KNF zmienia rekomendację S i wymaga wkładu własnego

Ten rok będzie zatem ostatnim, w którym kupimy lokal za pieniądze banku bez wkładu własnego. Efekt? Oczekiwane żniwa na koniec roku w bankach oraz na rynku nieruchomości, jeśli młodzi nie będą czekać na zapowiadane od 2014 r. rządowe dopłaty do kredytów.

Większe wyzwanie dla młodych

Według przyjętej wczoraj rekomendacji S, dotyczącej udzielania kredytów hipotecznych, jeśli ktoś zaciągnie kredyt w 2014 r., wartość wskaźnika LtV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) nie powinna przekraczać poziomu 95 proc., w kolejnym roku – 90 proc., a dla kredytów udzielonych w 2016 r. – 85 proc. (lub 90 proc., gdy ten brakujący wkład  jest odpowiednio ubezpieczony lub kredytobiorca ma dodatkowe zabezpieczenie). Natomiast od 2017 roku te limity wynosić będą już  80 i 90 proc.

– Docelowo kredyt hipoteczny będą mogły uzyskać wyłącznie osoby, które będą posiadały co najmniej 20-proc. wkład własny lub 10- proc. w przypadku opłacenia ubezpieczenia. Utrudni to dostęp do kredytów dla osób młodych, które nie zdążyły jeszcze zgromadzić oszczędności – ocenia Jarosław Sadowski z Expandera. – Mogą oni być zmuszeni do wynajmowania mieszkania. To jednak dodatkowy koszt, który utrudnia zebranie oszczędności – dodaje.

Rekomendacja KNF zmienia także podejście do okresu kredytowania i liczenia zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa będzie liczona dla maksymalnie 30-letniego okresu spłaty, czyli o 5 lat dłużej niż obecnie. – Według naszych szacunków przełoży się to na wzrost maksymalnej dostępnej kwoty o około 5–6 procent – szacuje Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Jednocześnie nowe regulacje wprowadzają ograniczenie związane z okresem spłaty. Kredyt będzie mógł być zaciągany na maksymalnie 35 lat, choć nadzór zaleca, by banki rekomendowały okres nie dłuższy niż 25 lat i  uwzględniały, kiedy kredytobiorca osiągnie wiek emerytalny.

Rynkowy dopalacz

Rekomendacja uelastycznia także podejście do stosowania wskaźnika DtI (relacji rat kredytowych do dochodu) przy badaniu zdolności kredytowej. Podobnie jak w przypadku zmienionej rekomendacji T nie będzie sztywnego, odgórnego limitu, a maksymalny poziom będzie ustalany przez bank.  Jednak nadzór zaleca, by szczególną uwagę zwracać na sytuacje, w których wskaźnik DtI jest wyższy niż 40 proc. w przypadku  klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50 proc.  dla pozostałych klientów.

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas, podkreśla, że wkład własny przy kredycie hipotecznym jest oczywistym wymaganiem w wielu krajach. – Generalnie to dobre rozwiązanie. Ale taka zmiana zmniejszy liczbę potencjalnych klientów, którzy chcieliby kupić mieszkania. Być może część będzie w stanie uzbierać minimalny wkład np. z pomocą rodziny – mówi Kirejczyk.

Dodaje, że osoby decydujące się na kupno mieszkania na rynku pierwotnym prawdopodobnie będą mogły liczyć na dopłatę do kredytu w ramach zapowiadanego programu „Mieszkanie dla młodych", a takiego wsparcia może zabraknąć w przypadku mieszkań używanych.

Według Kirejczyka banki i deweloperzy będą robili wszystko, by uzyskać jak najlepszą sprzedaż jeszcze w tym roku. Dlatego zapowiadana rekomendacja może zadziałać jak doping na rynku nieruchomości i będzie więcej transakcji w ostatnich tygodniach roku.

Jacek Furga, szef centrum AMRON działającego przy Związku Banków Polskich, podkreśla, że nowe wytyczne uczynią biznes hipoteczny bezpieczniejszy, ale mniej opłacalny dla banków i trudniej dostępny dla klientów.

– Już teraz 60 proc. spośród udzielanych kredytów ma LtV powyżej 80 proc., a więcej niż połowa jest zaciągana na 25 lat. Rekomendacja chce to zmienić. Dlatego można się spodziewać, że jej wprowadzenie będzie bodźcem dla wielu osób, aby zadłużyły się jeszcze w tym roku, zanim  zostaną zmuszone do wyłożenia oszczędności i szybszej spłaty kredytu – ocenia Furga.