego powinien być złożony projekt tzw. małej nowelizacji, czyli obejmującej najpilniejsze zmiany. Alternatywą byłoby przedłużenie vacatio legis jeszcze o sześć miesięcy i dokonanie kompleksowej nowelizacji ustawy.

Czy można liczyć na ich przegłosowanie do chwili wejścia w życie ustawy?

Mam nadzieje, że najbardziej kontrowersyjne kwestie zostaną przegłosowane tak szybko, aby weszły w życie do 29 kwietnia 2012 roku.

Co się stanie, jeśli się nie uda – czego można się spodziewać na rynku nieruchomości?

Przez pewien czas będzie zawirowanie na rynku w związku z brakiem bezpieczeństwa prawnego w tych kilku kwestiach, które wymieniłem. Niepotrzebny stres dla klientów, deweloperów i banków. W konsekwencji orzecznictwo rozstrzygnie te wątpliwości, a duże znaczenie będzie miała działalność Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jednak lepiej rozwiązać te kwestie ustawowo.

Najlepszym przykładem jest art. 81 prawa upadłościowego, którego brzmienie, po uchwaleniu w 2003 roku, było absurdalne i preferowało nieuczciwych przedsiębiorców. Chodziło o to, że jeżeli wniosek o wpis hipoteki był zgłoszony w ciągu sześciu miesięcy przed ogłoszeniem upadłości, a więc np. dwa dni, to taka hipoteka była wpisywana i nieuczciwy dłużnik „wyprowadzał" majątek z masy upadłości. Polskiemu ustawodawcy zmiana tego absurdu, czyli wpisanie zamiast słów „w ciągu 6 miesięcy" słów „co najmniej przed upływem 6 miesięcy", zajęło sześć lat.

A może lepiej było poczekać i uchwalić prawo chroniące kupujących nieco później, ale w bardziej dopracowanej wersji? Skąd pośpiech?

Paradoks polega na tym, że ta ustawa wchodzi jednocześnie za późno. Pierwszy projekt przygotowany został przez nas w Centrum Prawa Bankowego Uniwersytetu Jagiellońskiego jeszcze w 2001 roku. Gdyby nie opór wówczas środowisk deweloperskich i brak zrozumienia przez polityków, ustawa weszłaby w życie w 2003 roku i tysiące ludzi mogłoby uniknąć wielkich strat, a nieraz życiowych tragedii.