Czego żądać od dewelopera, kupując mieszkanie

Zainteresowało mnie mieszkanie od dewelopera, który uzyskał pozwolenie na budowę po 29 kwietnia br. Jakie dokumenty powinien mi wręczyć sprzedający?

Tomasz Martiszek: Osobie zainteresowanej kupnem mieszkania deweloper powinien przekazać informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu.

Informacje te muszą mieć postać sformalizowanego dokumentu nazywanego prospektem informacyjnym, którego treść określa załącznik do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Do jakich jeszcze dokumentów ma prawo zajrzeć potencjalny nabywca?

Dodatkowo, ale tylko na żądanie osoby zainteresowanej, deweloper zobowiązany jest zapewnić możliwość zapoznania się w lokalu swojego przedsiębiorstwa, bez wymogu przekazania kopii tych dokumentów, z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświadczeniem o wpisie do Centralnej

Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz z projektem architektoniczno-budowlanym.

Czy zawsze trzeba zawrzeć z deweloperem umowę u notariusza?

Tak, ustawa przewiduje bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej (w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę) oraz umowy przedwstępnej (w której deweloper zobowiązuje się, że zawrze w przyszłości umowę deweloperską z daną osobą) w formie aktu notarialnego. Naruszenie tego wymogu powoduje nieważność umowy.

Czy inne formy zawarcia umowy – np. rezerwacyjnej – są dopuszczalne?

Zdecydowana większość dotychczasowych umów rezerwacyjnych będzie objęta wymogami nowej ustawy, w tym co do formy jej zawarcia. Zawierały one bowiem zobowiązanie do wybudowania lokalu i ustanowienia czy przeniesienia jego własności na nabywcę.

Kontrowersyjna jest kwestia szczególnego rodzaju umów rezerwacyjnych, w których deweloper zobowiązuje się, że nie zawrze z nikim innym umowy dotyczącej konkretnego lokalu, który ma zamiar wybudować.

Z formalnego punktu widzenia nie jest to umowa deweloperska (nie ma zobowiązania do zawarcia umowy z daną osobą), zatem nie jest ona objęta ochroną przewidzianą w ustawie. Istnieją jednak poważne wątpliwości, czy taka umowa nie zostanie uznana za próbę obejścia ustawy o ochronie nabywców. Obejście ustawy powoduje nieważność umowy.

Czy zawsze deweloper musi zaoferować klientowi rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty?

Jeśli rozpoczęcie sprzedaży mieszkań nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 r., wówczas deweloper nie ma obowiązku ustanowienia na rzecz nabywcy środków ochrony w postaci rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego), ani gwarancji (bankowej lub ubezpieczeniowej).

Natomiast rozpoczęcie sprzedaży od 29 kwietnia br. oznacza wymóg ustanowienia zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego). Gwarancja (bankowa lub ubezpieczeniowa) jest fakultatywnym środkiem ochrony.

Czy nabywca mieszkania ma bezpośredni kontakt z bankiem dewelopera?

Ustawa stanowi, że to deweloper zawiera umowę rachunku powierniczego. Nabywca nie ma zatem wpływu ani na wybór banku, ani na treść umowy ustanawiającej taki rachunek. Nabywca ma jednak prawo żądać od banku informacji o wpłatach i wypłatach z rachunku powierniczego.

Co się stanie, jeśli przy otwartym rachunku powierniczym inwestycja stanie na pewnym etapie? Co z pieniędzmi nabywców, które przelewał bank i zostały „wbudowane" w osiedle?

Opisana sytuacja z całą pewnością doprowadzi do opóźnienia w przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę, a to z kolei daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy. W tym celu nabywca musi wezwać dewelopera do wykonania umowy i dopiero po bezskutecznym upływie 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa do lokalu może odstąpić od umowy.

W dalszej kolejności nabywca będzie mógł dochodzić od dewelopera zwrotu wpłaconych i „wbudowanych" środków na zasadach ogólnych (ustawa nie przewiduje tutaj żadnego szczególnego uprzywilejowania nabywcy). W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Takie uprzywilejowanie pojawia się dopiero w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Nieskończona inwestycja oraz środki zgromadzone na rachunku powierniczym stają się odrębną masą upadłości, która w pierwszej kolejności ma służyć zaspokojeniu roszczeń nabywców.

Ogół nabywców z mocy prawa tworzy zgromadzenie, które podejmuje uchwałę decydującą o dalszym losie inwestycji. Kontynuacja inwestycji w ramach postępowania upadłościowego może się łączyć z koniecznością wniesienia przez nabywców dopłat na pokrycie kosztów przedsięwzięcia.

Czy przy rachunku powierniczym zamkniętym bank zawsze przeleje deweloperowi należność za mieszkanie nie po zakończeniu budowy, ale dopiero po przeniesieniu praw na nabywcę?

Tak, ustawa wyraźnie stanowi, że bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo do lokalu, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ O MIESZKANIU, KIEDY MOŻESZ ZERWAĆ UMOWĘ Z DEWELOPEREM?

Co musi być w prospekcie informacyjnym inwestycji?

Prospekt informacyjny musi zawierać:

- dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera

- opis doświadczenia dewelopera

- informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (adres, nr księgi wieczystej, obciążenia, hipoteczne, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, informacje o uciążliwych inwestycjach realizowanych w sąsiedztwie nieruchomości, dane dotyczące pozwolenia na budowę)

- informacje dotyczące przebiegu przedsięwzięcia deweloperskiego (m.in. liczba budynków, harmonogram realizacji, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej)

- informacje dotyczące konkretnego lokalu (cena za mkw. powierzchni lokalu, istotne cechy budynku, usytuowanie lokali w budynku, rozkład pomieszczeń w lokalu)

Załącznikami do tego dokumentu muszą być: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej

Prospekt informacyjny powinien zostać utrwalony na trwałym nośniku informacji. Zazwyczaj będzie to forma papierowa, ale dopuszczalna jest każda inna, która uniemożliwia zmianę treści dokumentów (np. dysk CD).

Deweloper na żądanie osoby zainteresowanej ma obowiązek udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Co będzie, jeśli okaże się, że informacje tam zawarte, czy wizualizacje projektu nie będą się zgadzały z wybudowanym blokiem, czy mieszkanie?

Niezgodność treści prospektu informacyjnego z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień podpisania umowy deweloperskiej daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia.

Wizualizacje projektu mieszkania zgodnie z ustawą nie są obligatoryjną treścią ani prospektu informacyjnego, ani umowy deweloperskiej. Niezgodność w tym zakresie sama w sobie nie daje zatem nabywcy żadnych uprawnień.

Można w pewnych sytuacjach, gdy deweloper w nieuczciwy sposób zapewniał nabywcę, że mieszkanie będzie miało taki wygląd, powoływać się na podstęp (szczególny rodzaj wprowadzenia w błąd). W razie podstępu nabywca ma uprawnienie do uchylenia się od skutków zawarcia umowy, którą w takiej sytuacji uważa się za niezawartą z mocą wsteczną.

Kiedy nabywca ma prawo odstąpić od umowy?

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących sytuacjach:

1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów przewidzianych w ustawie;

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wprowadzonych do prospektu zgodnie z warunkami ustawy;

3) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (domu jednorodzinnego), w terminie określonym w umowie deweloperskiej po bezskutecznym upływie dodatkowo wyznaczonego 120 dniowego terminu na przeniesienie tego prawa.

- W przypadkach, o których mowa pkt 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej tylko w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w innych przypadkach przewidzianych przez prawo, np. niezgodności pomiędzy opisem lokalu w umowie deweloperskiej, a rzeczywistym stanem lokalu po jego wybudowaniu.

- Odstąpienie nabywcy od umowy jest skuteczne tylko wtedy, gdy zawiera zgodę o na wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie własności lokalu.

źródło: Kancelaria Łatała i Wspólnicy

Nieruchomości

Zainteresowało mnie mieszkanie od dewelopera, który uzyskał pozwolenie na budowę po 29 kwietnia br. Jakie dokumenty powinien mi wręczyć sprzedający?

Pozostało 97% artykułu