Na czym polega umowa o dożywocie

Na czym polega umowa o dożywocie, przekazująca własność nieruchomości na inną osobę?

Marcin Zadrożny: Umowa o dożywocie jest nazwanym typem umowy przewidzianym przez ustawodawcę w kodeksie cywilnym. Jest to szczególna umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności.

Zawierając umowę o dożywocie, właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy – a także, jeżeli umowa to przewiduje, osobie mu bliskiej – dożywotnie utrzymanie.

Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie o dożywocie?

Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości, żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień.

W umowie powinien być dokładnie określony rodzaj i wielkość świadczeń, a także zakres ich zmian w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy prawo do świadczeń ma jeszcze drugi z nich.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym".

Przepisy kodeksowe określające treść umowy dożywocia mają zastosowanie w przypadku, gdy umowa nie przewidziała obowiązków nabywcy nieruchomości. „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia" (art. 908 § 2 K.C).

Co to oznacza w praktyce?

Przyjmuje się, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno być szeroko rozumiane. Zatem zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości. Nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tej nieruchomości zamieszkuje.

Kto może być zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia?

Tylko osoba fizyczna. Natomiast przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98).

Czy umowę dożywocia zawsze trzeba zawierać u notariusza?

W związku z tym, że przedmiotem umowy dożywocia jest między innymi przeniesienie własności nieruchomości, umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie omawianej umowy następuje co do zasady z równoległym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia, i powinno być wykazane w księdze wieczystej.

Prawo dożywocia powinno zostać wpisane w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Istotny jest fakt, iż zgodnie z art. 7 pkt 2 Ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Zobowiązania wymienione w umowie i powiązane z prawem dożywocia obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Czy spadkobiercy osoby, która przekazała mieszkanie na podstawie umowy dożywocia, mogą upomnieć się o lokal po jej  śmierci?

Umowa  dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku. Tak więc nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, iż w przyszłości uprawniony z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa.

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, darowizną i w związku z tym, jeżeli zostanie zawarta, spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytego w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.

Czy z umowy o dożywocie właściciel mieszkania może się wycofać?

Ustawodawca przewidział możliwość diametralnej zmiany relacji pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości. – Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień – mówi art. 913 § 1 K.C.

W wyjątkowych sytuacjach sąd może, na wniosek którejkolwiek ze stron – z zastrzeżeniem, iż dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości – rozwiązać umowę o dożywocie. Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia ma charakter konstytutywny, co w konsekwencji powoduje, że dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku.

W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

A gdy  mieszkanie obciążone dożywociem zostało sprzedane, też może dojść do rozwiązania umowy?

Powództwo o rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne w jednym przypadku, a mianowicie wówczas, gdy nastąpiło zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem (wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03). W takiej sytuacji dożywotnikowi, na podstawie art. 914 K.C., przysługuje prawo do żądania zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Co zrobić, gdy obdarowany mieszkaniem nie wywiązuje się z obowiązków wobec dożywotnika, obie strony nie mogą się dogadać?

Ocena zaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu, przy czym nie bez znaczenia będzie też uwzględnienie interesów osobistych obu stron.

Należy zaznaczyć, iż samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę.

Nie oznacza ono bowiem, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Możliwe jest natomiast wytoczenie powództwa przez dożywotnika o zasądzenie umówionych świadczeń. Może on także żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych.

Czym się różni renta dożywotnia od odwróconej hipoteki?

W związku z zawarciem umowy potocznie nazywanej odwróconą hipoteką wypłacane jest przede wszystkim świadczenie pieniężne, tzw. renta dożywotnia. Należy jednak zaznaczyć, że renta dożywotnia, wypłacana w ramach odwróconej hipoteki, nie jest produktem bankowym, pomimo że sama nazwa „odwrócona hipoteka" może na to mylnie wskazywać. Wypłacana renta dożywotnia w ramach odwróconej hipoteki to zobowiązanie określonego podmiotu do przekazywania danej osobie środków finansowych w ustalonej w umowie notarialnej wysokości. W ramach tzw. „odwróconej hipoteki" za tego typu zobowiązanie firmy przejmują nieruchomość emerytów na własność w dniu podpisania przez nich umowy.

W aktualnym stanie prawnym odwrócona hipoteka może opierać się na konstrukcji prawnej uregulowanej w kodeksie cywilnym umowy dożywocia, którą regulują art. 908 ? 916 k.c. Umowę zawiera się nie z bankiem, lecz z prywatnym przedsiębiorstwem, zazwyczaj nazywającym się „funduszem", na który to podmiot przenosi się własność nieruchomości.

A odwrócony kredyt hipoteczny?