Czy zarobisz inwestując w luksusowy apartament

Deweloperzy budują dziś głównie osiedla z tańszymi mieszkaniami z segmentu popularnego. Nowe ekskluzywne projekty można zliczyć na palcach. Ceny luksusowych penthouse'ów, czyli mieszkań na najwyższych piętrach apartamentowców, wynoszą kilka, a nawet kilkanaście milionów złotych. Ekskluzywne mieszkania sprzedają się długo. Warto inwestować w takie nieruchomości?

Wąska grupa klientów

Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson, pośrednika i doradcy na rynku nieruchomości, ocenia, że zakup tego typu apartamentu wiąże się ze sporym ryzykiem, jeśli nie kupujemy go dla siebie. – Jeżeli ma to być inwestycja, to musimy się mocno zastanowić, czy na pewno uda się nam sprzedać mieszkanie z zyskiem albo wynająć za odpowiednią kwotę – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Przy takich inwestycjach najlepiej wybrać atrakcyjną lokalizację, np. okolice Łazienek Królewskich w Warszawie. Ważne też, by materiały budowlane, z których powstała nieruchomość, były wysokiej jakości – dodaje.

Zauważa, że penthouse'y możemy znaleźć w nowoczesnych apartamentowcach. Ale powstają także w zabytkowych budynkach, co jest ogromnym atutem. – Ostatnia sprawa to cena apartamentu. Ze względu na małe zainteresowanie takimi lokalami, możemy ją spokojnie negocjować – twierdzi Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Marcin Drogomirecki, analityk z portalu Domy.pl, ocenia, że superluksusowe penthouse'y to nieruchomości bardzo specyficzne, przeznaczone dla wąskiej grupy zamożnych klientów. – Za ich zakupem przemawia potrzeba zaspokojenia marzeń o własnym, wyjątkowym miejscu do życia. Takie lokale rzadko traktuje się jako inwestycje. One mają służyć nabywcy i jego rodzinie. Ponownie na sprzedaż trafiają zwykle wtedy, gdy w życiu właściciela następują jakieś istotne zmiany. Mogą to być sytuacje rodzinne, przeprowadzka do innego miasta czy kraju, utrata dochodów, spowodowana utratą stanowiska w pracy czy kłopotami firmy – tłumaczy Marcin Drogomirecki.

Z kolei Mariusz Czerwiński, dyrektor zarządzający w agencji Universal Property, ocenia, że luksusowy penthouse to inwestycja na lata. – Ten segment rynku jest najbardziej odporny na zawirowania spowodowane kryzysem, dzięki czemu daje większe gwarancje bezpieczeństwa inwestycji. Pozwala zarabiać na wynajmie, a w długim okresie możemy się spodziewać wzrostu wartości apartamentu – twierdzi Mariusz Czerwiński.

Dyrektor potwierdza, że zakupem superluksusowych penthouse'ów jest zainteresowana niewielka grupa bardzo zamożnych klientów, z nieprzeciętnymi przychodami. – Cena apartamentu jest dla nich sprawą drugorzędną. Najważniejsze jest zaspokojenie wyszukanych gustów – mówi dyrektor z Universal Property.

Za metr luksusowych penthose'ów trzeba zapłacić co najmniej kilkanaście tys. zł. – Takie nieruchomości możemy znaleźć w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Wrocławia, Poznania oraz na Wybrzeżu. W najlepszych rejonach Warszawy i Krakowa na zakup luksusowego apartamentu musimy przeznaczyć ponad 20 tys. zł za mkw. Oferty najdroższych lokali pojawiających się na rynku oscylują w granicach 40–50 tys. zł za mkw. – podaje Mariusz Czerwiński.

Drogi widok z okna

Dyrektor z Universal Property radzi, by szukając penthouse'ów nie ograniczać się albo do rynku pierwotnego, albo do rynku wtórnego. Najważniejsze, by znaleźć unikatową nieruchomość w danej lokalizacji. Ważne są cechy samego apartamentu i standard budynku, ale też i jego otoczenie, widoki z tarasów. Atutem jest bliskość parków oraz brzegów rzek.

Sposobem na zarabianie na takich nieruchomościach może być nie tylko ich wynajem, ale i sprzedaż po wzroście wartości. – Najlepszymi lokalizacjami, zapewniającymi najemców oraz ewentualną sprawną sprzedaż nieruchomości w przyszłości, są centra największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań). Dużym zainteresowaniem cieszą się też luksusowe nieruchomości na Wybrzeżu. Jeśli już znajdziemy apartament w doskonałej lokalizacji, z pięknymi widokami, trzeba pamiętać o sprawdzeniu, czy w przyszłości jakiś inny budynek nie przesłoni nam widoków, za które tak słono płacimy – radzi Mariusz Czerwiński.

Marcin Drogomirecki potwierdza, że przy zakupie luksusowych penthouse'ów wybór rynku – pierwotnego czy wtórnego – jest sprawą drugorzędną. – Rzeczywiście liczy się lokalizacja, widok z okien i tarasów, możliwość zaspokojenia indywidualnych potrzeb kupującego. Niektórzy chcą np., by do lokalu były przypisane co najmniej dwa–trzy miejsca garażowe. Bardzo często w grę wchodzą niuanse, o których nabywcy zwykłych mieszkań nawet nie pomyślą – mówi Marcin Drogomirecki.

Zdaniem Mariusza Czerwińskiego wynajmem luksusowych apartamentów są zainteresowane przede wszystkim zagraniczne koncerny, mające w Polsce swoje oddziały, które menedżerom najwyższego szczebla zapewniają właśnie takie zakwaterowanie.

– Z kolei inwestując w penthouse'y w kurortach wypoczynkowych można myśleć o ich wynajmowaniu na krótkie okresy. Apartamenty w najlepszych lokalizacjach na Wybrzeżu wynajmuje wiele zamożnych osób, dla których najbardziej liczy się jak najlepszy widok z okna, bez względu na stawkę – mówi Mariusz Czerwiński. – A z mieszkań na najwyższych piętrach rozpościera się piękny widok na pełne morze – dodaje. Każdą inwestycję w luksusowy penthouse trzeba jednak kalkulować indywidualnie. – Jednym z problemów, jakie mogą się pojawić przy tego rodzaju inwestycjach, są trudności ze znalezieniem najemcy. – Jednak dla osób chcących inwestować w penthouse'y najważniejszym czynnikiem powinno być bezpieczeństwo inwestycji, a więc niskie ryzyko spadku wartości takich nieruchomości w kryzysie – ocenia Mariusz Czerwiński.

Według Marcina Drogomireckiego rynek najmu takich lokali jest tak mały, że z trudem poddaje się analizie. – Oferty tego typu nieruchomości trafiają się sporadycznie, stawki są wysokie, a klientów jest garstka. I to nie tylko na penthouse'y, ale luksusowe mieszkania w ogóle – mówi analityk z portalu Domy.pl.

Może kilka tańszych

Zdaniem pośrednika Cezarego Szubielskiego, dyrektora z warszawskiej agencji Krupa Nieruchomości, lepiej zainwestować w kilka tanich mieszkań niż w jedno drogie. – Szanse na wynajęcie tańszej nieruchomości są większe. Nawet przy 50-proc. obłożeniu mamy 50 proc. planowanego dochodu – tłumaczy Cezary Szubielski. – Przy jednym drogim apartamencie albo mamy dochód, albo go nie mamy. Kolejny problem to likwidacja inwestycji, czyli sprzedaż nieruchomości. Przy zakupie jednego, bardzo drogiego mieszkania, nie mamy możliwości częściowego wycofania pieniędzy. Musimy sprzedać całość. Co gorsza – trudniej sprzedać jeden lokal za 5 milionów złotych niż 20 lokali po 250 tysięcy – ocenia dyrektor z Krupa Nieruchomości.

Dodaje, że podaż superluksusowych penthouse'ów jest niewielka. – Ich przepływ przez rynek jest tak powolny, że osoba zainteresowana takim zakupem może spokojnie porównać wszystkie oferty – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – mówi dyrektor Szubielski.

aneta.gawronska@parkiet.com