Ceny mieszkań w warszawskich kamienicach

Jak oblicza pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, lokale w przedwojennych kamienicach stanowią ok. 20 proc. rynku wtórnego w Warszawie.

– Znajdziemy je na Mokotowie, Żoliborzu, Ochocie, Woli, Śródmieściu, Saskiej Kępie, Grochowie, Bielanach – wylicza Cezary Szubielski. – Nie ma ich na Ursynowie, Gocławiu, Bemowie i Białołęce. Rzadko trafiają się na Targówku i w Ursusie.

Szybko znikają

Magdalena Le Bihan, pośredniczka z agencji AZUR Polska, przypomina, że rynek mieszkań w kamienicach dotyczy głównie tych dzielnic, które znajdowały się w granicach przedwojennej Warszawy.

Według Ewy Orłowskiej, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Polanowscy Nieruchomości, mieszkania w kamienicach cieszą się powodzeniem, ale na rynek trafia ich niewiele. – Najwięcej ofert pochodzi z Mokotowa. Ostatnio pojawiają się też lokale z Pragi, która – ze względu na budowę drugiej linii metra – cieszy się większym zainteresowaniem – mówi Ewa Orłowska. – Lokali w kamienicach klienci szukają także na Powiślu, gdzie część budynków jest odnowiona. Mieszkania w tym rejonie sprzedają się szybko – dodaje.

Dyrektor z Polanowskich zauważa, że w ofercie sprzedaży pojawia się coraz więcej całych kamienic: niektóre są niezamieszkane, inne – niedawno odzyskane – z lokatorami.

Pośrednik Sebastian Janicki, dyrektor ds. zarządzania w Universal Property, mówi, że w ofercie jego biura lokale w przedwojennych budynkach stanowią niewielki, ale stały odsetek ofert sprzedaży. – Stan budynków jest bardzo różny: są kamienice w stanie wręcz katastrofalnym, ale są i idealnie odrestaurowane obiekty. Te pierwsze zwykle należą do gmin, drugie w większości stanowią własność prywatną i są zarządzane przez profesjonalne firmy.

Lokata kapitału

Ewa Orłowska ocenia, że na 50-metrowe dobrze utrzymane mieszkanie w kamienicy w dobrej lokalizacji trzeba wyłożyć minimum 500 tys. zł, czyli 10 tys. zł za 1 mkw.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego na 1 mkw. takiego lokalu wystarczy czasem 7 – 9 tys. zł. – Za tyle oferowane są mieszkania w budynkach bez wind na Bielanach czy Ochocie – mówi pośrednik z Krupa Nieruchomości. – Luksusowy lokal w kamienicy z windą może kosztować ponad 20 tys. zł za mkw. Takie ceny obowiązują np. w al. Róż. Rozpiętość stawek jest i będzie ogromna. Mieszkań w kamienicach nie przybywa. Oczywiście pojawiają się nowe oferty: wykupywane, a potem sprzedawane są bowiem lokale komunalne w kamienicach – tłumaczy pośrednik.

Magdalena Le Bihan przyznaje, że od lat najbardziej atrakcyjne lokalizacje to al. Róż, al. Przyjaciół, Rozbrat, al. Szucha, a także ul. Wiejska i Mokotowska.

– Są tam pięknie położone, znakomicie utrzymane budynki z windami. To jednak wyjątki, które na rynku pojawiają się raczej rzadko i mają wysokie ceny ofertowe – mówi Magdalena Le Bihan. – Lokale w kamienicach na ogół mają niezbyt korzystny rozkład, co wynika z podziałów dokonywanych po wojnie. Nie zawsze też są dobrze utrzymane. Do części mogą się pojawić roszczenia przedwojennych właścicieli – podkreśla pośredniczka.

Cezary Szubielski zauważa, że ceny transakcyjne mieszkań w kamienicach w ciągu roku spadły nie więcej niż o 5 proc. – Wielkich wahań tu nie ma – mówi dyrektor z Krupa Nieruchomości. – Te najlepsze kamienice zawsze będą w cenie. Inne będą powoli przegrywały z nowoczesną technologią, nowymi systemami ogrzewania, ogrodami na dachach, garażami z windą do mieszkania, inteligentnymi instalacjami – dodaje.

20 tys. zł tyle może kosztować metr dobrze utrzymanego mieszkania w przedwojennej kamienicy przy al. Róż w Warszawie

Sebastian Janicki przyznaje, że w czasie dekoniunktury na rynku nieruchomości, kiedy ofert sprzedaży jest dużo, a popyt dość ograniczony, ceny mieszkań spadają. – Tymczasem tak niszowe nieruchomości jak kamienice, choć również podlegają prawom ekonomii, są zdecydowanie mniej wrażliwe na wahania koniunktury – ocenia dyrektor z Universal Property.

I oblicza, że mieszkania w zadbanych przedwojennych budynkach są droższe od lokali powojennych średnio o 10 proc. – Ich podaż nie wzrośnie, więc ryzyko utraty wartości jest znikome. Sprawdzają się jako przedmiot inwestycji, a przynajmniej lokaty kapitału – uważa Sebastian Janicki.

Zastrzega jednak, że choć ceny lokali w kamienicach są stabilne, to część sprzedających obniża stawki, chcąc przyspieszyć sprzedaż. – Dla przykładu: 53-metrowe mieszkanie przy ul. Nowosieleckiej wyceniono na poniżej 400 tys. zł, a właściciel jest skory do dalszych negocjacji – mówi Sebastian Janicki.

Co każe konserwator

Zdaniem Cezarego Szubielskiego klienci zwykle poszukują mieszkań właśnie w kamienicach, ale z ich kupowaniem bywa już różnie. – Trafiają się nabywcy, którzy chcą kupić np. mieszkanie w kamienicy... blisko metra na Ursynowie albo lokal z garażem podziemnym... przy ul. Kruczej czy Żurawiej – opowiada Cezary Szubielski. – A przecież kamienic z garażami podziemnymi nie ma. Na ogół w takich budynkach nie ma też wind, a piętra są wysokie. W okolicach, gdzie przeważa zabudowa przedwojenna, są też problemy z parkowaniem samochodów. Zatem mieszkanie w kamienicy nie zawsze odpowiada wyobrażeniom klienta – mówi Cezary Szubielski.

Magdalena Le Bihan dodaje, że trzeba też wiedzieć, w jakim stopniu nieruchomość jest chroniona przez konserwatora zabytków. To bowiem warunkuje możliwość przeprowadzenia remontów. – Ważne są też media. Mieszkania w kamienicach często mają ogrzewanie gazowe, niemile widziane przez klientów – zauważa Magdalena Le Bihan.

W agencji Polanowscy Nieruchomości znajdziemy np. 61-metrowe mieszkanie z widną kuchnią na Starym Mokotowie. Lokal z 1933 r. jest po remoncie. Cena ofertowa: 655 tys. zł.

Z kolei na Starej Ochocie, Polanowscy oferują wyremontowany 81-metrowy lokal z 1938 r., który właściciel wycenił na 678 tys. zł.

Za pośrednictwem agencji Krupa Nieruchomości można kupić m.in. 220-metrowy, dwupoziomowy apartament w kamienicy z 1930 r. przy ul. Słowackiego na Żoliborzu. Cena ofertowa: 1,2 mln zł.

Z kolei 60-metrowy lokal w budynku z 1930 roku, położonym przy ul. Schroedera na Bielanach, sprzedający wycenił na 420 tys. zł. – Jest to lokal do remontu, na parterze budynku. Przynależy do niego ogródek – mówi Cezary Szubielski.

Na Pradze-Południe przy ul. Stanisławowskiej agencja Krupa Nieruchomości oferuje 39-metrowy lokal w kamienicy z 1937 r. Cena wywoławcza lokalu to 300 tys. zł.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.gawronska@rp.pl

Mieszkania w przedwojennych budynkach do kupienia

? ul. Słowackiego, Żoliborz, dwupoziomowy apartament, 220 mkw., 1930 r. 1,2 mln zł

? ul. Schroedera, Bielany, 60 mkw., lokal do remontu, 1930 r., 420 tys. zł

? ul. Stanisławowska, Praga-Południe, 39 mkw., z aneksem kuchennym, 1937 r., 300 tys. zł

? ul. Racławicka, Mokotów, 49 mkw., wymienione instalacje, 1936 r., 399 tys. zł