Ile za działkę rekreacyjną

Warto zainwestować w działkę rekreacyjną. Wydając 100–150 tys. zł, można zostać właścicielem gruntu z domem letniskowym o powierzchni około 50–70 mkw. z podłączonym prądem i doprowadzona wodą – mówi Monika Zychowicz, doradca ds. nieruchomości we Wrocławskiej Giełdzie Nieruchomości (WGN). Tak wyceniane działki są do kupienia zarówno w okolicach jezior, jak i w górach. – Na takiej inwestycji można zarobić nawet do 40 proc. – szacuje Zychowicz. Jej zdaniem nieruchomość rekreacyjna jest wciąż ofertą dla zamożniejszych klientów. – Na zakup można wprawdzie dostać kredyt, jednak bank zazwyczaj chce się zabezpieczyć na innej, nieobciążonej nieruchomości – tłumaczy przedstawicielka WGN.

A Marcin Krasoń, analityk Home Broker, dopowiada, że choć budżet 100–150 tys. zł rzeczywiście wystarczy na nieruchomość rekreacyjną, to nie ma co liczyć na Mikołajki albo Szczyrk. – Droższe są też atrakcyjne działki w pobliżu miast wojewódzkich – mówi Krasoń.

Z rolnej – budowlana

Najpewniejsza jest inwestycja w nieruchomości z własną linią brzegową. – Działki rekreacyjne nad morzem gwarantują stały popyt. Inwestycję w zabudowaną działkę letniskową w atrakcyjnej lokalizacji można porównywać z zakupem za 250 tys. zł mieszkania na wynajem w dużym mieście – ocenia Monika Zychowicz. – Średnia rentowność inwestycji w mieszkanie to 6–9 proc. Jednak klienci na rynku mieszkań szukają lokali z minimalną stopą zwrotu na poziomie 10 proc. – dodaje.

Z analiz WGN wynika, że aby osiągnąć 10-proc. rentowność w przypadku domu letniskowego, roczny przychód z jego wynajmu musiałby wynosić 25 tys. zł. – Zakładając, że dom byłby wynajmowany 120 dni w roku, od czerwca do września, za dobę należałoby uzyskać 200 zł. Nie jest to dużo, bo dobowe stawki wynajmu domu to ok. 300 zł. Zysk na poziomie 10 proc. jest więc osiągalny – oblicza Monika Zychowicz.

– Najwyższą rentowność możemy uzyskać, przekształcając działkę rekreacyjną w budowlaną. Zysk może wynieść wówczas nawet kilkaset procent – dopowiada Tomasz Piętowski, analityk portalu Domy.pl. – Działki rekreacyjne to łakomy kąsek dla inwestorów – podkreśla. Analityk zwraca też uwagę, że jako działki rekreacyjne oferowane są często grunty rolne i leśne. – Podaż tego typu nieruchomości utrzymuje się na mniej więcej stałym poziomie. W portalu Domy.pl jest ich ok. 40 tys. Ceny wahają się od kilku do kilkunastu złotych za mkw. działki rolnej i osiągają ponad 100 zł za mkw. ziemi w atrakcyjnych miejscach, np. nad jeziorami – podaje Tomasz Piętowski.

Marcin Krasoń potwierdza: rozpiętość cenowa działek jest ogromna, dużo większa niż w przypadku mieszkań. – Najtańsze działki w okolicy, którą można uznać za rekreacyjną (jezioro, rzeka lub las), można kupić już od kilku złotych za mkw. Jeśli cena nieruchomości jest znacząco wyższa od porównywalnych, to znaczy, że mamy duże pole do negocjacji – podkreśla analityk Home Broker. – Im bliżej dużego miasta, tym działki droższe. Połączenie atrakcyjnych terenów rekreacyjnych z bliskością miasta winduje cenę. I tak na przykład tysiącmetrowa działka w niezłym punkcie nad Zalewem Zegrzyńskim w pobliżu Warszawy może kosztować 300–400 tys. zł. Za najbardziej pożądane tereny z linią brzegową właściciele chcą nawet 1 tys. zł za mkw. – dodaje.

Rezygnacja z atrakcji oferowanych przez zalew pozwoli na zakup działki sporo tańszej. – Nad Bugiem, Narwią czy Wkrą, w odległości 70–90 km od centrum Warszawy można znaleźć działkę letniskową za cenę od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych za mkw. Mając 200 tys. zł w portfelu, można kupić zabudowaną działkę nad rzeką o powierzchni kilku tysięcy mkw. – podaje Marcin Krasoń. A Monika Zychowicz dodaje, że dziś ceny działek rolnych w Polsce są znaczne niższe niż w innych krajach UE. – Obrót gruntami w Unii zostanie uwolniony w 2016 roku. Doprowadzi to zapewne do wyrównywania cen gruntów w poszczególnych krajach. Może to oznaczać szybki wzrost cen w Polsce – prognozuje przedstawicielka WGN.

Z własną linią brzegową

Trzeba wiedzieć, że w polskim prawie nie ma definicji działki rekreacyjnej. – Za działkę rekreacyjną uznaje się teren, na którym plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę rekreacyjną. Można na niej wybudować dom przeznaczony na pobyt sezonowy, w którym nie będzie się można się zameldować na stałe – tłumaczy Marcin Krasoń. – Ze względu na czasową formę zamieszkania nie musi on być ocieplony ani uzbrojony tak jak budynek całoroczny – dodaje.

Monika Zychowicz tak definiuje działkę rekreacyjną: to grunt, na którym można postawić dom wakacyjny albo budynek na weekendowe wypady. – Klienci najczęściej decydują się na zakup zabudowanej już parceli – zauważa przedstawicielka WGN, przypominając, że o przeznaczeniu działki decyduje gmina przez zapisy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu nie ma, o rodzaju zabudowy decyduje organ administracyjny. Monika Zychowicz przypomina też, że budynki o przeznaczeniu turystycznym i rekreacyjnym są obciążone wyższymi podatkami od nieruchomości niż domy mieszkalne.

WGN ma w ofercie wiele działek rekreacyjnych – najczęściej na terenach turystycznych i podmiejskich. – Najbardziej pożądane są działki nad jeziorem, ale są też chętni na nieruchomości nad morzem, w górach czy blisko lasów – mówi Monika Zychowicz. – Pojawiają się działki z własną linią brzegową na Mazurach czy z dostępem do morza. Zgłoszoną ostatnio działkę o powierzchni 1,4934 ha, z własną linią brzegową, położoną w Wydminach wyceniono na ponad 3,7 mln zł. Zdarzają się też już podzielone działki, np. w Lubiewie, w cenie 45 tys. zł – dodaje.

Z analiz WGN wynika, że najwięcej działek rekreacyjnych przybywa w województwie warmińsko-mazurskim. Wycena ok. 50 proc. działek rekreacyjnych oscyluje od 20 do 100 tys. zł. Za mniej niż 20 tys. zł można kupić tylko 5 proc. oferowanych na rynku działek. – Tania działka staje się jednak znacznie droższa, gdy dodamy do jej ceny koszty doprowadzenia mediów. Dlatego przed zakupem warto dokładnie sprawdzić, czy istnieje możliwość uzbrojenia terenu – radzi Monika Zychowicz.

Z kolei Marcin Krasoń ocenia, że kluczowym czynnikiem przy zakupie działki z przeznaczeniem na rekreację jest lokalizacja. – Taką działkę kupuje się po to, by na niej wypoczywać. Wszystko zależy więc od tego, jaki wypoczynek preferuje kupujący. Inne oczekiwania ma miłośnik wędkarstwa, a inne rodzina z trójką dzieci czy ktoś lubiący spływy kajakowe – mówi analityk Home Broker. – Ogromne znaczenie ma także to, jak często zamierzamy na działkę jeździć, bo liczy się czas i komfort dojazdu. Jeśli komuś marzy się działka w górach, a ma do nich daleko, to musi być świadomy faktu, że częstotliwość wyjazdów raczej nie będzie duża.

Na to uważaj

– Inwestycja w grunt rekreacyjny nie ma sensu, jeżeli nieruchomość jest daleko od większych miast, nie ma walorów estetycznych, jest narażona na hałas i spaliny. Decydującym czynnikiem jest cena. Jeśli znacznie odbiega od średnich cen w regionie, to inwestycja nie przyniesie korzyści – podkreśla Monika Zychowicz.

W opinii Marcina Krasonia inwestycja ma największy sens, gdy uda się tanio kupić działkę o dużym potencjale. – Pamiętajmy, że średnie ceny to jedno, a rzeczywistość drugie. Skoro działka nad Zalewem Zegrzyńskim kosztuje średnio 300–400 tys. zł, to kupiona za 200 tys. zł będzie dobrą inwestycją – tłumaczy analityk Home Broker. – Nie zapominajmy też, że inwestycja w każdy rodzaj nieruchomości jest długoterminowa. Jeśli pieniądze, które mamy, będą nam potrzebne za rok lub dwa, to nie ma co ich inwestować w działkę rekreacyjną. Jej sprzedaż może nie być prosta i w sytuacji krytycznej możemy na tej inwestycji stracić – przestrzega.

Tomasz Piętowski radzi z kolei, by szczególną uwagę zwracać na dostępność mediów, sąsiedztwo, infrastrukturę oraz walory przyrodnicze. – Wystrzegać się należy przede wszystkim uciążliwego sąsiedztwa, np. zakładu przemysłowego, linii kolejowej czy ruchliwej drogi w niewielkiej odległości od działki. Inwestycja nie będzie mieć sensu, kiedy działka jest na terenach zalewowych – ocenia Tomasz Piętowski.

Opinię podziela Marcin Krasoń. – Od kilku lat istnieje mapa terenów potencjalnie zagrożonych podtopieniami przygotowana przez geologów. Kupując działkę, można więc sprawdzić, jakie jest ryzyko zalania – radzi analityk.

Z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty ocenia, że rozwój tanich linii lotniczych i tanie wczasy sprawiają, że maleje atrakcyjność działek rekreacyjnych. Posiadanie działki wiąże się z licznymi obowiązkami (nadzór, utrzymywanie porządku itp.). – Dziś za działki rekreacyjne uznaje się domy poza miastem, wykorzystywane w czasie wakacji lub w weekendy – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń.