Co powstanie na działce przy Dworcu Gdańskim

Użytkownikiem wieczystym działki przy ul. Słomińskiego ?o powierzchni 4,7 ha (łącznie z torami) są Polskie Koleje Państwowe. Część gruntu (6,6 tys. mkw.) dzierżawi spółka Marvipol, która postawiła tu myjnię samochodową Robo Wash Center. Strony zawarły umowę dzierżawy w 1996 r. Zgodnie z aneksem ma ona obowiązywać do 2026 r.

– Wystawiane przez PKP faktury za dzierżawę są opłacane na czas – mówi Maciej Gnoiński, doradca zarządu Marvipolu. Dziś umowa jest kością niezgody między PKP a Marvipolem. Koleje chcą odzyskać działkę. Deweloper się broni. Czy spór opóźni planowane inwestycje, których wartość oszacowano na ok. 1,5 mld zł? Cały teren, łącznie z dzierżawioną przez Marvipol działką, ma być wniesiony do przedsięwzięcia aportem.

Szukają partnera

– W miejscu starego budynku Dworca Gdańskiego powstanie bardziej funkcjonalny obiekt – tłumaczy Jarosław Bator, dyrektor zarządzający ds. nieruchomości PKP. Na reszcie działki PKP widziałoby biura, usługi, hotel i mieszkania. – Chcemy, żeby inwestycja ruszyła już w przyszłym roku – zapowiada Jarosław Bator.

W czerwcu 2013 r. PKP wydało memorandum informacyjne dotyczące zagospodarowania nieruchomości. Koleje zaprosiły inwestorów do rokowań, zastrzegając, że nie przewidują „możliwości składania protestów i odwołań".

Wcześniej, w październiku 2012 r., PKP wypowiedziało spółce Marvipol dzierżawę działki. Padł argument, że jest to umowa najmu, a nie dzierżawy. W ocenie PKP deweloper nie pobiera „pożytków z rzeczy dzierżawionej" [bezpośrednio z gruntu -red.]. – Już poprzednie zarządy PKP miały wątpliwości co do zasadności umowy. Audyty wykazywały, że jej zapisy, dotyczące m.in. czynszu dzierżawnego i czasu trwania, są dla PKP niekorzystne – tłumaczy Jarosław Bator. Marvipol wniósł sprawę do sądu arbitrażowego.

W cieniu tego sporu PKP próbowało wyłonić inwestora. Na memorandum odpowiedziało sześć firm: Echo Investment, Ghelamco, HB Reavis, Immobel Poland, Penta Investments oraz Marvipol. – Wzięliśmy udział w postępowaniu, chociaż budziło nasze wątpliwości ze względu na spór z PKP – mówi Maciej Gnoiński.

Marvipol zaproponował budowę dwóch biurowców, dwóch budynków mieszkalnych, parkingu oraz dworca. Oferta przepadła. We wrześniu 2013 r. PKP poinformowało Marvipol, że nie przechodzi do drugiego etapu . – Być może oferta konkurencji była lepsza. Nie wiemy jednak, dlaczego nasza propozycja nie znalazła uznania i nie zostaliśmy zaproszeni nawet do wstępnych rozmów. Mimo próśb nie uzyskaliśmy odpowiedzi na to pytanie – mówi Gnoiński.

Krajobraz po wyroku

Na polu bitwy została jedna spółka – Ghelamco. – Prowadzimy z deweloperem rozmowy na wyłączność. Podobny model był stosowany przy innych projektach w Katowicach i Poznaniu – informuje Bator.

Marvipol zaczyna punktować PKP. W ręku ma wyrok sądu z lutego tego roku, zgodnie z którym zerwanie umowy dzierżawy jest nieważne. – Oznacza to, że działkę przy Słomińskiego, kluczową dla całej inwestycji, możemy zajmować jeszcze 12 lat – podkreśla Maciej Gnoiński. – Tymczasem postępowanie było prowadzone tak, by startujące firmy zakładały, że PKP szybko wygra spór. Stało się inaczej. Oznacza to, że oferty uczestników były oparte na błędnych założeniach – podnosi. Podkreśla, że w memorandum PKP wskazywało, że "z punktu widzenia możliwości inwestycyjnych spór z Marvipolem ma istotne znaczenie dla sposobu zagospodarowania nieruchomości. Umowa z Marvipolem stanowi obciążenie gruntu, dlatego PKP przyjmuje, że jej nierozwiązanie obniża wartość nieruchomości. – Z ekonomicznego punktu widzenia to dyskwalifikacja dla zarządu PKP – ocenia Maciej Gnoiński.

Kolej odpiera zarzuty. – Proces był w pełni transparentny, przy udziale renomowanych doradców i w oparciu o obiektywne kryteria. Ocenie podlegało doświadczenie potencjalnych partnerów, ich sytuacja finansowa, propozycje biznesowe i prawne nawiązania współpracy – wyjaśnia Jarosław Bator. – Inwestorzy byli informowani, że część terenu jest przedmiotem sporu z Marvipolem. Musieli to uwzględnić w biznesplanach. Ta część gruntu ma być zagospodarowana jako ostatnia. Dzielenie tak dużych projektów na etapy to powszechna praktyka. Nie przeliczyliśmy się, zakładając, że inwestorzy będą w stanie zaproponować takie rozwiązanie, które nie odbije się na wynikach finansowych PKP. Nie wspominając o udziale PKP w zyskach z całego projektu. Spółka otrzyma zwrot z tytułu wartości nieruchomości. Wartość ta, pomimo umowy z Marvipolem, jest wyższa od wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę.

Marvipol kontratakuje. – Jednym z zasadniczych kryteriów była szybkość zrealizowania inwestycji. Tymczasem tę ostatnią, strategiczną działkę inwestor będzie mógł zagospodarować dopiero za kilkanaście lat – mówi Maciej Gnoiński. Jego zdaniem PKP powinno wycofać się z dotychczasowych rokowań i ogłosić nowy przetarg. – Dopiero teraz, kiedy zapadł wyrok potwierdzający nasze prawo do dzierżawy działki, inwestorzy poznali prawdziwą ofertę PKP – dodaje. Jednak PKP nie planuje kolejnego postępowania.

W opinii władz Marvipolu problem może stanowić także 68 mkw. gruntu, którego użytkownikiem było RWE, a teraz spółka powiązana z Pentą. – Właściciel tego skrawka będzie stroną w każdym postępowaniu administracyjnym, będzie mógł składać odwołania, występować o ustanowienie drogi koniecznej, wnosić o zabezpieczenie swoich roszczeń – twierdzi Gnoiński.

Przedstawiciele Penty informują dziś, że spółka nie ma planów dotyczących działki, a kupiła ją z myślą o ewentualnej wygranej, by uniknąć problemów podczas realizacji inwestycji.

Władze PKP zapewniają, że działka nigdy nie była przedmiotem postępowania mającego na celu zagospodarowanie nieruchomości PKP wspólnie z inwestorem zewnętrznym. Tymczasem Marvipol zwrócił się do NIK o skontrolowanie postępowania prowadzonego przez PKP. Izba sprawą się jeszcze nie zajęła.

PKP kontratakuje, składając zawiadomienie do prokuratury dotyczące umowy z Marvipolem. – Istnieje podejrzenie, że została nielegalnie przedłużona o 20 lat. Nasze wątpliwości budzą zarówno pełnomocnictwa osób, które podpisały dokument, jak i samo tło ich zawarcia – mówi Jarosław Bator. Marvipol tego posunięcia nie komentuje, twierdząc, że są to wewnętrzne sprawy PKP. Spółki, które odpowiedziały na memorandum, nie zabierają głosu. – Nasza oferta została odrzucona. Nie odwoływaliśmy się. Szczegóły projektu są objęte klauzulą poufności – tłumaczy Wojciech Gepner, rzecznik Echo Investment. Także Ghelamco odmówiło nam komentarza.

Opinia:

Tomasz Srokosz, radca prawny, partner w kancelarii KSP Legal w Katowicach

Największym problemem w realizacji projektów z PKP jest formuła prawna. Kolej i inwestor muszą zdecydować, czy chcą prowadzić inwestycję w ramach PPP, koncesji czy zamówień publicznych, czy też na zasadach ogólnych prawa cywilnego.