Ile za mieszkanie na strychu

– Pracowałem kiedyś dla klienta zainteresowanego przebudową strychu na mieszkanie – wspomina pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl. – Główny problem takich inwestycji to uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście niezbędne są wszystkie inne pozwolenia urzędowe, a dokumentacja jest opasła – zauważa pośrednik.

Dodaje, że dla potrzeb naliczania podatku od nieruchomości prawo budowlane jasno określa wysokość pomieszczeń. Ale już wysokość opłat czynszowych odprowadzanych do wspólnot mieszkaniowych za zaaranżowany na strychu lokal może być sporna.

Z lukarnami

– Pokusie przekształcenia poddasza w dodatkowe pomieszczenia, np. pokój dla dziecka, ulegają czasem właściciele mieszkań na ostatnich kondygnacjach niskich bloków z dachami mansardowymi – zauważa Paweł Zeliaś. – Po uzyskaniu zgody wspólnoty tworzą nad mieszkaniami antresolę. Opłaty za tak uzyskaną powierzchnię wynoszą zwykle  50 proc. standardowego czynszu. W księdze wieczystej powierzchnia mieszkania się nie zmienia – dodaje.

Podobnej aranżacji strychów dokonuje się także w domach jednorodzinnych, gdzie możemy uzyskać poddasze użytkowe z oknami połaciowymi i lukarnami. – Wiele takich domów jest na warszawskiej Starówce przy ul. Rajców i Przyrynek – mówi Paweł Zeliaś.

We Wrocławiu, jak szacuje Karolina Michniak, doradca z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), mieszkania na strychach stanowią ok. 1 proc. ofert. Ich podaż jest stała. W ofercie WGN jest np. 99 -metrowy lokal na strychu przy ul. Fabrycznej na Grabiszynku. Mieszkanie, do którego można się od razu wprowadzić, właściciel wycenił na 418 tys. zł. Na kupca czeka też prawie 64 mkw. przy ul. Jedności Narodowej w Śródmieściu. Cena ofertowa: 274,3 tys. zł. Nieruchomość trzeba jednak wykończyć.

Jak mówi Karolina Michniak, ceny mieszkań na strychach od roku się nie zmieniły. – Klienci interesują się strychami ze względu na możliwości aranżacyjne. Ważna jest odpowiednia wysokość pomieszczeń – mówi Karolina Michniak. – Większą popularnością cieszą się wysokie strychy, gdzie można zrobić antresolę. Zachętą do kupowania takich nieruchomości jest nowe pokrycie dachowe, ocieplenie budynku oraz jego ogólny stan – dodaje. We Wrocławiu najdroższe są strychy w odnowionych budynkach w centrum, najtańsze – w starych kamienicach wymagających remontu. – Lokali na strychach szukają osoby kreatywne, artyści. Często są to młodzi ludzie: pary oraz single. Bardzo rzadko to rodziny z dziećmi – mówi Karolina Michniak.

Także zdaniem Pawła Grabowskiego z agencji Ober-Haus mieszkań na poddaszach szukają głównie ludzie młodzi, którzy w nietypowych przestrzeniach widzą możliwości aranżacji i stworzenia dla siebie zindywidualizowanego, niepowtarzalnego, nowatorskiego wnętrza. – Takie mieszkania znajdują się na ostatnich, czwartych i piątych, piętrach – zazwyczaj w budynkach bez windy. A to z grona klientów wyklucza osoby starsze – mówi Grabowski.

– Mieszkania na strychach rządzą się własnymi prawami. Często o ich atrakcyjności przesądza niższa cena w porównaniu z podobnymi lokalami na niższych kondygnacjach – dodaje Wojciech Porębski z działu analiz agencji Północ Nieruchomości. – Jeśli cena jest atrakcyjna, mieszkanie na strychu zwykle szybko znajduję nabywcę. Najdłużej zalegają w ofercie lokale w złym stanie technicznym oraz mieszkania o dużych powierzchniach.

Wysokie na 5 metrów

W Gdańsku mieszkań, które powstały na strychach, jest bardzo mało. – Takie lokale stanowią promile całej oferty – mówi Paweł Grabowski. – Rzadko trafiają na rynek. Kupują je członkowie wspólnot. Zdarza się, że strych lub suszarnię nabywa jeden z mieszkańców w zamian za remont dachu lub inne inwestycje związane z naprawą lub poprawą standardu budynku. Są też przypadki, kiedy poddasze w całym bloku kupuje deweloper, adaptując je na kilka mieszkań – dodaje.

W ofercie Ober-Haus jest 23-metrowy lokal przy ul. Ogarnej na gdańskim Starym Mieście. Cena: 230 tys. zł. W Gdyni przy ul. Legionów agencja oferowała 29-metrowy lokal z dużymi skosami, wyceniony na 260 tys. zł. Mieszkanie mierzone po podłodze ma 55 mkw., jest też niska antresola. Lokal w najwyższym punkcie osiąga 5 m. – Czas sprzedaży mieszkań na strychach zależy od ceny, lokalizacji i stanu technicznego. Najszybciej sprzedają się kawalerki – mówi Paweł Grabowski.

W Trójmieście najdroższe są mieszkania w Sopocie, szczególnie te z widokiem na morze. W tym mieście agencja Ober-Haus miała w ofercie lokal o powierzchni użytkowej 80 mkw. Powierzchnia mierzona po podłodze to 100 mkw. – Mieszkanie było wąskie i długie, wysokie na ponad 3 m, ale funkcjonalnie udało się wydzielić zaledwie dwa pokoje. Cena ofertowa przekraczała 1,2 mln zł. Lokal bardzo długo czekał na klienta – opowiada Paweł Grabowski.

Na gdańskim Starym Mieście ceny takich mieszkań na poddaszach zaczynają się od ok. 200 tys. zł.

W Krakowie, jak szacuje Wojciech Porębski, takie lokale stanowią do kilku procent całej oferty sprzedaży. Podaż od lat utrzymuje się na podobnym poziomie. – Najwięcej ofert dotyczy strychów kamienic w obrębie krakowskiego Starego Miasta oraz budynków na osiedlach z lat 50. i 60. w  Śródmieściu – mówi Wojciech Porębski. Do kupienia jest np. 391-metrowy strych do adaptacji przy ul. św. Krzyża na Starym Mieście, wyceniony na 1,8 mln zł. – Najtańsze są strychy na dużych osiedlach na obrzeżach Krakowa. Ceny strychów zaadaptowanych na mieszkania zaczynają się już od ok. 150 tys. zł za 35-metrowy lokal. Najdroższe są lokale w obrębie Starego Miasta. Ich ceny często przekraczają 10 tys. zł za metr powierzchni użytkowej – podaje Wojciech Porębski. I szacuje, że ceny takich mieszkań spadły w ciągu ostatniego roku o 5–10 proc. w zależności od powierzchni, stanu technicznego lokalu i jego lokalizacji.

– Jednak nie przewidujemy dalszych istotnych spadków – mówi Wojciech Porębski.

Opinia:

Cezary Szubielski | dyrektor biura agencji Krupa Nieruchomości na Targówku

Poddasze poddaszu nierówne. Bywają strychy z dużą liczbą skosów i filarów, które są konstrukcją dachu.

Mieszkania na adaptowanych strychach można podzielić na dwie kategorie. Pierwsza to lokale w budynkach z nadbudowaną kondygnacją. I tam najistotniejszym elementem jest winda.

Druga kategoria to adaptowane poddasza, często nieosiągające standardowej wysokości na całej powierzchni, w budynkach bez wind.

W pierwszym przypadku mamy do czynienia z normalnym mieszkaniem na wyższych kondygnacjach domów, wybudowanych najczęściej z cegły przed 1950 rokiem. Kategoria druga jest otwarta.

Bywają strychy z dużą liczbą skosów i filarów, które są konstrukcją dachu.

Skosy powodują zmiany powierzchni w stosunku do powierzchni podłogi. Powiększają koszty ogrzewania czy remontu w stosunku do realnej powierzchni użytkowej. Niemniej mogą mieć wiele uroku i dają szansę na własną koncepcję wykończenia wnętrz.

Głównym problemem pozostaje jednak brak windy. Mieszkania te są najczęściej w budynkach, w których standardowe kondygnacje są wyższe.

Zaadaptowany strych w czteropiętrowej przedwojennej kamienicy będzie dla użytkownika równie uciążliwy jak wchodzenie na siódme piętro współczesnego budynku.

Ten czynnik determinuje wartość rynkową. Nabywca może się więc starać o rabat stosowny do wad nieruchomości.

W opisywanej przez Prusa kamienicy Łęckich na pierwszym piętrze mieszkają baronostwo Krzeszowscy, a na poddaszu – studenci.

I ta różnica statusu oddaje różnicę wartości mieszkań na piętrze pierwszym i na poddaszu, nawet adaptowanym.

Dlatego też lokal w nadbudowanej kondygnacji bez windy powinien być tańszy niż mieszkanie na ostatnim piętrze. Bo już ostatnie piętra