czy inwestować za kredyt

– Inwestowanie w nieruchomości na kredyt daje szansę na osiągnięcie zysku przy zaangażowaniu niewielkiej części własnych środków finansowych albo czasami nawet przy zerowym ich udziale – uważa Marek Nienałtowski, główny ekonomista Domu Kredytowego Notus.

Dodaje jednak, że inwestycja za pożyczone pieniądze wiąże się z dużym ryzykiem. –  Ewentualna strata będzie się bowiem wiązać nie tyle z przepadkiem własnych środków finansowych, ile pożyczonych – ostrzega ekonomista.

Przy inwestowaniu na kredyt po pierwsze trzeba zadbać o to, aby koszt pozyskanego finansowania był jak najniższy. Po drugie, należy umiejętnie wybrać nieruchomość, w którą będziemy inwestować.

– Inwestycja na kredyt musi bowiem nie tylko zapewnić zysk na poziomie brutto, ale także netto, czyli już po odjęciu od niego kosztu finansowania – podkreśla główny ekonomista Domu Kredytowego Notus.

Z kolei Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, zwraca uwagę, że zanim zdecydujemy się sfinansować kupno nieruchomości w celach inwestycyjnych kredytem hipotecznym, trzeba policzyć, czy pieniądze uzyskane z wynajmu np. mieszkania pozwolą na regularną spłatę rat kredytowych.

–  Biorąc pod uwagę, że średnia kwota uzyskiwana z najmu lokalu dwupokojowego w Warszawie wynosi około 2,2 tys. zł, a wysokość raty kredytu mieszkaniowego w wysokości 300 tys. złotych jest równa 1,8 tys. (przy finansowaniu w złotych), przychody uzyskane z wynajmu pokryją wysokość płaconych rat kredytowych i właściciel wyjdzie na plus – wylicza Jacek Kasperczyk. Zysk będzie w tym przypadku rósł wraz ze średnią cen najmu. Może też być tym większy, im lepsze warunki kredytowania uda się inwestorowi uzyskać. – Poznanie potencjalnej średniej miesięcznej raty kredytu z góry pozwoli ocenić opłacalność inwestycji i oszacować ewentualne ryzyko – podkreśla Kasperczyk.

Kryteria, które trzeba brać pod uwagę podczas poszukiwania kredytu, to przede wszystkim jego oprocentowanie (RRSO), wysokość prowizji pobieranej za udzielenie pożyczki, a także wiele kosztów towarzyszących, które w przypadku zakupu inwestycyjnego lepiej ponieść z góry, aby nie zwiększać wysokości oprocentowanego kredytu.

Piotr Grzybczak, dyrektor zarządzający w BGŻOptima, twierdzi, że inwestycje w nieruchomości mogą ciągle przynieść zysk, nawet przy finansowaniu ich z kredytu. Trzeba jednak szukać okazji. – Rok 2011 upłynął pod znakiem ograniczonego popytu i spadku cen mieszkań, ale nie jest to jeszcze poziom, który motywowałby do zakupów w celach inwestycyjnych. Zwłaszcza jeśli elementem kosztów będzie cena kredytu – uważa Piotr Grzybczak.

Zdaniem eksperta BGŻOptima inwestycje w lokal pod wynajem będą opłacalne tylko wtedy, jeśli ceny mieszkań jeszcze spadną, a czynsze utrzymają się na tym samym poziomie lub lekko wzrosną. Jednak prawdopodobieństwo, że dojdzie do tego jednocześnie, jest niskie.

– Kwota uzyskiwana z wynajmu średniej wielkości mieszkania na Ursynowie w Warszawie, po wzięciu pod uwagę kosztów kredytu, może dać zysk z inwestycji na poziomie ok. 4,1 proc. To ciągle inwestycja opłacalna, jeśli mieszkanie jest naszą własnością i nie obciąża go koszt kredytu – twierdzi Piotr Grzybczak. – Jednak zysk na poziomie balansującym na granicy rentowności w stosunku do inflacji na pewno nie zadowoli inwestora, który finansuje się ze środków z banku.

Piotr Grzybczak dyrektor zarządzający w BGŻ Optima