Ile kosztuje legalizacja samowoli budowlanej

Kiedy inwestor dopuszcza się samowoli budowlanej? Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną?

Andrzej Lulka: Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia samowoli budowlanej, jednak przyjmuje się, że samowola budowlana ma miejsce wtedy, gdy inwestor prowadził roboty budowlane, nie dopełniając obowiązków wynikających z Prawa budowlanego. Na przykład przystąpił do budowy lub prowadził roboty budowlane bez uzyskania pozwolenia na budowę, bez dokonania zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ budowlany wobec zgłoszonego zamierzenia inwestycyjnego.

W praktyce do samowoli budowlanych dochodzi często w trakcie użytkowania wybudowanego obiektu. Właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę, np. dobudowanie ganku, tarasu lub nawet piętra, lub wykonują inne roboty budowlane, nie występując o pozwolenie na budowę lub nie dokonując wymaganego zgłoszenia. Działania takie są w świetle prawa budowlanego niedopuszczalne.

Samowola budowlana ma miejsce również wtedy, gdy inwestor np. postawił obok domu garaż, powiększył go o dodatkowe pomieszczenia lub budując obiekt budowlany, dokonał zmian w projekcie, bądź też prowadził roboty remontowe w obiekcie zabytkowym bez prawomocnego pozwolenia na budowę.

Zdarzają się przypadki prowadzenia budowy bez pozwolenia, jednak dużo częściej do samowoli dochodzi wskutek braku dokonania wymaganego zgłoszenia.

Proszę o przykłady prac, na których wykonanie inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę, oraz tych, które wymagają zgłoszenia?

Zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zgodnie z podstawową zasadą inwestor zamierzający rozpocząć roboty budowlane zobowiązany jest uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę. Pozwolenia na budowę wymaga budowa, a także przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa istniejącego obiektu budowlanego, jak również remont obiektu wpisanego do rejestru zabytków.

W odniesieniu do wymienionych w Prawie budowlanym kategorii obiektów i robót, inwestor jest zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Zwolnienie to może wiązać się bądź z brakiem obowiązku podejmowania jakichkolwiek czynności administracyjnych w związku z zamierzonymi pracami, bądź z obowiązkiem dokonania wyłącznie zgłoszenia planowanych robót organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Po otrzymaniu zgłoszenia organ może wnieść sprzeciw w drodze decyzji, pisemnie zawiadomić inwestora o braku sprzeciwu bądź nie podjąć żadnych czynności, a upływ terminu 30 dni od dokonania zgłoszenia spowoduje, że inwestorowi będzie przysługiwało prawo do prowadzenia objętych zgłoszeniem robót. Jedynie w przypadku, gdy organ wnosi sprzeciw wobec zgłoszonego zamierzenia, wydawana jest w takiej sprawie decyzja administracyjna.

Bywa, że inwestor łamie prawo nieświadomie, bo wymóg dokonania zgłoszenia w niektórych sytuacjach może nie być dla niego oczywisty...

Zdarza się tak np. przy budowie ogrodzeń. Nie każdy wie, że wymóg taki istnieje wtedy, gdy budowane są ogrodzenia o wysokości powyżej 2,2 metra lub ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych.

Roboty budowlane polegające na instalowaniu krat w oknach wymagają z kolei zgłoszenia wtedy, gdy mają zostać wykonane w wielorodzinnym budynku mieszkalnym (np. w bloku lub kamienicy), w budynku użyteczności publicznej (np. szpital, szkoła, poczta, apteka), budynkach zamieszkania zbiorowego (domy akademickie, hotele) lub w budynku wpisanym do rejestru zabytków.

Zgłoszenie nie jest wymagane np. w przypadku zamiaru instalacji krat w budynku jednorodzinnym. Również sytuacja obiektów małej architektury, takich jak piaskownice, huśtawki, śmietniki, posągi, wodotryski, jest zróżnicowana. Obowiązek zgłoszenia występuje tylko wtedy, kiedy obiekty takie będą zlokalizowane w miejscach publicznych.

Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga również wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach budowlanych urządzeń o wysokości powyżej 3 metrów – np. szyldów, reklam.

A zmiana sposobu użytkowania budynku, np. z komórki na garaż?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga od inwestora wystąpienia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Przykładowo: adaptacja budynku gospodarczego na garaż będzie samowolą budowlaną, ponieważ budynek taki nie będzie wówczas użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem.

A jeżeli administracja sprzeciwi się zmianie?

Jeżeli, w odniesieniu do robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, właściwy organ wniesie sprzeciw w drodze decyzji, może nałożyć w niej na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Wymóg taki może zostać nałożony wtedy, gdy w ocenie organu realizacja objętych zgłoszeniem robót może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zagrozić bezpieczeństwu ludzi lub mienia, spowodować pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzić, utrwalić bądź zwiększyć ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Co się dzieje, gdy inwestor popełni samowolę budowlaną?

W przypadku, gdy inwestor dopuścił się samowoli budowlanej, inspektor nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę budynku lub jego części stanowiących samowolę, chyba że możliwe będzie przeprowadzenie postępowania legalizacyjnego.

Aby możliwe było przeprowadzenie postępowania legalizacyjnego, prowadzone roboty budowlane muszą być zgodne z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ile została uzyskana) oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W takim wypadku, jeżeli roboty jeszcze trwają, inspektor nadzoru budowlanego nakaże ich wstrzymanie oraz zobowiąże inwestora do złożenia określonych dokumentów umożliwiających zatwierdzenie zaktualizowanego projektu budowlanego.

A gdy roboty zostały już zakończone?

Wtedy wstrzymanie robót byłoby bezprzedmiotowe, stąd organ nadzoru budowlanego może tylko nałożyć na inwestora obowiązek złożenia wymaganych oświadczeń i dokumentów oraz wskazać niezbędne zabezpieczenia budowy.

Jeżeli inwestor wykona te obowiązki oraz uiści opłatę legalizacyjną, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz pozwolenie na wznowienie robót (jeżeli budowa jest jeszcze w toku), a także nałoży na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Z kolei w przypadku robót podlegających zgłoszeniu, które nie zostały zakończone, właściwy organ zezwoli, w drodze postanowienia, na dokończenie budowy. Jeżeli inwestor nie wykona w wyznaczonym terminie nałożonych na niego obowiązków, organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę.

Należy pamiętać, że zarówno legalizacja, jak i wykonanie rozbiórki nie chroni wykonawcy przed odpowiedzialnością karną przewidzianą w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z ich treścią, wykonywanie robót budowlanych będących samowolą budowlaną stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do lat 2, karą ograniczenia wolności albo karą grzywny.

Jak kosztowna jest legalizacja samowoli? Od czego zależą koszty?

Warunkiem legalizacji samowoli jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej jest zróżnicowana i zależy od kategorii obiektu budowlanego. W przypadku gdy obiekt budowlany składa się z części odpowiadających różnym kategoriom, opłatę legalizacyjną stanowi suma opłat obliczonych dla poszczególnych kategorii. Opłata taka jest każdorazowo ustalana przez organ w drodze postanowienia.

Opłata równa jest iloczynowi współczynników kategorii obiektu (k) oraz wielkości obiektu (w), które zostały określone w załączniku do ustawy – Prawo budowlane oraz kwoty 50 * 500 zł, tj. 25000 zł (w przypadku gdy roboty budowlane wymagały uzyskania pozwolenia na budowę) lub 2500 zł lub 5000 zł (w przypadkach, w których roboty budowlane wymagały zgłoszenia, wskazanych w ustawie, przy czym stawka opłaty uzależniona jest od rodzaju obiektu).

Przykładowo, w przypadku legalizacji domu jednorodzinnego, wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, opłata legalizacyjna wyniesie zatem: 500 zł (stawka) * 50 (współczynnik wielokrotności stawki) * 2 (współczynnik kategorii obiektu przypisany domom jednorodzinnym) * 1 (współczynnik wielkości obiektu ) = 50 000 zł

To bardzo wysoka kara...

Może wydawać się wysoka, ale szykują się jeszcze wyższe kary. Możliwie jak najszybsza legalizacja samowoli budowlanej może okazać się korzystna z punktu widzenia inwestora, ponieważ rozważana przez ustawodawcę zmiana prawa budowlanego może zmienić sposób obliczania opłaty legalizacyjnej i, w konsekwencji, spowoduje jej podwyższenie. Proponowany projekt zmian przewiduje opłatę legalizacyjną w wysokości połowy wartości obiektu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.