Wolisz nowe czy używane M?

Dla wielu kupujących cena jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na wybór mieszkania. Biorąc pod uwagę samą kwotę zakupu, lokale starsze są zwykle tańsze.

Za te same pieniądze można kupić nieruchomość o kilka metrów kwadratowych większą niż na nowym osiedlu. Ale wszystko zależy od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Ile trzeba ?wydać?

Jeśli chcemy kupić nieruchomość na rynku wtórnym, musimy przede wszystkim uwzględnić wyższe koszty transakcyjne, gdyż do ceny mieszkania dochodzi m.in. 2-proc. podatek od czynności cywilno prawnych (PCC), a to już spory wydatek.

Ale to nie wszystko, bo kupione lokum trzeba jeszcze przygotować do zamieszkania. Na rynku wtórnym zdarzają się czasem lokale, które nie wymagają żadnego wkładu finansowego, choć większość kupujących decyduje się choćby na odświeżenie ścian.

Natomiast kiedy kupujemy mieszkanie od dewelopera, musimy się liczyć ze znacząco wyższymi wydatkami na wykończenie, szacowanymi średnio na 1000 zł na mkw. Ale kiedy kupujemy wyposażone mieszkanie, narażamy się na dodatkowe koszty w postaci wymiany sprzętów AGD już po kilku latach, a może i szybciej.

Trzeba też zwrócić uwagę na koszty utrzymania lokum. Zwykle są niższe w przypadku nowych mieszkań. Nie obciążają ich bowiem wysokie opłaty na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację i nowoczesne technologie w budynku.

Wielką przewagę mają starsze mieszkania, jeśli chodzi o lokalizację i infrastrukturę. Większość inwestycji deweloperskich powstaje w dzielnicach odległych od centrum. Chcąc zamieszkać w atrakcyjnym miejscu, mamy dużo większy wybór mieszkań używanych niż nowych.

Dodatkową zaletą używanego lokalu jest infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Za to nowe budynki zwykle są bardziej zadbane, mają też miejsca garażowe, komórki lokatorskie.

Liczy się czas

Rynek wtórny przyciąga klientów, którym zależy na czasie. Z wyjątkiem rzadkiej sytuacji, w której deweloper ma w ofercie gotowe już mieszkania, urządzone pod klucz, na nowe M trzeba poczekać. Czasem nawet kilka lat – w przypadku kupowania mieszkania na najwcześniejszym etapie budowy.

Natomiast wśród mieszkań używanych nietrudno jest znaleźć takie, w którym od razu można zamieszkać, a jedynym czynnikiem opóźniającym przeprowadzkę jest przeniesienie się do innego lokalu dotychczasowych właścicieli oraz oczekiwanie na kredyt hipoteczny.

Warto też wiedzieć, że otrzymanie z banku finansowania na kupno mieszkania od dewelopera może być czasem trudniejsze niż na rynku wtórnym. Banki przywiązują dużą uwagę do rzetelności deweloperów i najłatwiej o kredyt klientom dużych, renomowanych firm. Przy mieszkaniu z drugiej ręki niższe są też koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym, które płaci się do chwili ustanowienia wpisu na rzecz banku w księdze wieczystej.

Jednak nowe mieszkania mają dodatkowy atut w postaci programu „Mieszkanie dla młodych", dzięki któremu można dostać dopłatę do kredytu, ale tylko na lokal od dewelopera. W ramach pomocy z budżetu państwa można otrzymać od 10 do 20 proc. wartości mieszkania w formie wkładu własnego do kredytu, co znacznie podnosi atrakcyjność rynku pierwotnego w oczach kupujących.

Czynników, które mogą zdecydować o wyborze mieszkania, jest jeszcze więcej. Warto zwrócić uwagę m.in. na jakość (kiedy kupujemy nowe mieszkanie, mamy na nie gwarancję) oraz bezpieczeństwo (kiedy inwestujemy w tzw. dziurę w ziemi od niepewnego dewelopera, narażamy się na ryzyko, że mieszkanie w ogóle nie zostanie wybudowane).

Trzeba także pamiętać o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego w okolicy, by nie okazało się, że za kilka lat będziemy mieli mieszkanie z widokiem na drogę szybkiego ruchu lub wysypisko śmieci.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Marcin ?Płuciennik, doradca finansowy? Home Broker

Pracujesz na umowę-zlecenie lub o dzieło, ?więc wydaje ci się, że nie możesz starać się ?o kredyt hipoteczny. Nic bardziej mylnego.

- ?Bycie zatrudnionym na podstawie takiej umowy pozwala na zakup własnego mieszkania przy wsparciu banku, ale trzeba być świadomym tego, że będzie to trudniejsze niż w przypadku osoby z umową o pracę.

- ?Każdy bank ma oddzielny zestaw zasad i reguł przy liczeniu zdolności kredytowej oraz przyznawaniu kredytów dla posiadaczy różnych umów. Zasady te znacznie się od siebie różnią. Część banków umowę-zlecenie stawia niemal na równi z umową o pracę i podobnie liczy na jej podstawie zdolność kredytową.

- ?Może się jednak zdarzyć, że kredytobiorca trafi do banku, który umowę-zlecenie lub o dzieło stawia znacznie bliżej metod rozliczania działalności gospodarczej. To z reguły oznacza niższą zdolność kredytową z uwagi na restrykcyjność naliczania dochodu i kosztów związanych z uzyskiwanym przychodem.

- ?Koszty te są pierwszą rzeczą, o jaką może nam w banku stopnieć dochód, na podstawie którego ma zapaść decyzja o kwocie przyznanego nam kredytu. Ryczałtowo naliczane są one następująco: 20 proc. dla umowy-zlecenia i 50 proc. ?dla umowy o dzieło. O taką wartość bank może obniżyć nasz dochód.

- ?Są banki, które przyjmują dochód z wyciągów ?z konta ROR klienta. To najprostsza forma potwierdzenia dochodu kredytobiorcy. Analityk w banku potwierdza fakt zatrudnienia klienta w formie umowy-zlecenia lub o dzieło, a następnie porównuje kwotę, która widnieje w umowie, z tą, która co miesiąc wpływa na konto. Jeżeli nie ma tutaj żadnych nieprawidłowości, przyjmowana jest kwota, która znajduje się na wyciągu z ROR.

- ?Niektóre banki przyjmują od kredytobiorcy oświadczenie o kosztach realizacji umów.

- ?Składając wniosek o kredyt hipoteczny, kredytobiorca dodatkowo musi określić, jaki jest jego faktyczny koszt przy realizowaniu umowy-zlecenia lub o dzieło. Jest to niejako otwarcie drogi przez bank do tego, aby kredytobiorca podał faktyczny i realny, a nie narzucony z góry koszt, o który obniżana jest podstawa naliczana podatku.

- ?Zaletą tego rozwiązania jest to, że jeżeli ten koszt jest niższy od 20 lub 50 proc., to dzięki oświadczeniu klienta bank go pozna i taki też przyjmie przy wyliczeniach.

- ?Są też banki, które przyjmują stałe 20 czy 50 proc. kosztów. Bank bada zleceniobiorcę na podstawie zasad bardzo zbliżonych do oceny wniosków osób posiadających działalność gospodarczą.

- ?W tych przypadkach ograniczeniami są np. konieczność ciągłości umów przez ostatnie 12 lub 24 miesiące, skrócony do minimum czas bycia niezatrudnionym. Kredytobiorca nie musi jednak przedstawiać dokumentów z ZUS ?i z urzędu skarbowego.

- ?Każdy bank patrzy na to, w jakiej branży klient pracuje, czy zmieniając zleceniodawcę, branża pozostaje ta sama (badana jest specjalizacja klienta w wykonywanym zawodzie), jak często i na jaki okres klient podpisuje te umowy, jak wygląda jego ciągłość zatrudnienia ?(czasami do dwóch lat wstecz).