Ceny apartamentów z drugiej ręki

– Apartamenty na warszawskim rynku wtórnym stanowią nie więcej niż 5 proc. oferty – szacuje Cezary Szubielski, dyrektor biura Reals Nieruchomości. – Ich podaż nie rośnie. Dziś deweloperzy preferują zdecydowanie tańsze mieszkania o średnim standardzie, na które jest popyt. Pięć lat temu przeciętne mieszkanie miało ponad 50 mkw. Dziś średni nowy lokal ma niewiele ponad 40 mkw.

Z ogrodem zimowym

Zdaniem Sebastiana Janickiego, wiceprezesa agencji Atlanti Nieruchomości, apartamentów jest na rynku rzeczywiście niewiele, jeśli przyjąć, że takie mieszkania mają ponad 100 mkw., są wykończone w bardzo wysokim standardzie, a w budynku jest przynajmniej obsługa konsjerża. – Jeżeli wyznacznikiem będzie wyłącznie metraż i standard wykończenia lokalu, to apartamenty można będzie znaleźć w każdej części Warszawy – zauważa Sebastian Janicki.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z agencji Emmerson Realty ocenia, że określenie apartament jest w Polsce nadużywane. – 90 proc. tak nazywanych lokali absolutnie nie wypełnia definicji apartamentu – stwierdza Jarosław Mikołaj Skoczeń. Podkreśla, że apartament musi się znajdować w szczególnej lokalizacji, blisko kultowych miejsc, musi być zbudowany z najwyższej jakości materiałów. – Pamiętajmy także o ochronie, recepcji i całej infrastrukturze, która umożliwia życie na najwyższym poziomie – podkreśla przedstawiciel agencji Emmerson Realty.

Jego zdaniem prawdziwy apartament powinien mieć raczej ponad 200 mkw., duży salon, kilka łazienek, duży taras lub ogród zimowy. – O takie mieszkania w Warszawie jest trudno. Jest ich bardzo mało i są bardzo drogie – ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Sebastian Janicki przypomina zaś, że podaż apartamentów zaczęła wzrastać w okresie boomu. – Popyt na dobra luksusowe jest dość odporny na wahania koniunktury, dzięki czemu nie doszło do załamania sprzedaży nawet w czasie kryzysu. Podaż apartamentów w Warszawie sukcesywnie wzrasta – ocenia Sebastian Janicki. Najwięcej luksusowych mieszkań jest w najdroższych dzielnicach: na Śródmieściu, Mokotowie, Ochocie. – Takie mieszkania można znaleźć także na Kabatach i w Wilanowie – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Prawdziwych apartamentów nie ma raczej w odległych dzielnicach sypialniach. Niewiele jest ich także na Żoliborzu i Pradze – dodaje. Według Janickiego apartamenty wbrew pozorom sprzedają się dość szybko, biorąc pod uwagę ich cenę. – Niemniej to dość rzadkie dobra. Kupujący nie mają dużego wyboru. Muszą się decydować na to, co jest w danym momencie oferowane – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego popyt na luksusowe nieruchomości nie rośnie. – W znacznej mierze zaspokoiły go takie osiedla, jak Biały Kamień czy Marina. Pamiętajmy, że milionerów nie przybywa u nas masowo – tłumaczy dyrektor Reals Nieruchomości. Potwierdza, że trudno znaleźć apartament w lokalizacjach uważanych za tanie i nieatrakcyjne. – Nie ma ekonomicznego uzasadnienia do budowania kosztownych mieszkań na Tarchominie czy w Ursusie, choć i tam można znaleźć budynki o wyższym standardzie – zauważa Cezary Szubielski.

Dla światowej elity

Według Jarosława Mikołaja Skoczenia apartamenty kupują przedstawiciele dużego biznesu, dyrektorzy dużych międzynarodowych spółek, a także firmy dla swoich prezesów. – Luksusowe mieszkania wybierają przede wszystkim młodsi klienci. Starsi preferują domy – dodaje Cezary Szubielski.

Z analiz Atlanti Nieruchomości wynika, że trudno znaleźć apartament po cenie mkw. niższej niż kilkanaście tys. zł. Górnej granicy cen określić się nie da. – Mieszkania apartamentopodobne powinniśmy znaleźć już za ok. 10 tys. zł za mkw. – mówi Sebastian Janicki. I podaje przykłady najdroższych mieszkań z górnej półki. 151-metrowy lokal przy ul. Wróbla właściciel wycenił na ponad 1,6 mln zł. Przy ul. Gagarina na klienta czeka 128-metrowe mieszkanie za 1,7 mln zł. 2,2 mln zł trzeba mieć na 172-metrowy lokal przy ul. Chodkiewicza. 3,2 mln zł to cena ofertowa 197-metrowego apartamentu przy ul. Biały Kamień. Z kolei 4,5 mln zł żąda właściciel 252-metrowego mieszkania przy ul. Łowickiej. – W dłuższym czasie apartamenty nie tanieją. Są więc dobrą lokatą kapitału – ocenia Sebastian Janicki.

Obrót apartamentami to trudny biznes w opinii Jarosława Mikołaja Skoczenia. – Wiąże się z dużym z dużym ryzykiem strat. Oczywiście na świecie są inwestycje, które trzymają ceny kilkadziesiąt lat dzięki lokalizacji oraz mieszkańcom należącym do światowej elity. W Polsce nie widzę na razie takiego obiektu – mówi przedstawiciel Emmerson Realty.

Podkreśla, że ceny prawdziwych apartamentów zaczynają się od 3,5 mln zł. – Wszystko, co nowe i modne, trzyma cenę. Ze sporą obniżką muszą się liczyć właściciele starszych nieruchomości – ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Z apartamentami jest podobnie jak z biurowcami. Jest wiele firm, które przenoszą się co jakiś czas do coraz to nowszych biurowców po to, by zaprezentować się jako dobrze prosperujące przedsiębiorstwo. Z drugiej strony znam przykład apartamentu, który stoi pusty już kilka lat. Wyjściowa cena mieszkania spadła już o połowę – opowiada przedstawiciel agencji Emmerson Realty.

Cezary Szubielski dopowiada, że w wypadku bardzo drogich apartamentów możliwe do uzyskania w negocjacjach rabaty są znacznie większe niż na rynku tanich lokali. – Podobnie jak na rynku domów zniżki przekraczają 10 proc., sięgając niekiedy nawet 25 proc. – zauważa dyrektor z Reals Nieruchomości.