Dlaczego bank nie pożyczy na mieszkanie

Zgodnie z propozycją nowelizacji rekomendacji S rok 2013 ma być ostatnim, w którym banki będą mogły udzielać kredytów mieszkaniowych klientom bez wkładu własnego. Od 2014 roku kredytobiorcy musieliby posiadać 10-proc. wkład własny, a od 2015 r. – 20-procentowy.

– Bank mógłby go obniżyć do 10 proc., ale tylko w przypadku, gdy klient wykupi specjalne ubezpieczenie. W efekcie można się spodziewać, że część nabywców, aby uzyskać wymagany wkład własny, będzie posiłkować się pożyczkami gotówkowymi, co znacznie podniesie faktyczny koszt obsługi długu zaciągniętego na zakup nieruchomości – przewiduje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker, ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego.

Cios w młodych

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, przyznaje, że nowa rekomendacja S może spowodować spadek liczby kredytów hipotecznych.

– Nowe regulacje na pewno będą kłopotliwe dla pewnej grupy klientów. Trudno jednak dokładnie oszacować skalę tego zjawiska, gdyż dzisiaj wiele osób, które posiadają środki własne, zaciąga jednak wyższe kredyty, nie przeznaczając własnych pieniędzy na wkład własny. Zgromadzone pieniądze wolą zachować na czarną godzinę. Gdy w wyniku nowej rekomendacji S będą zmuszeni do zainwestowania 10 procent, wówczas pewnie wyłożą  środki własne – uważa Michał Krajkowski.

Analityk Notusa podkreśla, że dla pewnej grupy klientów wymóg posiadania 10 procent środków własnych będzie nie do pokonania i może to być jeden z czynników, który ograniczy akcję kredytową w 2014 roku.

Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu firmy Expander, podkreśla, że zapowiadane wprowadzenie zalecenia posiadania 10 proc. wkładu własnego od przyszłego roku, a od 2015 r. nawet 20 proc., oznacza, że zwłaszcza zakup pierwszego mieszkania przez młode osoby, które chcą się usamodzielnić, zostanie odroczony.

183 tys. zł pożyczały średnio banki na mieszkania w czwartym kwartale 2012 r.

– Zgromadzenie oszczędności jest o tyle trudne, że nadwyżki finansowe pochłonie w większości najem, chyba że wydłuży się czas zamieszkiwania z rodzicami. Jednak Polska ma pod tym względem i tak słabe statystyki mieszkaniowe. Częściowym rozwiązaniem może być program rządowy „Mieszkanie dla młodych", ale dopłata jest liczona w oparciu o wartość odtworzeniową, a nie cenę mieszkania – uważa Aleksandra Łukasiewicz.

Dodaje, że z perspektywy bezpieczeństwa systemu bankowego obniżenie kwoty kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia obniża ryzyko kredytodawców. – Z drugiej jednak strony może się okazać, że wkład własny będzie pochodzić z innej pożyczki, a to zwiększa zagrożenie utraty płynności i niespłacenia kredytu. Finalnie wprowadzenie takiego ograniczenia spowoduje zmniejszenie średniej kwoty zobowiązań i ilości udzielanych kredytów – prognozuje ekspertka Expandera.

Zdolność po nowemu

Michał Krajkowski zwraca uwagę, że nowa rekomendacja S, oprócz obowiązku posiadania wkładu własnego, prawdopodobnie zliberalizuje zasady liczenia zdolności kredytowej.

– Dotychczas banki są zobowiązane do obliczania zdolności kredytowej przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu spłaty. Po wejściu nowych propozycji okres ten zostanie wydłużony o pięć lat i spowoduje to wzrost zdolności kredytowej o około 6–8 procent – wylicza Michał Krajkowski. Ponadto nowa rekomendacja S ma ograniczać maksymalny okres spłaty do 35 lat. Jednak ta zmiana będzie dla rynku neutralna, gdyż kredyty zaciągane na dłuższy termin stanowią znikomą część wśród wszystkich nowo udzielanych.

– Podobnie neutralne skutki przyniosą zapowiadane ograniczenia dotyczące kredytów w walutach obcych. Zgodnie z nową rekomendacją S o taką pożyczkę będą mogły ubiegać się tylko osoby zarabiające w obcej walucie. Jednak już dzisiaj wiele banków wprowadziło takie ograniczenia lub też w inny sposób zamknęło dostęp do kredytów walutowych. Udział kredytów w walutach obcych w ostatnim roku sięgał niecałe 5 procent – wyjaśnia ekspert Notusa.

Jak mówi Bartosz Turek, dziś co trzeci kredyt hipoteczny ma LTV (wskaźnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia) minimum 100 proc.

– W grupie nowo udzielanych kredytów, tych na ponad 80 proc. LTV mamy 52 proc. kredytów mieszkaniowych. W naturalny sposób rodzi się obawa, że wymaganie wyższego wkładu własnego może ograniczyć liczbę potencjalnych kredytobiorców i tym samym liczbę udzielanych kredytów. Zaletą tego rozwiązania będzie jednak niższy koszt długu, bo mniej pożyczymy oraz większe bezpieczeństwo banków – komentuje analityk Home  Broker.

Związek Banków Polskich wysłał do Komisji Nadzoru Finansowego pismo, w którym mówi, że lepiej byłoby, aby wymóg posiadania wkładu własnego bardziej rozłożyć w czasie niż proponuje KNF: po 5 proc. rocznie od 2014 r. przez cztery lata, a nie po 10 proc. przez kolejne dwa lata. Co na to KNF? – Projekt zmiany rekomendacji S jest w konsultacjach publicznych. Wpłynęło dużo uwag z banków, analizujemy je. Szczegółowe rozwiązania pozostają sprawą otwartą – powiedział „Rz" Łukasz Dajnowicz z KNF.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

g.blaszczak@rp.pl

Ile trzeba mieć na opłaty dodatkowe przy kupnie lokalu

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker, Związek Firm Doradztwa Finansowego

Osoby zaciągające kredyty hipoteczne muszą się liczyć nie tylko z posiadaniem pieniędzy na wkład własny.

> podatek od czynności cywilnoprawnych – 2 proc. wartości kupowanej nieruchomości;

> taksa notarialna – wysokość zależy od wartości nieruchomości, np. 965,55 zł przy mieszkaniu za 200 tys. zł, i 1457,55 zł przy lokalu dwukrotnie droższym.

> Na rynku pierwotnym, na etapie umowy deweloperskiej koszty są ponoszone po równo przez dewelopera i nabywcę;