Kiedy remont jest konieczny

Czytelniczka uważa, że generalny remont dachu budynku wielorodzinnego, zaplanowany przez wspólnotę, nie jest konieczny, a przynajmniej – jak twierdzi – jeszcze nie teraz i nie tak rozległy. Pisze, że niewielką przewagą głosów zdecydowano o remoncie, ale duża część mieszkańców go nie chce, bo się boi, że nie podoła finansowo. Co zrobić w takiej sytuacji? Jak znaleźć kompromis, gdy decyzja zapadła?

Paweł Puch: Właściciel niezadowolony z uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową może ją zaskarżyć do sądu. Może to zrobić z powodu  niezgodności uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Do sądu można wystąpić przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli uchwała nie została zaskarżona, powinna być przez zarząd wykonana.

Ale jeśli czytelniczki nie stać na uchwalony remont?

Nie każdy raport z oględzin nieruchomości ekspert musi sporządzać na piśmie

Każdy budynek wymaga utrzymania go w odpowiednim stanie technicznym. Nawet jeżeli właściciele nie mają środków finansowych, to nie zwalnia ich to w najmniejszym stopniu z utrzymania należytego stanu technicznego budynku, w którym znajdują się ich mieszkania.

Jeżeli więc budynek wymaga remontu, trudno, aby sąd przychylił się do żądania i uchylił uchwałę. Jeżeli jednak remont jest zbędny, oczywiście można liczyć na uchylenie uchwały przez sąd, gdyż uchwała będzie sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania.

Jeżeli właściciele nie mają własnych oszczędności, które mogą przeznaczyć na remont, ani nie zgromadzili wystarczających środków na funduszu remontowym, mogą zaciągnąć kredyt na niezbędne prace budowlane. Wiele banków ma oferty specjalnie przygotowane dla wspólnot mieszkaniowych, więc ze znalezieniem odpowiedniej nie powinno być problemów.

A gdy część osób nie chce wziąć takiego zobowiązania na siebie, aby nie zwiększać swoich miesięcznych obciążeń?

We wspólnocie mieszkaniowej decyduje większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Zatem jeżeli większość zadecyduje o zaciągnięciu kredytu, tym, którzy nie zgadzają się z tą decyzją, pozostanie tylko próba zaskarżenia uchwały do sądu.

Jednak w sytuacji braku wystarczających środków na funduszu remontowym finansowanie remontu z kredytu jest jak najbardziej ekonomicznie uzasadnione i raczej trudno będzie przed sądem wykazać, że uchwała powinna być uchylona.

Czasami bywa, że większość nie chce remontu, ale do niego dochodzi. Zarząd lub zarządca mogą bowiem w sytuacji braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Zatem zarząd – w sytuacji, gdy budynek wymaga remontu – może go w ten sposób przeprowadzić wbrew woli właścicieli.

Kto występuje o kredyt do banku na remont dachu? Zarząd czy zarządca wspólnoty?

Zgodnie z przepisami to zarząd reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz. W związku z tym, że zaciągnięcie kredytu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, potrzebuje na to zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale.

W przypadku, gdy oprócz zarządu we wspólnocie mieszkaniowej działa zarządca lub administrator, to o tym, kto w danej sprawie o kredyt występuje czy prowadzi rozmowy z bankiem, decyduje podział obowiązków przyjęty we wspólnocie.

Bardzo często sprawami kredytu zajmować będzie się zarządca jako profesjonalista o większej wiedzy i doświadczeniu niż członkowie zarządu, ale ostatecznie umowę kredytu podpiszą ci ostatni.

Na wniosek członków wspólnoty specjalista, inżynier budowlany, wizytował część piwnic w bloku, aby ocenić stan fundamentów od wewnętrznej strony. W trakcie kontroli – jak pisze czytelnik – użył miernika wilgoci. Informacja o wyniku kontroli została przedłożona na zebraniu  wspólnoty jako jeden z punktów podsumowania z zebrania, bez szczegółów. Zdaniem czytelnika taka informacja była za skąpa. Pyta więc: czy można nie robić protokołu z wizji lokalnej, tylko dać informację ustną?

Poszczególni właściciele lokali – jeżeli sami nie potrafią dokonać oceny stanu technicznego lub jeżeli chcą swoje stanowisko podeprzeć fachową opinią, aby przekonać innych właścicieli do remontu – mogą posiłkować się opinią specjalisty z danej dziedziny, którą następnie przedstawią na zebraniu wspólnoty. Forma tej opinii jest dowolna.

Specjalista zgodnie z własnym doświadczeniem zawodowym może sporządzić ją na piśmie, może też przedstawić ją ustnie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, odpowiadając na pytania innych mieszkańców. Wszystko zależy od tego, jak specjalista umówił się z osobą, która zleciła mu wykonanie opinii.

Inaczej wygląda kwestia kontroli okresowych we wspólnocie mieszkaniowej, których obowiązek wykonania nakłada na wspólnotę mieszkaniową prawo budowlane. Wówczas przepisy nakładają określony zakres działania specjalisty.

Czyli trzeba mieć raport na piśmie?

Z obowiązkowych przeglądów uprawniona osoba sporządza protokół, który określa zakres dokonanej kontroli oraz daje  zalecenia pokontrolne. Protokół ten przekazuje się zarządowi wspólnoty mieszkaniowej w celu wykonania zaleceń pokontrolnych oraz umieszczenia go w dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej.

Z jakich funduszy wspólnota płaci zewnętrznemu ekspertowi np. za wykonanie ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego budynku?

Zakres i terminy wykonania przeglądów okresowych nakłada na wspólnotę mieszkaniową prawo budowlane. Właściwie zarządzana wspólnota mieszkaniowa takie wydatki planuje i uchwala na rocznych zebraniach właścicieli lokali. Zatem koszty związane z planowanymi przeglądami okresowymi uwzględnione są w wysokości zaliczek uchwalanych przez wspólnotę na dany rok.

Wspólnota mieszkaniowa powinna też w ramach kosztów zarządu uwzględnić środki na bieżącą działalność zarządu, z których zarząd mógłby pokrywać np. koszty porady specjalisty, prawnika czy inne koszty związane z działalnością administracyjną.

Czy takie ekspertyzy zarząd może zlecać firmie z ulicy, czy trzeba wybrać takiego eksperta wspólnie na zebraniu wspólnoty spośród iluś propozycji?

Zlecenie wykonania przeglądu okresowego lub ekspertyzy należą do czynności zwykłego zarządu. Dlatego zarząd może sam wybrać osobę z określonymi uprawnieniami, która je wykona. Wspólnota mieszkaniowa może tę swobodę zarządu ograniczyć, zobowiązując zarządcę w uchwale, najczęściej w regulaminie wspólnoty, do wyboru firmy według określonego kryterium – np. poprzez przetarg i wybór najtańszej oferty.

Tak samo wspólnoty mieszkaniowe postępują w przypadku wyboru firmy mającej wykonać remont.

Czytelnik ma inny problem natury remontowej: „W moim mieszkaniu na parterze jest niska temperatura wewnątrz, pomimo pracy grzejników. Podłoga zimą jest lodowata. Zgłaszałem to zarządcy, potem na zebraniu wspólnoty, ale reakcji żadnej. Gdyby ciekł dach, kogoś by wysłali, a ponieważ na głowę mi się nie leje, więc nikt się tym nie przejmuje". Co może zrobić członek wspólnoty w takiej sytuacji?

Właściciel musi ustalić przyczynę takiej sytuacji, a zatem, czy jest to jego subiektywne odczucie, czy też skutek wady jakiegoś elementu budynku oraz czy sytuację tę można zmienić.