W Polsce ruszył unikatowy fundusz

Sytuacja na rynku nieruchomościowym w Polsce jest dzisiaj wyjątkowo trudna. Mimo to na wszystkie oferowane w sierpniu do sprzedaży certyfikaty inwestycyjne Real Estate Income Assets Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych, w skład którego wchodzi kilkadziesiąt nieruchomości, znaleźli się nabywcy. Co o tym zdecydowało?

Wraz z Open Finance TFI powołaliśmy fundusz, który jako pierwszy w Polsce zbudował portfel nieruchomości komercyjnych typu high street, czyli zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych w całym kraju, wynajętych i generujących stabilne przepływy pieniężne. Na rynkach zagranicznych inwestycje w takie aktywa są dość powszechne. W Polsce mają one charakter unikatowy.

Dlaczego?

Do dziś nikt poza nami nie stworzył i nie zaoferował polskim inwestorom produktu, który pozwoliłby osiągać zyski z inwestycji w nieruchomości typu high street. Proszę zauważyć, że duża część takich obiektów w Polsce jest już własnością zagranicznych funduszy emerytalnych, czy inwestycyjnych. Inne należą do osób fizycznych, które dzięki nim są w stanie utrzymać na całkiem wysokim poziomie całe swoje rodziny i tym samym nie są zainteresowane ich sprzedażą. To czynniki mocno ograniczające podaż i tym samym utrudniających stworzenie odpowiedniego portfela. Nasze certyfikaty są unikatowe również dlatego, że dają możliwość osiągania stabilnych wpływów i tym samym wypłatę regularnej dywidendy. Mówiąc dywidenda mam na myśli dywidendę z kapitału w znaczeniu ekonomicznym, czyli cykliczny przychód którego wysokość nie powinna ulegać znacznym zmianom wg założonych parametrów i uwzględniając profil ryzyka.

W ostatnich latach ceny nieruchomości raczej spadają?

Moim zdaniem kluczem do sukcesu są długoterminowe inwestycje w nieruchomości, takie jak nasze. Chcę podkreślić, że do tej pory wartość tych wartość nieruchomości systematycznie rosła. Budynki przy głównych ulicach zyskują i nadal będą zyskiwać, co widać na licznych przykładach zagranicznych. Nam zależy, aby sąsiednie nieruchomości były jak najbardziej atrakcyjne i posiadały dobrych najemców, z czym mamy coraz częściej do czynienia w centrach polskich miast. Innymi słowy wzrost konkurencji w naszej branży działa tylko na jej korzyść. Również dla lokalnych władz główne ulice są coraz ważniejsze. To na nich w pierwszej kolejności są dokonywane inwestycje infrastrukturalne, co przyczynia się do wzrostu wartości zlokalizowanych przy nich budynków. Nie można też zapominać, że polskie miasta mają swoją specyfikę. Obecnie w centrum Warszawy, Wrocławia, czy Gdańska mieszkają głównie ludzie starsi. Z czasem to się jednak zmieni, bo oni zaczną odchodzić, a ich miejsce zajmą ludzie młodzi. W efekcie centra miast nabiorą całkiem innego charakteru, niż ma to miejsce obecnie. Kolejny czynnik cenotwórczy to przeprowadzane rewitalizacje. Przecież dziś warszawski Nowy Świat, czy Krakowskie Przedmieście mają całkiem inny klimat niż przed kilkoma laty. Wkrótce to samo czeka ulicę Świętokrzyską, przy której fundusz ma jedną z nieruchomości. Długoterminowo aktywa funduszu powinny zatem zyskiwać na wartości.

Swoje certyfikaty skierowaliście do inwestorów krajowych. Dlaczego nie do zagranicznych? Z ich strony zapewne moglibyście liczyć na większy popyt?

Inwestorzy zagraniczni już są obecni w Polsce. Jeśli nawet nie bezpośrednio, to za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych i emerytalnych. Do zagranicznych inwestorów w naszym kraju należy zapewne około 90 proc. nieruchomości komercyjnych. Skoro oni mogą osiągać korzyści z inwestycji w nieruchomości typu high street, to dlaczego nie mogliby Polacy? Na wszystkie nasze certyfikaty znaleźli się zresztą chętni, mimo że zainwestować musieli dość duże kwoty.

Ile?

Każdy certyfikat kosztował dokładnie 1 848,51 zł. Minimalny zapis musiał jednak opiewać na sto certyfikatów. Wydatek, co najmniej 185 tys. zł, to dość dużo, jak na polskie warunki. Oczywiście mogli sobie na niego pozwolić zamożniejsi inwestorzy.  Docelowo, chcemy jednak, aby certyfikaty funduszu trafiły do notowań na warszawską giełdę. Wówczas będzie można handlować pojedynczymi papierami, co spowoduje, że praktycznie dostęp do nich uzyska prawie każdy inwestor.

Kiedy planujecie debiut waszych certyfikatów?

Ze względu na obowiązujące regulacje najwcześniej będzie on możliwy w przyszłym roku. Wraz z Open Finance TFI chcielibyśmy, aby pierwsze notowanie certyfikatów funduszu miało miejsce przed wakacjami.

Ile i jakie nieruchomości w swoim portfelu posiada fundusz?

Obecnie portfel wniesiony do funduszu składa się z 39 nieruchomości zlokalizowanych w 26 miastach. Część z nich to wolnostojące budynki, a część to powierzchnia znajdująca się na parterach większych obiektów. Zdecydowana większość nieruchomości znajduje się w dużych miastach takich jak: Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, czy Lublin. Fundusz jest też właścicielem powierzchni użytkowych przy głównych ulicach mniejszych miast np. Mrągowa, Tucholi oraz Wieliczki. Łączna powierzchnia nieruchomości wchodzących w skład portfela to prawie 15 tys. mkw.

Kto wynajmuje wasze lokale?

Zdecydowaną większość przychodów z najmu pochodzi z banków, bo około 60 proc. Najemcami są też podmioty świadczące inne usługi finansowe, apteki i drogerie oraz firmy handlowe.

Na ile szacujecie wartość aktywów funduszu?

Wartość księgowa brutto portfela nieruchomości wg stanu na dzień 30 czerwca 2013 r wykazana w księgach to Capital Park wynosiła 187,2 mln zł. W związku z wnoszeniem tego portfela do funduszu, tylko część aktywów została sfinansowana prze Fundusz kapitałem własnym, czyli miała pokrycie we wpłatach za certyfikaty. Około 60 proc. stanowiło finansowanie długiem, a dokładniej są to umowy leasingu nieruchomości, które w kwocie 27 mln euro zostały sfinansowane przez Raiffeisen - Leasing Polska. Raty leasingu będą spłacane z pieniędzy uzyskiwanych przez fundusz za wynajem.

Jakie fundusz ma wpływy z najmu?

Łączny czynsz, jaki wg umów które zawarliśmy przed utworzeniem funduszu, był pobierany od najemców, to niespełna 17 mln zł netto rocznie. Z tej kwoty 2,1 mln zł pójdzie na zarządzanie nieruchomościami i koszty struktury. Około 0,5 mln zł stanowić będzie rezerwa, która może być wykorzystana np. na fundusz remontowy w poszczególnych nieruchomościach. Obsługa bieżących odsetek leasingowych stanowić będzie około 4,3 mln zł, a rat leasingowych około 4,6 mln zł, przy obecnym stanie portfela i na bazie umów obowiązujących w dacie pierwszej kapitalizacji funduszu przez Capital Park . Pozostała kwota, to 5,4 mln zł będzie wypłacana właścicielom certyfikatów w formie dywidendy.

Ile zatem w skali roku może na waszych certyfikatach zarobić inwestor?

Opierając się na szacunkowych wyliczeniach przychodów za II półrocze bieżącego roku, generowanych przez portfel podpisanych przez Grupę Capital Park umów najmu z nieruchomości znajdujących się w funduszu,, stopa zwrotu osiągnięta przez nas wyniesie 13,3 proc. netto. Część z niej stanowił będzie dochód na poziomie 7-8 proc. rocznie, czyli dywidenda, a cześć wzrost wartości netto aktywów. To bardzo dużo. Fundusz ma wszelkie możliwości utrzymania tego wyniku, zwłaszcza stopy dywidendy z najmów. Dodatkowo trzeba pamiętać, że ryzyko portfela nieruchomości wniesionego do funduszu jest dość małe. W skład funduszu wchodzą nieruchomości o najwyższej jakości, na które cały czas jest i będzie niezaspokojony na rynku popyt. Po trzecie są zdywersyfikowane geograficznie, co również ogranicza ryzyko spadku wartości portfela. Nie bez znaczenia jest również to, że możemy uczestniczyć w rynku nieruchomości typu high street, bez konieczności dokonywania bezpośrednich zakupów odpowiednich powierzchni, co nie tylko jest bardzo kosztowne, ale i trudne do realizacji.  To są istotne argumenty przy ocenie inwestycji w certyfikaty funduszu.