Ile za minimieszkanie w Warszawie

Z analiz portalu Szybko.pl wynika, że ceny mkw. mieszkań mniejszych niż 20 mkw. wahają się w Warszawie od 7 do ponad 15 tys. zł. Najdrożej jest w Śródmieściu. Ofert tak małych lokali w portalu Szybko.pl jest ponad 51 tys. zł, z czego w Warszawie – 290.

Wyrastają z małych

Zdaniem Marty Kosińskiej  z serwisu Szybko.pl nie można mówić o trendzie budowania małych mieszkań. – Pojawiają się pojedyncze inwestycje skierowane przede wszystkim do młodych, m.in. studentów – mówi przedstawicielka portalu Szybko.pl. – Planując inwestycję inwestor stara się zazwyczaj stworzyć możliwie zróżnicowaną ofertę, aby zaspokoić potrzeby różnych klientów. Tymczasem, gdy całe bloki są zapełnione głównie małymi mieszkaniami, tworzy się specyficzna społeczność, a właściwie jej brak. Mamy do czynienia z dużą rotacją mieszkańców, bo  ludzie wyrastają z małych mieszkań – tłumaczy Marta Kosińska.

Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości, dodaje, że większość mieszkań o powierzchni mniejszej niż 20 mkw., powstała w wyniku podziału większych lokali. Dzięki temu ograniczone zasoby komunalne mogły pomieścić więcej gospodarstw domowych. – Takich mieszkań nie budowały nawet spółdzielnie – mówi Sebastian Janicki. I podkreśla, że minimieszkania w nowych projektach deweloperskich to pewne nadużycie.

– Można je wybudować tylko pod warunkiem, że przeznaczy się je na cel inny niż mieszkaniowy. Oczywiście da się je urządzić jak mieszkanie, ale zamieszkanie tam będzie na granicy legalności, o meldunku nawet nie wspominając – wyjaśnia wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Takie lokale dobrze sprawdzają się w przypadku studentów czy też osób rozpoczynających karierę w innym niż rodzinne mieście. Chętnie są wynajmowane – dodaje.

A Marcin Jańczuk z Metrohouse dopowiada, że pierwsze skrzypce gra tu cena. – To propozycja dla osób, które mają oszczędności, nie chcą zaciągać kredytu, poszukują czegoś nowego o dobrym standardzie – ocenia Marcin Jańczuk. – Oczywiście, jest to mieszkanie przejściowe dla aktywnych singli, którzy większość czasu spędzają poza domem. Takie inwestycje mogą się sprawdzić, jeśli będą działać jak wysokiej klasy hostele bądź internaty, gdzie oprócz mieszkań znajdą się części wspólne, takie jak kuchnie, pralnie, kluby – dodaje.

Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, zauważa, minimieszkania to przeważnie także minicena. – Takich lokali szukają ludzie młodzi i seniorzy, a także biznesmeni, którzy w cenie dobrego samochodu mogliby kupić okazjonalne lokum w Warszawie – mówi Paweł Zeliaś, który przypomina, że minimalne powierzchnie mieszkań i wymiary  pomieszczeń określa rozporządzenia ministra infrastruktury. –Regulacje mocno ograniczają czy wręcz uniemożliwiają deweloperom budowanie mieszkań o powierzchni do 20 mkw. – mówi szef firmy Salondomow.pl.

Małe idealne

Zdaniem Marty Kosińskiej główną zaletą małych mieszkań musi być lokalizacja. W Warszawie preferowane są Mokotów, Usynów, Śródmieście. – W przypadku minimieszkań nie ma kompromisów – podkreśla Sebastian Janicki. – Ważna jest bardzo dobra lokalizacja w pobliżu centrum kulturalnego. Lokal powinien być nowocześnie wykończony, wyposażony w internet. Przy takiej powierzchni trudno mówić o idealnym rozkładzie, niemniej lepiej, gdy pokój jest kwadratowy – ocenia wiceprezes Atlanti.

Dodaje, że minimieszkania sprzedają się dobrze, jeśli ich cena (w przypadku dobrych dzielnic) nie przekracza 9 tys. zł za mkw. – Wyższą cenę uzasadnią tylko ponadprzeciętne wykończenie i wyposażenie lub miejsce postojowe – twierdzi Janicki.

Marcin Jańczuk ocenia, że szans na szybką sprzedaż nie mają przeszacowane minimieszkania. – Czasem inwestorzy popełniają błąd, kupując małe mieszkanie, po czym inwestują duże pieniądze w wyposażenie i remont, spodziewając się zwiększonego zainteresowania. Tymczasem klientów rzadko interesuje mikromieszkanie, kiedy za podobną cenę mogą mieć mieszkanie dwupokojowe – przestrzega przedstawiciel Metrohouse. I zwraca uwagę, że w przypadku minimieszkań liczy się funkcjonalny układ z rozwiązaniami pozwalającymi na wykorzystanie każdego centymetra powierzchni. – Nie ma miejsca na dowolną aranżację – mówi Marcin Jańczuk.

W opinii Pawła Zeliasia optymalny minilokal powinien mieć ok. 20 mkw. Musi być też łazienka i aneks kuchenny. – Lokalik powinien spełniać warunki stawiane kawalerkom, które  sprzedają się bardzo dobrze, pod warunkiem że są relatywnie tanie – tłumaczy Paweł Zeliaś. Jego zdaniem cena mkw. minimieszkania nie powinna przekraczać 10–15  proc. ceny mkw. dwupokojowego lokalu w danej okolicy.

Także Marcin Rachwalski ?z agencji Maxon Nieruchomości zwraca uwagę, jak ważna jest cena. – Te mniejsze mieszkania są często kupowane inwestycyjnie, na wynajem albo z myślą o studiujących dzieciach. Czasem inwestor kupuje je z zamiarem późniejszej odsprzedaży – mówi Marcin Rachwalski.