Warto teraz inwestować w mieszkanie?

Przeprowadziliśmy sondę wśród specjalistów, pytając ich o to, czy to dobry moment na kupno nowego lub używanego mieszkania, czy może warto jeszcze poczekać do jesieni czy też do końca roku na lepsze oferty cenowe? Czy eksperci zainwestowaliby już?

Jacek Furga, ekspert Związku Banków Polskich, szef centrum analiz AMRON:

- Od kilkunastu miesięcy obserwujemy na rynku mieszkaniowym systematyczną, choć powolną tendencję obniżania cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Są to jednak zmiany bardzo indywidualne dla poszczególnych lokalizacji oraz rodzajów mieszkań, zależne od powierzchni i liczby pokoi.

Zmiany cen na rynku pierwotnym nie pozostają oczywiście bez wpływu na poziom cen na rynku mieszkań używanych. Tu również widać trend spadkowy. I nic nie wskazuje na to, aby ten trend uległ w najbliższym czasie odwróceniu. Trzeba pamiętać, że rosnąca wciąż podaż nowych mieszkań zmusza deweloperów do przyjmowania otwartej postawy negocjacyjnej.

Dlatego to dobry czas na zakup mieszkania. Możemy bez presji czasu, bez obawy, że jak dziś nie kupię, to jutro będzie drożej, skoncentrować się na wyborze wymarzonej lokalizacji oraz poszukiwaniu mieszkania o odpowiedniej powierzchni i liczbie pokoi.
A z własnego doświadczenia wiem, że jest to spore wyzwanie.

Na rynku pierwotnym brakuje bowiem mieszkań o stosownym dla atmosfery kryzysowej metrażu. Deweloperzy nadal oferują relatywnie duże mieszkania,  co skutkuje - po przemnożeniu całkowitej powierzchni mieszkania nawet przy atrakcyjnej stawce  za mkw. - zaskakująco wysoką ceną zakupu mieszkania.

Nie czekajmy więc na dalszą obniżkę cen, lecz zacznijmy szukać tego mieszkania, które spełni nasze oczekiwania. Musimy bowiem liczyć się z tym, że takie poszukiwania mogą potrwać nawet kilka miesięcy.

Sam rozglądam się za małym dwupokojowym mieszkaniem na Ursynowie w Warszawie, a wszyscy oferują mi  na ogół 64 mkw! Jeśli więc dopisze nam szczęście i trafimy w ofercie na takie wymarzone mieszkanie – kupujmy.

Nieważne czy będzie to  lokal na własne potrzeby, czy na wynajem. Nie opłaca się czekać na kolejną szansę, licząc, że za pół roku czy za rok kupimy to samo mieszkanie taniej.

Inwestycja w nieruchomość jest dziś jednym z najlepszych sposobów lokowania gotówki, tym bardziej, że przy takiej inwestycji możemy liczyć na atrakcyjne wsparcie finansowe ze strony banku. Oczywiście, jeśli tylko uda się nam przekonać bank do udzielenia nam kredytu hipotecznego.

Co prawda wyniki akcji kredytowej w bankach w marcu zdecydowanie przeczą wcześniejszym obawom o zahamowaniu akcji kredytowej, lecz widoczne są obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych. Sprawia to jednak, że ci, których na inwestycję w mieszkanie stać, mogą liczyć na  szybkie znalezienie najemcy.

Zakupowi mieszkania teraz sprzyja również coraz atrakcyjniejsza oferta kredytowa. Co prawda na kredyt we franku szwajcarskim nie mamy co liczyć, coraz trudniej dostać też kredyt w euro, ale za to banki oferują kredyty złotówkowe z marżą poniżej 1 proc.  i znowu pojawiają się oferty kredytów bez dodatkowych opłat i prowizji.

Paweł Grząbka, prezes firmy doradczej CEE Property Group:

- Sam rozważam kupno inwestycyjnie mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Myślę, ze moment jest bardzo dobry, ponieważ ceny zakupu spadły, a zyski z wynajmu przekraczają już 5 - 6 proc. rocznie.

Chciałbym kupić mieszkanie w dużej aglomeracji (Warszawa lub Wrocław) z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, jako alternatywa dla hotelu. Oddając taki lokal wyspecjalizowanemu operatorowi, który zarządza wynajmem, można zarobić znacznie więcej niż w przypadku klasycznego wynajmu.

Do tego dochodzi oczekiwanie długoterminowego wzrostu cen małych, ładnych mieszkań. Według największego operatora zarządzającego wynajmem apartamentów Sun &Snow, rentowność wynajmu krótkoterminowego wynosi od 5-10 rocznie.

Generalnie, jeśli chodzi o cały rynek, spodziewam się w całym roku 2012 spadku cen o około 5-7 proc., ale w przypadku popularniejszych nieruchomości nie widzę potencjału dalszego spadku cen, wręcz odwrotnie. Uważam, ze to bardzo dobry moment na kupno.

Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com:

- Wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań jeszcze jakiś czas będą pozostawać w umiarkowanej tendencji spadkowej, a więc zwlekając z zakupem teoretycznie powinniśmy zyskać.

Jednak myślenie, że zwłoka z inwestycją  to pewny zysk, w pewnym momencie okaże się dużym i kosztownym błędem. Kiedy? Niestety, nikt nie wie, kiedy ta chwila nastąpi.

Trzeba jednak pamiętać, że warunki zakupu nieruchomości zależą nie tylko od jej ceny nominalnej. Ważnym czynnikiem jest chociażby koszt kredytu hipotecznego, gdyż zakupy gotówkowe to absolutny margines na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Dziś mamy sygnały o utrwalającej się tendencji wzrostu marż kredytów hipotecznych. W związku z tym korzyść wynikająca ze spodziewanej dalszej korekty cen mieszkań może zostać skutecznie zneutralizowana wzrostem kosztów okołokredytowych.

Może się wiec okazać, że optymalny moment zakupu mieszkania to nie ten przysłowiowy mieszkaniowy dołek cenowy, na  który czekają wszyscy (a złapią go i tak tylko nieliczni), ale czas go poprzedzający, kiedy to kredyt jest tańszy i łatwiej dostępny.

Poza tym czynnikiem ryzyka jest nieprzewidywalność polityki banków, która zależy od różnych czynników, przede wszystkim od sytuacji makroekonomicznej. Należy oczekiwać raczej dalszego wzmocnienia restrykcyjnej polityki, aniżeli jej luzowania w najbliższych miesiącach, a nawet kwartałach.

Elementem dodatkowo komplikującym sytuację na rynku mieszkaniowym, może się stać ustawa deweloperska, która właśnie weszła w życie. Poza licznymi niedoróbkami, jej wdrożenie będzie się wiązało z kosztami deweloperów, które ci przerzucą w znacznym lub nawet w pełnym stopniu na swoich klientów.

W perspektywie kilku miesięcy, kiedy na rynku pojawią się pierwsze projekty realizowane według nowych przepisów, może to znacznie ograniczyć skłonność firm deweloperskich do dalszego schodzenia z cenami lub do ich negocjacji, lub akcji promocyjnych.

Mamy więc szereg czynników ryzyka, które wprowadzają element niepewności co do tego, czy faktycznie, im zakup mieszkania bardziej przesunięty w czasie, tym korzystniejszy. Jedno jest pewne: na rynku mamy jest ogromny wybór ofert, zarówno mieszkań gotowych, jak i tych w trakcie realizacji, których ceny powoli, ale systematycznie spadają.

Sam zdecydowanie poszukiwałbym dla siebie mieszkania właśnie teraz, a mówiąc ściślej, poszukiwałbym okazji rynkowej (inwestycyjnej), znalezienie której jest dziś najłatwiejsze od bardzo dawna.

Jeśli deweloper jest duży i renomowany, to interesowałaby mnie inwestycja raczej na wstępnym etapie realizacji, w trakcie przedsprzedaży, ale ze sporym upustem.

U mniejszego, lokalnego dewelopera skusiłaby mnie raczej inwestycja zaawansowana lub ukończona. Musimy mieć świadomość, że od szczytu boomu minęło już prawie pięć lat, a więc ryzyko zakupu mieszkania po mocno zawyżonej cenie jest obecnie niewielkie.

Maciej Dymkowski,ekspert firmy doradczej redNet Property, szef serwisu tabelaofert.pl:

- Każdy produkt jest warty dokładnie tyle, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić. I mieszkanie nie różni się niczym od innych dóbr dostępnych na rynku.