Deweloperzy zaczynają szukać gruntów pod budowę mieszkań

O większym ruchu na poznańskim rynku działek budowlanych mówi Jarosław Krajewski, pośrednik z agencji Ager Nieruchomości. – Deweloperzy wertują oferty w poszukiwaniu gruntów pod nowe projekty – zauważa pośrednik z Poznania. – Firmy interesują się głównie działkami pod osiedla z segmentu popularnego. Jeśli chcą dzielić inwestycję na etapy, kupują działki po kawałku, rozkładając całą transakcję nawet na kilka lat. Czasem w rozliczeniu oferują mieszkania – dodaje.

Kto wyprzedaje

Także Jan Łuczak, prezes sieciowej agencji nieruchomości Nordhaus stwierdza, że ziemią jest zainteresowanych wielu deweloperów. – Ofert działek nie brakuje. W ostatnim półroczu pośredniczyliśmy w pięciu transakcjach sprzedaży gruntów – w Bydgoszczy, Gdańsku i Toruniu – mówi Jan Łuczak.

Prezes Nordhaus podkreśla, że ceny gruntów są dziś o wiele niższe niż w latach 2007–2008. Ze spadkami, które sięgają nawet 50 proc., sprzedający nie zawsze się jednak chcą pogodzić. – Mamy np. 1,5-hektarową działkę w Bydgoszczy, za metr której właściciel chciał 1 tys. zł. Oferowano mu 800 zł, ale się nie zgodził. Teraz, po kilku latach, obniżył cenę do 600 zł za mkw., a jeden z deweloperów proponuje mu 400 zł. To połowa ceny możliwej do osiągnięcia w 2008 roku – opowiada Jan Łuczak.

Na rynku pojawiają się także oferty działek skupowanych w czasie boomu przez firmy z innych branż, np. mięsnej, które chciały zarabiać na deweloperce. – Teraz muszą te grunty sprzedać, nawet ze stratą, by mieć pieniądze na bieżącą działalność. To dla deweloperów okazja, by kupić taniej – zauważa Jan Łuczak.

A to oznacza, że firma będzie mogła zaoferować tańsze mieszkania. – W Warszawie opłaci się deweloperom sprzedawać lokale za 5,5 tys. zł za mkw. Jeśli postawią wysoki budynek z dużą liczbą mieszkań, to zysk będzie naprawdę przyzwoity – dodaje szef firmy Nordhaus.

Zdaniem Łukasza Madeja, prezesa firmy doradczej ProDevelopment deweloperzy w dobrej sytuacji finansowej systematycznie odbudowują swój bank gruntów, kierując się preferencjami potencjalnych klientów.

– Tak działa np. Dom Development. Spółka miała duży bank ziemi w prawobrzeżnych dzielnicach Warszawy, ale ubogą ofertę inwestycji w dzielnicach lewobrzeżnych. Kupiła więc grunt na Żoliborzu, gdzie rozpoczyna budowę osiedla – mówi Łukasz Madej.

Szef ProDevelopment, podobnie jak Jarosław Krajewski, ocenia, że deweloperzy szukają dziś ziemi pod mieszkania popularne i o podwyższonym standardzie. – Skala poszukiwań działek pod apartamentowce jest dużo mniejsza. Projekty luksusowe sprzedają się znacznie dłużej. Inwestorzy nie chcą więc zamrażać środków – tłumaczy Łukasz Madej, który zwraca uwagę, że dziś inaczej tworzy się banki ziemi.

- Jeśli się ma gotówkę, a ceny gruntów nie rosną, to nie ma presji, by kupować na zapas, chyba że cena jest naprawdę okazyjna. Dziś kupuje się nieruchomości i od razu rozpoczyna przygotowanie projektu – zauważa szef ProDevelopment.

Ważny poziom cen

Atal, jak mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes tej spółki, zainwestował w ciągu ostatnich dwóch lat kilkadziesiąt milionów złotych w grunty we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie. – Planujemy sukcesywnie poszerzać nasz bank ziemi. Mamy ponad 50 mln zł wolnych środków, które chcemy przeznaczyć na zakup ciekawych działek – głównie w Warszawie i Krakowie – mówi Mateusz Juroszek.

Niedawno Atal kupił dużą działkę w Katowicach, na której może postawić ok. 600 mieszkań. Przygląda się także rynkowi gruntów w Poznaniu i czeskiej Pradze. – Najbardziej interesują nas działki o powierzchni ok. 1–2 ha – mówi Juroszek. – Szukamy terenów w ciekawej lokalizacji, np. blisko parków, jezior czy rzek. Nie ograniczamy się do gruntów tylko w centrum miast lub tylko na obrzeżach. Analizujemy wszystkie propozycje – mówi wiceprezes.

Za gruntami pod osiedla – jedno- lub dwuetapowe – rozgląda się spółka Echo Investment. – Szukamy niedużych działek od 0,5 do 1,5 ha, w dobrych lokalizacjach śródmiejskich i preferowanych przez klientów dzielnicach mieszkaniowych, najlepiej objętych planami zagospodarowania lub z wydanymi prawomocnymi warunkami zabudowy – mówi Wojciech Gepner z Echo Investment. – Interesują nas przede wszystkim miasta, gdzie mamy biura sprzedaży, a więc m.in. Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław – dodaje.

Wojciech Gepner podkreśla, że spółka będzie realizować strategię zakupów okazyjnych.

Z kolei bank ziemi J.W. Construction, jak mówią przedstawiciele spółki, opiewa na prawie pół miliarda złotych, dlatego firma nie planuje nowych zakupów. Józef Wojciechowski, szef J.W. Construction w jednym z wywiadów stwierdził, że zastanawia się nad wyjściem z biznesem poza Polskę. Nie da się tego jednak zrobić z dnia na dzień, bo przy dzisiejszych wycenach nie sprzeda zgromadzonych gruntów.

Powód do chwały

W aglomeracji warszawskiej terenów pod budownictwo szuka Marvipol. Zdaniem Sławomira Horbaczewskiego, wiceprezesa tej firmy, jedynie rynek warszawski długo będzie nienasycony. Nowych projektów będzie potrzebował w 2015 r. Inwestycje trzeba więc zaczynać już teraz.

– Optymalne dla nas działki powinny mieć nie mniej niż 1 ha. Mogą to być grunty nawet do 10 ha – mówi Sławomir Horbaczewski. – Jednak tzw. chłonność urbanistyczna gruntu jest ściśle uzależniona od jego otoczenia. Nie ma tu wspólnego mianownika dla oceny przydatności poszczególnych gruntów dla projektów deweloperskich – podkreśla wiceprezes.

Marvipol rozważa zakup ziemi zarówno w ścisłym centrum, jak i na obrzeżach miast. – Jesteśmy zainteresowani analizą każdej możliwości. Optymalnie powinniśmy mieć tyle projektów na obrzeżach, ile w ścisłym centrum miasta. To bezpieczne z punktu widzenia zarządzania ryzykiem prowadzonej działalności – mówi Horbaczewski.