Mordor na nowo: dla jednych nakłady, dla innych okazje

Przyroda nie znosi próżni, a miasto jednorodności. Stołeczny Służewiec, dotąd nieprzyjazny dystrykt biurowy, zmienia się w obszar zrównoważony. Zarządcy muszą odświeżać budynki, a firmy mogą polować na względnie niższe czynsze.

Aktualizacja: 18.06.2019 21:23 Publikacja: 18.06.2019 21:00

Służewiec z dystryktu biurowego zmienia się w obszar wielofunkcyjny – osiedle buduje tu m.in. potent

Służewiec z dystryktu biurowego zmienia się w obszar wielofunkcyjny – osiedle buduje tu m.in. potentat Dom Development

Foto: materiały prasowe

Jednym z wiodących trendów na rynku nieruchomości są inwestycje wielofunkcyjne – z wielu względów. Przede wszystkim nabywcy mieszkań i najemcy biur wymagają produktu zapewniającego funkcjonowanie w zróżnicowanej, przyjaznej przez całą dobę przestrzeni.

Warszawski poprzemysłowy Służewiec, zabudowany w ciągu lat ponad milionem mkw. powierzchni biurowych dla ćwierć miliona użytkowników, zapadł się pod własnym ciężarem, czego efektem było kilka spektakularnych wyprowadzek najemców, łatka nieprzyjaznego, zakorkowanego Mordoru i utrata statusu na rzecz położonej bliżej centrum Woli.

Wraz z usprawnianiem infrastruktury komunikacyjnej – przez lata prawdziwej pięty achillesowej – postrzeganie dystryktu się zmienia. Rośnie dostępność usług. Potencjał – i możliwość zarobienia pieniędzy – dostrzegli szeroko rozumiani deweloperzy mieszkaniowi i hotelowi. Zdaniem analityków firmy doradczej Savills Służewiec ma duże szanse na relatywnie szybki powrót do gry.

Potencjalni najemcy

Okres transformacji to jednak dla właścicieli budynków konieczność ponoszenia nakładów na zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i kosztów utrzymywania pustostanów, a także pobierania niższych czynszów niż na gorącej Woli. To ostatnie z kolei jest okazją dla firm poszukujących siedziby za relatywnie niskie stawki.

Według szacunków Savills biuro na Służewcu można wynająć za 13–14,75 euro za mkw. miesięcznie. Dla porównania, stawki w topowych budynkach w centrum stolicy sięgają 22,5–25,5 euro. Jeśli komuś wystarczy biurowiec klasy B, może znaleźć na Mordorze powierzchnie za nawet 8–9 euro.

Mimo nie najlepszych konotacji Służewiec cieszy się zainteresowaniem najemców. Świadczy o tym bardzo wysoki na tle innych obszarów udział przedłużeń w ogólnej masie zawieranych umów najmu. W ubiegłym roku było to 41 proc., a w I kwartale tego roku 51 proc.

– Jeśli spojrzeć na logo widniejące na budynkach, najemcami są firmy z branży farmaceutycznej, telekomy czy media. One same rosną, ale mogą również przyciągać blisko siebie kooperantów – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych w Savills, reprezentujący wynajmujących.

– To naturalna baza potencjalnych użytkowników biur na Służewcu. Widać też zainteresowanie podmiotów z udziałem Skarbu Państwa – dodaje Daniel Czarnecki.

– Nie każda firma musi się mieścić w centrum miasta, nie tylko z uwagi na koszty. Z racji usytuowania blisko tras wylotowych i dobrej dostępności miejsc parkingowych Służewiec to miejsce idealne dla najemców z dużymi flotami samochodów – dodaje Wioleta Wojtczak, szefowa działu badań i analiz w Savills.

Na Mordor wkracza też modny coworking – pojawiają się kolejni operatorzy współdzielonych przestrzeni do pracy.

Uczestnicy niedawnego śniadania dla klientów Savills pytali, jakie są perspektywy powrotu czynszów do wyższych poziomów. – Wszystko w swoim czasie. Infrastruktura komunikacyjna się poprawia, ludzie muszą jednak zobaczyć, że sytuacja realnie się poprawiła, że zwiększyła się dostępność usług itd. Wtedy im więcej przedsiębiorstw się tu przeniesie, wzrośnie potencjał podnoszenia czynszów – mówi Wioleta Wojtczak.

Wielkie odmładzanie

Na razie najemcy mają w czym przebierać. Na koniec marca wskaźnik powierzchni niewynajętej sięgał 19,8 proc. (nominalnie to 220,1 tys. mkw.) wobec 9,1 proc. dla Warszawy.

Wiele zależy od dokładnej lokalizacji – analitycy Savills dzielą Służew na sześć podobszarów, gdzie wskaźnik pustostanów waha się między 5,5 a 31 proc. Ważnym czynnikiem jest wiek budynków. Pustostany na poziomie 24–28 proc. obejmują biurowce wzniesione przed 2009 r. W tych zbudowanych od 2014 r. wzwyż średni wskaźnik sięga 12,9 proc.

Reasumując, przy odjęciu wakatu strukturalnego – czyli powierzchni uznawanych za tak mało atrakcyjne, że od co najmniej trzech lat nie można znaleźć dla nich najemcy – średni wskaźnik pustostanów sięga 13 proc.

Właściciele budynków nie mają wyjścia i muszą inwestować w zwiększanie ich atrakcyjności i dostosowywanie do współczesnych wymogów klientów. Zwłaszcza że dziesięć lat na rynku nieruchomości to wieczność.

– Patrząc na preferencje najemców, budynki biurowe w Polsce starzeją się szybciej niż w Europie Zachodniej – zauważa Wojtczak. – 55 z 83 biurowców na Służewcu powstało przed 2010 r., z tego 29 przeszło, przechodzi lub planuje różnego rodzaju lifting – wylicza.

Pojawiają się inwestorzy, którzy kupują starsze obiekty, widząc potencjał, jaki daje modernizacja. Czasem przybiera ona radykalne formy i oznacza zmianę przeznaczenia: na części działki zajmowanej przez kompleks Empark planowana jest budowa osiedla.

Deweloperzy na razie nie inwestują w stawianie nowych biurowców na wynajem. Aktualnie powstaje tylko jeden obiekt, który jako centrum usług wspólnych buduje duńska korporacja transportowo-logistyczna DSV.

Mieszkania i hotele

Analitycy Savills podkreślają, że jeśli spojrzeć na Służewiec z lotu ptaka, okazuje się, że jest wciąż dużo obszarów niezabudowanych, służących jako parkingi czy wręcz będących nieużytkami. Odpowiednie zagospodarowanie tych terenów – np. na funkcje publiczne, miastotwórcze – może zwiększyć atrakcyjność okolicy.

Deweloperzy dostrzegają olbrzymi popyt na mieszkania w tej części Warszawy. Jest on znacznie wyższy od podaży. Eksperci szacują, że do 2020 r. zasoby lokali wzrosną do 12 tys. wobec 8 tys. na koniec 2018 r.

Służewcem interesują się nie tylko deweloperzy z klasyczną ofertą – mieszkań własnościowych. Fińska spółka YIY pod koniec roku ma wystartować z budową kompleksu Smartti, czyli blisko tysiąca lokali w formule colivingu („akademiki dla dorosłych" z mieszkaniami na wynajem i dużymi częściami wspólnymi). Z kolei Golub GetHouse na początku 2020 r. rozpocznie budowę 370 mieszkań na długoterminowy najem instytucjonalny – pod marką Inspirentals.

Potencjał Służewca zaczęli w końcu wykorzystywać hotelarze. Pierwszy obiekt, marki Hampton by Hilton liczący 163 pokoje, został otwarty dopiero w ub.r. W tym roku doszły dwa kolejne – Vienna House i Four Points by Sheraton. Podaż w czterech inwestycjach, które mają być oddane w latach 2021–2021 (Holiday Inn, Moxy, Focus), to 1,1 tys. lokali.

Jednym z wiodących trendów na rynku nieruchomości są inwestycje wielofunkcyjne – z wielu względów. Przede wszystkim nabywcy mieszkań i najemcy biur wymagają produktu zapewniającego funkcjonowanie w zróżnicowanej, przyjaznej przez całą dobę przestrzeni.

Warszawski poprzemysłowy Służewiec, zabudowany w ciągu lat ponad milionem mkw. powierzchni biurowych dla ćwierć miliona użytkowników, zapadł się pod własnym ciężarem, czego efektem było kilka spektakularnych wyprowadzek najemców, łatka nieprzyjaznego, zakorkowanego Mordoru i utrata statusu na rzecz położonej bliżej centrum Woli.

Pozostało 91% artykułu

Ten artykuł przeczytasz z aktywną subskrypcją rp.pl

Zyskaj dostęp do ekskluzywnych treści najbardziej opiniotwórczego medium w Polsce

Na bieżąco o tym, co ważne w kraju i na świecie. Rzetelne informacje, różne perspektywy, komentarze i opinie. Artykuły z Rzeczpospolitej i wydania magazynowego Plus Minus.

Nieruchomości
City Logistics Warsaw IV w nowych rękach
Nieruchomości
Branża komentuje pomysły polityków na najem krótkoterminowy
Nieruchomości
Normatyw parkingowy. Straty miasta mogą iść w grube miliony
Nieruchomości
Awantura o Booking Island
Materiał Promocyjny
Bolączki inwestorów – od kadr po zamówienia
Nieruchomości
Klienci pytają: „Czy była tam woda?”